주택시장 전망(외국사레비교)펌

생활경제 속으로

영국도 부동산 불패국가라는데.                          글쓴이 : 부동산 기자

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게시일 : 2004-09-24 / PM 12:20:48

 

'부동산값은 하늘만 안다'라는 글을 올려놓고 보니
밑에 국외 부동산은 왜 오르냐는 질문을 달아주신 분이 있더구요.
제가 간단하게 저금리 기조의 영향이라고만 설명했습니다만

나라별로 좀 다릅니다.
중국은 아시겠지만 상하이를 중심으로 정부가 개발정책을 펼치는데다(말하자면 경기부양이죠) 대출이 집값의 70%까지 됩니다. 보유제한도 없어 한사람이 여러채를 가져도 되는 상황이죠. 최근에서야 3채 이상이면 대출을 60%만 해주겠다고 할 정도로 규제가 미약합니다. 돈빌려다 집 사는거죠. 저도 상하이를 중심으로 중국에 4차례 다녀왔는데 그 열기가 대단합니다.

영국의 경우도 전형적인 부동산불패국가중 하나라고 합니다. 한국과 똑같죠. 나라가 작아서 그런지는 잘 모르겠는데 다음 교수의 분석이 설득력이 있어보입니다.


앤드류 팔로우 옥스포드 대학교 교수는 최근 영국 집값에 관한 보고서에서 실질금리, 실질임금, 주택수 증가율, 주택 보급률 등 부동산 가격을 결정하는 요소들을 분석해 볼 때 부동산 균형 가격의 급등을 정당화할 수 있는 것은 아무것도 없다고 지적했다.
팔로우 교수는 주택착공률이 낮아진 것이 주택 상승률을 어느 정도 설명할 수 있지만 한해 0.5% 이상은 영향을 미칠수 없다고 지적했다.
그는 그렇다면 현재 집값의 과도한 상승은 저금리에 따른 "구매력"이라는 펀더멘털의 변화로 밖에 볼 수 없다고 평가했다. 낮은 명목 금리가 지속됐고 그 결과 가계가 적절한 수준의 부채를 유지할 수 있게 됐다는 것이다.

요런 논리가 작용하구 있구요. 사실 영국 부동산불패와 관련해 한국과 비교해 연구해보고 싶은 개인적인 욕심이 있습니다.


아래는 의미 있는 기사를 두개를 퍼서 올리겠습니다. 하나는 한겨레 기사인데요. 시사하는 바가 많은 것 같습니다. 또 조선일보 기사는 영국경제주간지 이코노미스트를 근간으로 한 것인데 이 역시 참고할 만합니다.

임대·운영 모두 스스로 “주민이 주인”

[한겨레 2004-06-30 17:47]

