부동산 가치평가 ABC ,수익성 개념의 부동산 가치평가
부동산의 가치, 가격 혹은 임대료를 평가/추정하는 방법은 수없이 많으나 여기서는 부동산 감정평가 세가지 방법을 위주로 설명해보자. ① 복성식 평가법 : 이 방법은 "기회원가"개념을 중시한 방법으로서, 대상부동산의 재 조달원가에서 그 동안의 감가액을 감하여 현재 가격을 계산하는 방법이다. | |||||||||||
예를 들어 신축후 3년이 지난 어떤 건물의 경우, 유사한 입지특성을 가진 토지를 구입하는데 30억원이 예상되고 유사한 규모/질의 건물을 짓는 건축비가 50억원 예상되며 제반경비/공과금/세금 등이 15억원 예상된다면 그 건물의 재조달 원가는 95억원이 되며 3년간 8억원 정도가 감가(감가상각 및 기타 감가)되었다면 해당건물의 가치를 87억원 정도로 평가할 수 있다는 논리이다. | |||||||||||
그러나 복성식평가법의 가정처럼, 유사한 규모/질의 건물을 지을 수 있는 유사한 입지특성의 토지를 구하는 것이 사실상 어려운 경우가 많기 때문에 자칫 이 방법은 "가상속의 평가"로 끝날 위험이 있다. ② 거래사례비교법 : 이 방법은 "시장수급동향"을 중시한 개념으로서 대상부동산과 유 사한 물건의 거래사례를 기준으로 하되, 대상부동산의 현황에 알맞 게 사정보정과 시점수정 등을 가하여 추정하는 방법이다. | |||||||||||
예컨대 100평 규모의 유사한 물건이 6개월전 10억원에 거래되었고 평가대상 부동산은 120평이며 그 후 6개월간 주변 부동산가격이 5%정도 상승하였으며 평가대상부동산은 3층 점포인데 유사물건은 4층에 위치한 경우라면 아래와 같이 평가할 수 있을 것이다. - 유사물건 : 10억원 - 규모보정(10억원× (120 - 100)/100) : +2억원 - 시점보정((10 + 2) × 5%) : +0.6억원 잠정보정치 12.6억원
| |||||||||||
이 방법은 주변에 유사특성 물건이 다수 존재하며 거래 또한 활발한 경우에는 매우 현실적이고 실용적인 방법이 될 수 있으나 그렇지 않은 경우 왜곡된 평가 결과를 초래할 수 있다. 그리고 과거 사례를 기준으로 하기 때문에 시장여건이나 입지특성의 변화가 예상되는 경우에는 사용하기 어렵다. ③ 수익환원법 : 대상부동산의 향후 창출할 것으로 기대되는 순이익을 환원이율로 할인 하여 추정한 현재가치를 말한다 | |||||||||||
예컨대 연리 8% 부채자금을 차입할 수 있는 사람의 입장에서, 매년 일천만원의 순임대료를 창출하는 건물의 현재 가치는(NPV) | |||||||||||
NPV = 1,000 + 1,000 × | 1 1.07 | + 1,000 × | 1 1.072 | + 1,000 × | 1 1.073 | + ......... | |||||
= | 1+0.07 0.07 | x 1,000(만원) = 1.53억원이 된다. | |||||||||
따라서 <상기예>의 투자자는 해당건물을 1.53억원 이하로 구입할 수 있다면 이득을 보는 것이 된다. 수익환원법은 가장 이상적인 방법이나, 한편 가장 전문적인 지식과 분석을 요하는 방법이다. 또한 매우 전략적인 방법이며, 상업성 개념을 중시한 방법이기도 하다. | |||||||||||
