부동산매매와 에스크로우제

 
부동산 매매와 에스크로우제도

우리나라에서는 부동산을 산 사람이 거래과정에서 예상치 못한 피해를 입었다라고 이를 사전에 예방하거나 보상받을 수있는 제도 가 제대로 갖춰져 있지 않다. 특히 산 사람이 잔금을 치르고 소유권등 기이전을 하기전사이에 판 사람측에서 악의적으로 다른 사람과 이중계 약을 하거나 또는 금융 기관에 저당권을 설정했더라고 이를 해결할려 면 많은 시간과 돈의 낭비에도 불구 만족스럽지 못한게 사실이다. 이러한 문제점을 해결하기 위해 미국에서는 오래전부터 `에스크로우 (Ｅscrow)'라는 제도를 마련해 시행하고 있다

(1) 의의

•  scroll(두루말이 문서)에서 유래, 에스크로우란 원래 조건부 증서를 말한다.즉 양자간에 어떤 조건이 성립해 증서의 내용이 실행되기까지 제3자가 보관해 두는 증서다.  
• 다른 사람의 의뢰를 받고  합의한 부동산 거래계약을 정해진 대로 일을 대신해 주는 일종의 서비스 신탁업과 유사한 성격을 가진 업(業)을 말한다.
• 이행대행업
• 에스크로우회사, 변호사, 은행, 권원보험회사 등 제3자가 중립적 지위에서 부동산거래에 관하여 사무수속서비스를 제공하는 것
  • 반드시 독립된 업체일 필요는 없다.
• 일종의 서비스신탁사업

 (2) 업무범위

가. 에스크로우업은 대금의 회수, 소유권이전 업무대행 이외에 부동산거래를 완결짓는 세금·금융이자·보험료·임료 등의 청산도 대행한다.

나.  에스크로우 계정은 법률상 에스크로우 계정이 독립이 되어 있다.  따라서 고객으로부터 받은 금전은 자신의 계정과 별도로 관리해야 한다.

다. 에스크로우업은 반드시 독립된 업체일 필요는 없다.  때로는 기존은행이나 부동산중개회사가 이를 겸업하는 수도 있다.

라. 공정한 제3자 입장에서 업무를 처리할 것

마. 에스크로우는 부동산의 매매에 한정하지 않고, 교환·매매예약 등의 업무도  하는 부동산거래계약의 이행행위를 대행하는 부동산업의 한 종류이다.

바. 에스크로우제도는 흔히 부동산 거래의 마지막단계에서 활용된다.

 (3) 필요성(장점)

가.  매수인은 권원상 하자로부터 발생하는 위험을 사전에 방지할 수 있다.

• 흔히 부동산을 거래할 때 매매계약이 맺어지는 날짜와 잔금을 치르고 거래가 끝나는 날짜사에는 상당한 시차가 있다. 이처럼 계약에서 잔금을 치르는 사이에 부동산을 사고 판 사람사이에 세금체납이나 저당권설정 등 소유권 관련 문제가 생길 수도 있다. 에스크로우는 바로 이러한 부동산 거래와 관련된 사고를 미리 방지할 수 있는 대표적 제도다.

나. 별도의 에스크로우 계정이 설정되어 에스크로우 신탁자가 보호된다.

다. 매매당사자가 계약을 이행하지 않은 경우를 방지하여 상거래 질서확립

• 
  에스크로우의 설정은 매매당사자가 계약을 체결한 후 권원이 이전되기 이전에 심경에 변화를 일으켜 계약을 이행하지 않는 것을 방지하여 상거래 질서의 확립에 도움이 된다.

라. 에스크로우는 권원의 이전에 관계되는 모든 당사자, 즉 매도자, 매수자,  저당대출자, 권원보험회사 등의 권익을 보호하는 역할을 한다.