[한겨레] 세입자들이 주거권 지켜낸 런던 ‘커뮤니티홈’ “주민들이 힘을 모아 ‘주거권’을 쟁취했고, 주거가 안정되자 주민들의 삶은 절망에서 희망으로 바뀌었습니다.” 지난 23일 오후 영국 런던 노스패딩턴 ‘월터튼 앤 엘긴 커뮤니티 홈’(Walterton and Elgin community home·이하 웨치(WECH))에서 만난 앤드류 왓슨 대표는 이렇게 말했다. 웨치는 사회주택을 공급·관리하는 비영리민간임대주택사업자(housing association)다. 지난 1988년 지방정부인 웨스트민스터카운실이 월터튼과 엘긴 지역의 사회주택 단지를 민간개발업자에게 팔려고 하자 재개발에 따른 철거 위기에 처한 주민들이 만들었다. 당시 집권 보수당 정부는 빈곤층에 임대했던 사회주택을 민간에 매각하기 시작했었다. 모두 3600만파운드 지원받아 웨치는 정부 소유 사회주택을 민간업자에게 팔 수 있도록 만들어진 주택법을 거꾸로 이용했다. 임차인이 해당건물을 매입하는 사업자가 될 수 있는 지가 논란이 됐다. 웨치는 지방정부를 상대로 소송까지 벌여 사업자 자격을 얻은 뒤 1992년 마침내 지방 정부로부터 주택 700여 채를 2100만 파운드의 철거비용과 함께 넘겨 받았다. 주민들은 그 뒤 주택공사로부터 1500만 파운드를 지원받아 건물 개보수 등 주거환경 개선에 나섰다. 다 쓰러져 가던 이 지역의 사회주택은 새 주택단지가 됐다. 운영도 주민들 스스로 한다. 현재 이곳 주민들의 89%가 웨치 회원이며, 웨치의 이사 20명 중 14명이 임차인으로 구성됐다. 임대료는 사무실 운영비와 주택 수선충당비로 쓰이며 지방정부가 운영하는 사회주택에 비해 20% 정도 낮다. 왓슨 대표는 “웨치는 주민들이 직접 사회주택 사업을 하는 일종의 사회적 기업(social enterpreneur)으로 사업 이익은 모두 다시 주택으로 돌아간다”며 “민간기업에게 넘어가 돈있는 사람들의 소유가 될 것을 주민들이 상호부조를 통해 주거권을 지켜낸 것”이라고 말했다. 웨치는 사회주택 정책이 후퇴하면서 생기는 문제점을 주민들이 스스로 비영리임대주택사업자를 꾸려 극복해낸 최초의 사례이다. 웨스트민스터카운실처럼 일부 지역에서 사회주택을 민간업자에게 매각하려는 시도가 있긴 하지만 영국의 빈민층 주거복지 정책의 골간은 사회주택이 골간이다. 주거 빈곤층을 위한 사회주택은 정부가 운영하는 주택공사가 비영리민간임대주택사업자 등록을 받아 이들에게 보조금을 지원하는 형식으로 건설·관리되고 있다. 현재 영국에는 2천여 개의 비영리민간임대주택사업자가 전체 주택의 4%인 145만 사회주택의 임대사업을 담당하고 있다. 웨스터민스터카운실 지방정부가 ‘임대주택’700채를 민간업자에 팔아넘기려고 하자 정부와 소송 끝에 통째로 넘겨받았다 말끔하게 고쳐 싼값에 다시 세드니‥마을전체가 내집같다 사회주택에 사는 주민들은 주민서비스조직(resident services organization·RSO)을 만들어 지역사회에서 청소·집수리 등의 일을 통해 일자리를 제공하고 지역사회가 필요로 하는 중요한 서비스를 제공하기도 한다. 90년대 중반부터 만들어지기 시작한 주민서비스조직은 현재 11개가 활동 중이다. 런던 해크니·아이슬링턴 지역의 레시코(RESICO)는 지난 99년 뉴아이슬링턴·해크니 비영리민간임대주택사업자(NIHA)의 주민참여부에서 만들어졌으며, 현재 사회적 기업인 비영리회사로 등록돼 11명의 주민이 고용돼 있고 관리자 8명과 80명의 회원으로 구성돼 있다. 션 플린 레시코 대표는 “경쟁입찰로 11개 사회주택 단지의 청소와 정원관리 일을 따내 3년간 사업을 진행하고 있고 앞으로도 다양한 사업을 구상하고 있다”며 “단지내 임차인들이 일하다보니 신뢰도가 높고 필요한 것이 무엇인지 잘 알아 주민들의 호응이 매우 좋다”고 말했다. 주민서비스조직은 한국 영구임대주택 슬럼화의 핵심적인 원인이 해결되지 않는 경제적 빈곤이라는 점에 비춰 시사하는 바가 크다. 