| [2007-01-17] | • 자료원 : 매일경제 |
아파트 리모델링에 대한 관심이 높아지고 있다.
재건축은 규제가 강화돼 수익성이 줄어든 반면 리모델링은 규제완화(전용면적 기준 30% 증축 가능)와 함께 기술적으로는 지하주차장 설치가 가능해져 재건축을 고집하던 아파트들도 요즘은 리모델링으로 관심을 전환하는 곳이 많아지고 있다.
특히 리모델링은 완공 후 20년에서 15년으로 기간이 줄어들면서 대상 단지가 대폭 증가했다.
건설업계는 서울시에서 84~92년 건립된 서울 강남ㆍ송파ㆍ용산ㆍ한강변 등 주요 지역 단지만 해도 185개 단지 10만9000가구에 이르며 분당 일산 평촌 산본 등 4대 신도시 중 92년 이전 준공된 46개 단지 3만7000가구가 리모델링이 가능한 곳으로 보고 있다.
특히 쌍용건설이 리모델링한 서초구 방배동 궁전아파트가 최근 입주를 시작하자 매수자들의 관심이 고조되고 있다.
◆ 리모델링과 재건축의 장ㆍ단점 = 재건축은 억제하고 리모델링은 장려하는 정책으로 상대적으로 리모델링의 장점이 부각되고 있다.
리모델링은 △전용면적 기준 30% 증축 가능 △짧은 공사기간(재건축에 비해 6개월~1년) △재건축시 부과되는 각종 개발부담금(재건축개발부담금, 초과이익환수)에서 자유롭고 △조합설립 절차 간단(리모델링은 주민 동의율이 3분의 2 이상이면 조합 설립 가능, 재건축은 5분의 4 이상) 등 장점이 있다.
그러나 리모델링은 앞뒤 공간을 터서 증축을 하다보니 평면이 앞뒤로 길어지는 현상이 일어난다.
또 국내 아파트 리모델링 시공실적이 단 5건(마포용강, 압구정아크로빌, 이촌동 로얄맨션, 방배삼호, 방배궁전)밖에 되지 않아 시공능력에 대한 검증절차가 이루어지지 못했다고 볼 수 있다.
◆ 리모델링과 재건축이 적당한 단지 = 리모델링에 적합한 단지는 용적률 200% 내외, 12~15층가량의 중층 아파트, 15~30년된 중소형 단지가 유리하다고 볼 수 있다.
이런 단지는 용적률 규제(2종주거지역 용적률 190%, 3종은 210%), 개발이익환수제(최대 50%), 소형평형 의무비율 등 규제 때문에 재건축을 해도 조합원들이 수익성을 거두기 어렵기 때문이다.
재건축은 각종 규제로 수익성이 떨어진다.
일단 준공된 지 20년이 지난 단지는 재건축 대상이 될 수 있다.
이 가운데 강화된 안전진단을 통과했다면 재건축이 일단 유리하다고 할 수 있다.
재건축은 용적률이 낮은 저층 단지가 유리하며 1000가구 이상의 대단지일수록 사업성이 있다.
[박기효 기자]