(1) 크리스탈러의 중심지 이론
: 취락이나 상점의 규모와 공간적 배열상태 설명
: 거시적 측면 - 상권연구에 지대한 공헌을 한 이론
cf) Hotelling의 입지적 상호 의존개념 : 미시적 개념
▷ 전제조건
ⅰ) 균질 공간의 평야
ⅱ) 인구의 균등분포
ⅲ) 모든 소비자의 구매력은 동일
ⅳ) 수송비는 거리에 비례
ⅴ) 수송수단은 오직 우마차 하나뿐이다
ⅵ) 모든 인간은 합리적인 경제인
▷ 주요 구성요소
ⅰ) 최소요구치 : 중심지 기능이 유지되기 위해 필요한 최소한의 고객수 또는 상권의 범위
ⅱ) 최대도달거리 : 중심지 기능이 주변지역에 미치는 최대공간 범위. 시장 지역
ⅲ) 중심지 성립 조건 : 최소 요구치의 지역범위가 재화의 도달범위 내에 있어야 함
ⅳ) 중심 지상권의 형태
- 단일 중심지일 경우는 원형
- 다수의 중심지일 경우는 정육각형
▷ 중심지계층 : 중심지기능의 보유정도 또는 상권의 크기에 따라 고차와 저차 중심지로 구분
ⅰ) 고차 중심지 : 수가 적고 중심지 간의 거리가 멀어짐(시청, 백화점, 대학교 등)
ⅱ) 저차 중심지 : 수가 많고 가깝게 분포함(동사무소, 구멍가게, 초등학교 등)
▷ 중심지의 변화
- 인구밀도의 증가, 경제의 활성화 : 중심지간의 간격이 좁아짐
- 자동차 교통 발달 : 저차 중심지의 쇠퇴, 고차 중심지 발달
(2) 넬슨의 소매상업입지이론
점포의 경영주체가 최대의 이익을 얻을 수 있는 매출고를 확보하기 위하여 어떤 장소에 입지하여야 하는가에 대한 소매상점의 입지에 관한 8원clr
4. 상업지의 입지 조건
(1) 사회 경제적 조건
① 배후지 및 고객의 양과 질 : 인구 밀도가 높고 지역면적이 크고 고객의 소득 수준이 높으면 가장 좋은 배후지의 조건
② 고객의 교통 수단과 접근성 : 상점가의 가치는 고객의 교통인구가 많은 곳이 좋다.
교통 수단이 발달되어 있지 않으면 고객 흡인이 힘들다
③ 영업의 종류 및 경쟁의 상태 : 어떤 종류의 영업이 그 지역의 문제가 되어 있는가의 문제는 대상 지역의 수익성을 판단하는데 유익
④ 해당지역 경영자의 창의력과 자금력 : 상업지역의 경쟁자들에게 풍부한 창의력과 자금력이 있느냐의 문제는 상업활동에 대한 수익성 좌우
⑤ 번영의 정도 및 성쇠의 상태 : 당해 지역이 지역 사이클로 볼 때 어떤 국면에 있는가
지가수준 임료수준 매상고 교통량 입지경쟁 등으로 파악 가능
(2) 물리 경제적 조건
① 가로의 구조 : 적당한 가로폭, 직선인 경우 100~200m 정도에서의 변화
② 안쪽의 커브, 비탈길의 아래쪽이 유리
③ 획지의 형상과 접면 너비 : 형상 : 정형 ,너비 ; 넓을수록 유리
5. 상업용 부동산의 입지 선정 단계(20분 12초)
기존부지 분석 → 도시분석 → 근린분석 → 대상근린지역분석 → 대상유지 선정 |
(1) 기존 부지 분석 단계
: 기존 점포를 대상으로 1개의 점포의 수익성을 충족시키기 위한 최소요구치를 판단
(2) 도시 분석 단계
: 기존 점포의 목표시장을 분석하여 도시나 지역별 목표시장의 충족여부 분석, 순현가가(-)가 되면 기존의 도시는 포화상태, (+)일 경우는 추가적 점포 입지가 가능
(3) 근린분석 단계
: 대상 근린지역의 선정을 위해서는 목표시장의 물망에 오른 지역들의 인구 소득수준 교통로 등에 대한 분석 필요, 이를 이용해 목표 시장의 최소요구치를 충족시키는 특정근린지역 확인
(4) 대상 근린지역의 선정
: 추계된 지출 가능액과 최소요구치를 비교하여 차이가 가장 큰 근린지역 선정
(5) 대상부지 선정
: 입지가 가능한 근린지역이 선정되면 접근성이 좋은 부지 탐색, 탐색된 부지들을 대상으로 공법상의 규제 등 필요한 사항을 조사
6. 대상 부지의 평가
(1) 체크리스트의 활용
: 여러 대안이 되는 부지를 간편하게 평가하는 예비적 검토 수단, 소규모 회사들이 사용
(2) 현금수지 분석
: 대안 부지의 예상매출액이 산정된 후 각 대안부지가 회사의 부를 얼마나 증대시키는지 분석