철거직전 주택들이 새 주택단지로 이외에 주택협동조합(housing co-cperative)을 통해 주거 빈곤을 해결한 경우도 전국적으로 300여 곳 존재한다. 가장 오래된 런던 뉴크로스 ‘샌포드 주택협동조합’은 73년 지방정부로부터 땅을 75년간 저렴한 가격으로 리스하고, 주택공사와 금융기관으로부터 건축비를 ‘모기지론’으로 빌려 시작했다. 현재 14개 건물, 132개 방으로 이뤄진 샌포드 협동조합은 140여명의 독신자들이 살고 있으며 임대료는 주당 40파운드로 매우 저렴하다. 이곳의 임차인은 동시에 지주이기도 해 조합 가입시 1파운드로 지분을 구입한다. 조합원들은 여러 모임을 통해 조합의 다양한 사업을 관리하며 공동체를 꾸리고 있다. 사회주택 건설 등 영국 정부가 주거 빈곤문제 해결에 나서게 된 데는 ‘쉘터’(shelter)의 공이 가장 컸다. 1960년대 전국적으로 50여 주거지원센터를 두고 활동을 시작한 쉘터는 각종 캠페인과 상담, 교육, 연구, 정책결정 참여 등을 통해 주거 빈곤층에 대한 전반적인 문제 해결에 큰 구실을 하는 민간단체이다. 쉘터 이외의 주거지원센터도 중소규모 도시마다 1곳 이상 활동하고 있다. 네델란드엔 부동산투기 없다 영국과 마찬가지로 네덜란드도 빈곤층 주거문제를 사회주택을 통해 해결한다. 사회주택은 민간사회주택회사(woningcorporaties)가 관리하며, 전체 주택 가운데 36%, 전체 임대주택 중에서는 75%를 차지한다. 영국보다 역사도 더 깊다. 네덜란드 정부는 1901년 주택법을 만들어 사회주택회사에 다양한 재정지원을 함으로써 빈곤층 주거문제 문제 해결에 나섰다. 산업혁명으로 많은 노동자들이 도시로 몰려들었고 노동자들의 안정적인 주거는 산업 발전을 위해서도 필수적이었다. 배경으로는 칼비니즘을 바탕으로 한 검소·자선과 평등을 중시하는 사회민주주의 이념이 자리하고 있었고, 식민정책으로 확보한 재정도 충분했다. 60년대초 도시로 몰려온 농민들이 청계천, 삼양동 등지에 판자촌을 짓고 산 우리와 대조적이다. 주택 36%가 재정지원받는 ‘사회주택’ 부자돼도 일반주택으로 이사안가 골치 2차 세계대전으로 주택이 대량 파괴되자 네덜란드는 사회주택 공급을 더욱 확대했다. 이 때문에 네덜란드에는 부동산 투기라는 것이 없다. 사회주택 정책에 따른 주거안정 때문이다. 정부는 오히려 집을 사려 하지 않는 사람들 때문에 걱정을 하고 있을 정도다. 충분한 양의 사회주택이 주택시장의 안정을 가져올 수 있다는 것을 보여준다. 네덜란드 사회주택 정책의 성공비결은 무엇보다 사회주택을 일반주택과 섞어놓는 ‘소셜 믹스’에 있다. 한국의 경우 일반주택과 동떨어져 건설된 공공임대아파트가 슬럼화되면서 큰 문제를 낳고 있다는 점에서 시사하는 바가 크다. 사회주택이 시설면에서도 일반주택과 견줘 전혀 손색이 없고 월 임대료도 300~400유로로 저렴하다. 그러나 네덜란드의 경우 기존 임차인들이 경제 상황이 나아졌음에도 일반주택으로 옮겨가지 않는 다는 게 최근 문제점으로 지적되고 있다. 네덜란드 정부는 이유(EU)가 만들어지면서 이자율이 급격히 상승해 재정부담이 지나치게 커지자 95년부터 사회주택에 대한 정부지원을 중단했다. 재정 지원이 끊어진 뒤에는 사회주택회사들이 일반임대 확대로 얻은 수익을 사회주택에 쏟아부어 빈곤층 주거문제를 해결하고 있다. 페이터 부른페인 사회주택회사협회(vereniging van woningcorporaties) 회장은 “최근 복지만능주의의 병폐를 극복함과 동시에 정말 가난한 사람들에게 사회주택이 돌아가도록 하자는 움직임이 활발하다”며 “100여년간 사회주택이 지속되면서 얻게 된 경쟁력 등을 바탕으로 정부지원 없이도 지속적인 사회주택 공급·관리가 가능한 시점”이라고 말했다. 글·사진 김진철 기자 nowhere@hani.co.kr