• 한국에서는 주로 거래를 맡은 부동산중개소에서 이 업무를 맡고 있으나 완벽하지 않은게 사실이므로, 에스크로우를 통하게 되면 거래상의 결함을 발견됐을때 이 결함을 없어지지 않으면 부동산을 산 사람이 낸 돈은 결코 판 사람에게 넘어가지 않는 장점이 있다. 거래에 관련된 모든 조건이 충족되었는지를 에스크로회사에서 확인하고, 완전한 종결에 필요한 자금, 문서 기타 업무의 수행을 책이“G므로 거래상 하자가 거의 발생하지 않는다.
• 특히 우리나라의 경우 계약금과 중도금을 지불했다 하더라도 산 사람 이름으로 등기가 이뤄지는 것이 아니므로 잔금을 치르고 소유권 이 전등기를 완료할 때까지 매수자는 아무런 대책이 없는 허점이 있다. 하지만 에스크로우제도가 도입되면 심지어는 판 사람이 설령 이중계약을 맺었더라도 산 사람은 이같은 위험에서 완전 보호된다.

마. 에스크로우의 설정은 거래당사자가 직접 권원의 이전에 관계되는 일을 하는 데에 수반되는 제반 비용과 노력을 경감시켜주어 종극적으로 거래비용을 줄이는 효과가 있다.

• 등기서류, 매매대금 등의 취급 및 완전한 거래종결에 필요한 제반조건의 수행을 거래관련 이해당사자들이 직접 하지 않고, 당해 거래와 아무런 관련없는 제3자인 에스크로 회사의 책임하에 이루어진다.

바. 부동산거래의 투명성 확보가 가능해지고, 국가적 관저멩서 취득세, 등록세, 양도소득세 등의 세원 누수방지에 효과가 있다.

에스크로우 계약서   본 계약서의 당사자는 매 도 인 :______________________________________________________________ 매 수 인 :______________________________________________________________ 에스크로우 대리인 :_________________________________________이다. 본 계약서는, 매도인과 매수인간에 매도인이 다음의 부동산을 매수인에게 팔기로 하는 본 계약에 대한 일종의 특약조건을 규정하는 부수계약이다. 계약이행은 ____년 __월__일__시에, ____________에 위치한 ___________의 사무실 혹은 매도인과 매수인이 서면으로 공동지명한 시간과 장소에서 이루어질 것이다. 본계약서에 따라서, 매수인은 계약금으로써________를 에스크로우 대리인에게 예치해야 한다. 에스크로우 대리인은 계약이 그 조건대로 이루어질 때 예치된 금액을 매도인에게 지불하거나 매도인의 서면 지시에 따라야 한다. 이때 에스크로우 대리인은 매수인에게 상기의 부동산을 동시에 양도하여야 한다. 만약 계약이 그 조건대로 이루어지지 않는다면, 에스크로우 대리인은 그것에 대해 매도인과 매수인 양측 모두로부터 처분에 대한 서면허가를 받을 때까지 예치된 금액을 보관해야 한다. 만약 에스크로우 대리인이 예치된 금액을 누구에게 양도할 것인가와 관련하여 어떠한 문제가 발생한다면 (매도, 매수) 당사자들의 권리들이 적절한 소송이나 소송절차로 완전히 결정되기 전까지 또는 법원이 에스크로우 대리인에게 그 계약금을 법원에 예치하도록 지시하기 전까지 총액 전부를 보관해야 한다. 만약 에스크로우 대리인이 매도인과 매수인으로부터 타당한 서면허가를 받지 못하거나, 매도인과 매수인의 권리를 결정할 소송이나 소송절차가 시작되지 않았거나 기소되지 않았다면, 에스크로우 대리인은 보관중인 금액을 법원에 예치할 어떠한 의무도 없으며 소송이나 소송절차를 제기할 의무도 없으며 예치금의 보관은 계속해야 한다. 에스크로우 대리인은 금전을 위탁받은 제3자로서의 책임을 제외하고는 책임이 없는 것으로 추정한다. 에스크로우 대리인의 의무는 본 계약서에 명확하게 드러난 것에 한한다. 에스크로우 대리인은 대리인으로서의 의무를 성실히 이행하고 선량한 신용 안에서 행동하기만 하면, 고의의 위법행위 또는 통상의 과실을 제외하고는 어느 누구에게도 책임을 지지 않는다.   특약 :_________________________________________________________ _______________________________________________________________ _______________________________________________________________ _______________________________________________________________ _______________________________________________________________ __년 __월__일에 당사자들이 서명하였다. 증인 :____________ 매도인 :_____________ 증인 :____________ 매수인 :_____________ 증인 :__에스크로우 대리인 :_____________