④ 수익환원법의 중요성 ·토지위에 건물을 개발하거나, 부동산을 구입하며 재임대하거나, 혹은 리모델링하여 매 각/임대하거나, 부동산을 매입/임차하여 특정 사업을 영위하거나 이 모두 부동산 활용 사업이며, 결국 부동산 투자라 할 수 있고·부동산 활용사업의 가장 중요한 성패요인은 당연히 부동산의 가치를 얼마나 잘 평가 하느냐"에 달려있다. 부동산 투자이익은 투자 수익에서 투자원가를 감한 것이기 때문이다 | |||||||||||
| |||||||||||
·그런데 부동산의 사업가치를 평가하기 위해서는 앞서 설명한 세가지 평가방법 중 수 익환원법을 채택해야 하며 복성식평가법이나 거래사례비교법은 별 도움이 되지 않는다. ·수익환원법 자체가 부동산을 활용하여 얻을 수 있는 수익의 개념을 기초로 한 가치평 가 방법이기 때문이다. ·앞에서 설명한 바와 같이 부동산평가의 가장 이상적인 방법은 수익환원법이지만 국내 부동산업계나 일반 부동산수요자는 물론이고 국내부동산 전문가들도 지금까지 수익환 원법의 개념은 알고 있었지만 그 방법을 활용하여 부동산평가를 해온 경험이 없고 또 그렇게 할 필요성도 없어왔다. ·그동안 국내 부동산시장은 성장일변도로 치달아왔고 옥·석의 구별도 없이 "도매금으 로(?)상승해 왔는데 최근 IMF사태 이후에는 옥·석의 구별이 없이 하락해 왔다. ·그러나 앞으로의 부동산시장 구조는 과거와는 매우 다른 특성을 갖게 될 것이다. 앞 으로는 옥·석의 구별이 확연해 질 것이며, 부동산별로 그 입지 및 제반여건에 따라 가치가 크게 달라지고 ·따라서 부동산 매입/임차/투자자는 옥석을 가릴 줄 아는 지식을 습득해야 하며 또한 기존 부동산 소유자의 입장에서도 어떻게 하면 본인이 소유한 부동산의 가치를 높일 수 있을 가에 대해 연구해야 한다. | |||||||||||
| |||||||||||
수익성 개념의 부동산 가치평가
① 수익환원법 가치평가의 전문성/복합성 ·앞서 설명한 바와 같이 부동산의 가치를 수익환원법에 의해 제대로 평가하기 위해서 는 고도의 전문지식이 필요하다. ·더구나 부동산에 관한 지식만 갖고 될 수 있는 것이 아니며 부동산을 활용하는 제반 사업/업종에 관한 전문지식이 또한 필요한 것이다. ·예를 들어 부동산으로서의 "백화점건물"의 가치를 평가하기 위해서는 부동산 관련지 식뿐만 아니라 백화점 사업에 관한 전문지식이 있어야 함은 당연하다. 더구나 만일 그 백화점의 성과가 저조하다면, 백화점이외의 다른 용도로 활용할 수 있는가를 검토 하고, 그렇게 다른 용도로 활용할 때의 수익성은 어떠할 까를 또한 평가해야, 비로소 그 건물의 가치를 진정한 의미의 수익환원법으로 평가하는 것이 된다. ·결국 수익환원법을 진정으로 활용하기 위해서는 부동산지식과 부동산을 활용하는 제 반 사업/업종의 지식을 겸비하고 또한 부동산분야 및 제반사업분야에 대한 데이터베 이스를 갖추어야 한다. ② 수익환원법 활용절차 | |||||
| |||||
·토지 : 해당 토지의 제반여건을 고려할 때 최대순이익을 실현해줄 업종·건물이 무엇 인지를 구상하고 그러한 업종/건물을 건축하여 사업을 수행할 때의 예상수익과 비용 을 추정한다. 이 점에 관해서는 "제2절 토지기본지식"에서 좀더 설명하기로 한다. ·건물 : 해당건물의 용도/업종이 최선의 용도/업종이라면 그 상태로서의 수익과 비용을 추정하여 평가해야겠으나, 그렇지 않다고 판단되는 경우에는 최유효 용도변경 계획을 설정하고 그렇게 용도변경을 했을 때의 예상수익과 비용을 추정하여 평가한다. 이 점에 관해서는 제3절 및 제4절의 내용을 참조할 필요가 있다. [20년 전통 투자자문회사 KIRA] |
"); // :script -->