--------------------------- 전세계 집값 상승 잔치는 끝났나?

[조선일보 2004-09-16 17:29]

 

미·영·호주등 선진국 주택시장 후퇴조짐 금리인상 원인… “국내시장엔 영향 적을듯” [조선일보 유하룡 기자] 지난 2~3년간 세계 집값 상승세를 주도했던 미국·영국·호주 등 ‘빅3’ 선진국가의 주택시장이 최근 후퇴조짐을 보이고 있다. 이에 따라 작년 말 이후 침체에 빠진 국내 주택시장에도 불똥이 튈 것인가에 관심이 쏠리고 있다. 현재 빅3 국가 중 미국 주택가격만 여전히 상승세를 보이고 있을 뿐, 영국과 호주는 4년여 만에 처음 집값이 떨어졌다. 미국도 주택판매량이 감소하는 등 경기 후퇴 징후가 감지되면서 잠잠했던 부동산 버블(bubble) 논쟁이 또다시 불 붙고 있다. 영국 경제전문지 이코노미스트(Economist)는 지난 9일자에서 전 세계 국가의 3분의 2가 집값 거품 상태에 있다고 보도했다. ◆ ‘빅3’ 주택시장 냉각되나 = 지난 2~3년 동안 2~3배 이상 집값이 급등했던 미국, 영국, 호주 등 선진 3개국의 주택시장 지표가 최근 이상 징후를 보이고 있다. 호주 집값은 지난 2분기 동안 4년 만에 처음 1.2% 떨어졌고, 영국 집값도 8월에 0.6% 내린 것으로 나타났다. 미국은 다소 혼조 양상이다. 집값은 7월 말 기준으로 1년 전보다 9.36%나 올라 24년 만에 최고 상승률을 기록했다. 하지만 7월 들어 신규 및 기존 주택판매량이 각각 6.4%, 2.9%씩 줄었다. 이에 대해 전문가들은 각국의 도미노식 금리인상이 집값 상승에 제동을 걸었다고 분석하고 있다. 영국은 작년 11월 이후 5차례, 호주와 미국도 작년 말 이후 기준금리를 2~3차례씩 올렸다. 핼리팩스사 마틴 엘리스 수석이코노미스트는 “금리인상이 드디어 (집값 안정에) 효과를 보고 있다”고 지적했다. 집값 하락세가 나타나면서 부동산 버블 논란도 뜨거워지고 있다. 모건스탠리, 골드만삭스 등은 버블 붕괴로 소비감소 등 경제적 충격이 클 것이라고 경고했다. 이코노미스트는 “미국의 임대료 대비 집값은 지난 25년간 평균치보다 26%나 높은 기록적인 수준”이라며 “거품이 빠지면 소비침체로 경기에 악영향을 줄 수 있다”고 우려했다. HSBC애널리스트인 이안 모리스는 “향후 5년간 미국 집값은 5~10% 하락할 것”이라며 “국내총생산(GDP) 성장률도 현재 4%대에서 내년 상반기 중 2%대로 급락할 수 있다”고 지적했다. 반면, 전미부동산중개인협회(NAR) 수석이코노미스트인 데이비드 리레아는 “미국 등 선진국은 실업률이 최저 수준이고, 모기지 금리도 여전히 낮다”며 거품 가능성을 일축했다. ◆ 국내 시장에도 불똥 튈까 = 국내 전문가들은 선진국 집값의 흐름에 변화가 있다는 점에 동의하고 있지만, 지나치게 민감하게 반응할 필요는 없다고 지적한다. 그 근거로 아직까지 이들 국가의 가격 하락폭 자체가 미미한 수준이고, 상대적으로 우리나라 시장은 독립성이 강하다는 점을 지적한다. 한양대 김관영 교수는 “정상적 시장이라면 한국도 영향을 받는 게 옳다”면서 “하지만 지금 우리나라는 정부 정책이 외국의 금리인상에 맞먹는 영향력을 발휘하고 있다”고 말했다. 각종 경제상황도 선진국과 다르다는 점도 지적된다. 미국, 영국 등은 경기과열을 막기 위한 금리인상에 나서고 있고, 실업률도 낮다. 하지만 우리나라는 소비 침체와 투자 부진이 심각해 당분간 금리를 올리기 어려운 상황이다. 물론 국내 부동산 시장도 침체 기간이 길어지면서 버블 논란이 고개를 들고 있다. LG경제연구원은 최근 “유효 수요보다 주택이 과잉 공급됐고, 가계대출 잔액도 4년 전보다 배 이상 급증해 금리 인상이 급격한 자산가치 하락을 초래할 수 있다”는 보고서를 냈었다. 반면, 건설산업연구원 백성준 부연구위원은 “강남 등 일부 지역의 급등은 특별한 것”이라며 “이미 금융기관이 선제적 조치를 취했고, 금리도 워낙 낮아 큰 파장은 없을 것”이라고 주장했다. (유하룡기자 you11@chosun.com )