| [2007-01-16] | • 자료원 : 국제신문 |
주택담보대출의 대출한도를 결정할 때 주택의 담보가치가 아닌 대출자의 상환능력(소득수준)과 연계하는 DTI(총부채상환비율) 규제를 금융감독원과 은행이 현행보다 확대 적용하는 방안을 모색하고 있다. 빠르면 이달 안으로 구체적인 규제안이 나와 다음달부터 시행될 것이라는 소식이다. 국민은행은 이미 수도권 뿐 아니라 전국에 DTI 40% 규정을 적용하고 있다. 월 소득이 100만 원인 사람은 이자와 원금을 합한 금융비용이 월 40만 원을 넘지않도록 대출한도를 제한하는 것이다. 그러나 DTI의 산출 원리만 알면 규제 틀 안에서 합법적으로 한도를 늘릴 수 있다.
DTI는 '주택담보대출 원리금 상환액+기타 부채의 이자 상환액'을 대출자의 (증명 가능한) 총소득으로 나눠 계산한다. 연봉 5000만 원인 염동현(44)씨는 연7%의 이율로 아파트담보대출 1억 원을 20년 분할상환으로 대출받고(연간 원리금상환액 570만 원), 다른 은행에 연 7.5% 이율로 1000만 원 대출(연 이자상환액 75만 원)이 있는 사람이다. 이 경우 DTI는 12.9%이다. 결국 DTI 계산에서 분자에 해당하는 주택담보대출의 원리금 상환액이나 기타 부채의 이자 상환액을 줄이면 전체적인 대출한도를 늘릴 수 있다는 결론이 나온다. 부산은행 여신기획부 강석래 차장의 도움말이다.
# 대출기간을 늘려라'분자'를 줄이기 위한 가장 쉽고도 보편적인 방법이다. DTI 40% 규제를 적용할 경우 연소득이 5000만 원인 대출자는 다른 부채없이 연 5.58% 금리의 주택담보대출을 받을 경우 3년 만기로 5500만 원을 빌릴 수 있지만 대출기간이 15년으로 늘어나면 2억 원, 20년 2억4000만 원으로 한도가 커진다. 처음에는 장기대출을 신청해 한도를 늘려놓고 중도 상환하는 편법이 가끔 동원되기도 해 금융감독당국이 촉각을 곤두세우고 있다.
# 불필요한 대출은 줄여라DTI에는 현재 대출을 받으려는 주택담보대출 뿐 아니라 그 밖의 금융대출도 영향을 미친다. 특히 자주 문제가 되는 것이 마이너스 대출통장이다. 마이너스 대출통장을 개설해놓고 사용하지 않았더라도 은행권에서는 통장의 한도 전체를 부채로 본다. 그러므로 불필요한 부채나 이자를 줄여야 정작 필요한 주택담보대출의 한도를 늘릴 수 있다.
# 소득신고 현실화하라자영업자에 해당된다. 그동안 누락됐던 소득신고를 현실화하면 한도가 늘어난다. 세금 등을 줄일 목적으로 소득을 줄였더라도 은행은 현금 흐름이 작은 것으로 판단, 대출한도가 많이 줄어든다. 급여생활자라도 임대소득 등 근로소득 외 다른 소득이 있을 경우 신고하면 대출한도가 늘어난다.
# 별도 신용대출 받아라한 곳의 은행에서 주택담보대출을 받고 이 한도만으로 부족하다고 느끼면 다른 은행에서 신용대출을 받는 방법이 있다. 다만 신용대출은 주택담보대출에 비해 금리가 연 2%포인트 가까이 높고 대출한도도 낮아 큰 금액을 조달하기에는 한계가 있다.
# 예외규정 살펴라DTI 규제가 광범위하게 적용될 경우 시장에 미치는 파급효과 때문에 감독당국 역시 일정 부분 숨통을 틔워 놓을 가능성이 크다. 기존 주택을 담보로 하는 사업자 대출, 주택금융공사의 보금자리론, 국민주택기금에서 지원되는 근로자·서민주택구입자금대출 등도 예외가 될 가능성이 있다. 이밖에 원금균등상환보다 원리금균등상환 방식을 선택하고 거치기간을 최소한으로 줄이는 것도 대출한도를 조금이라도 늘리는 방법이 될 수 있다.
부산은행 여신기획부 강석래차장은 "DTI 대책이 추가 시행되더라도 합법적인 테두리 안에서 대출 한도 감소를 상당 부분 보충할 수 있다"고 말했다.
# DTI 적용받으면- 월 소득 100만원인 고객- 금융비용 40만원내 대출총부채상환비율(Debt To Income:DTI)은 주택을 구입하려는 사람이 금융권으로부터 주택담보대출을 받을 때 미래에 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 소득으로 따 져 대출한도를 정하는 개념이다.
일정기간에 갚아야 할 대출 원리금이 연간 소득에서 차지하는 비중으로 계산한다. 이 수치가 낮을수록 소득에 비해 대출규모가 작기 때문에 빚 갚을 능력이 좋은 것으로 풀이된다. 최근 은행권이 주택담보대출을 줄이는 가장 큰 이유 가운데 하나가 DTI 기준을 강화했기 때문이다.
현재 DTI는 수도권 등 투기지역 내에 있는 시가 6억 원 초과 아파트를 구입할 때 적용하며 대출한도를 DTI 40% 이내로 제한하고 있다. 매년 상환하는 원리금이 연소득의 40%이내여야 하기 때문에 대부분 수요자들이 빚을 얻어 고가의 아파트를 구입하는 데 한계를 느끼고 있다. 일종의 수요 억제책으로 시행되는 금융정책인 셈이다.
# DTI - 총부채상환비율