상업지의 입지선정
(1) 상업입지의 의의
① 상권(배후지: hinterland)
ⓐ 의의 : 시장지역, 상권, 고객이 존재하는 지역(권역)을 말한다. 상업지의 입지는 상점의 입지와 상업집단으로서 상점가의 입지로 나누어 생각한다. 그 전제가 되는 것은 상권의 파악임
ⓑ 배후지 : 상점이 수익성을 결정짓는 중요한 요소
ⓒ 조건 : 인구밀도가 ( ), 고객수가 ( ), 면적이 ( ), 소득수준↑ ⇒ 좋다.
ⓓ 배후지의 양 - 면적, 인구 등 배후지의 질 - 소득수준, 구매습관 등
ⓔ 범위 : 점포의 크기, 시간의 변화, 지역요인의 변화에 따라 범위는 변한다.
(2) 상권
① 상권의 개념
- 대상 상가가 흡인할 수 있는 실질적인 고객이 존재하는 권역
- 상업활동을 성립시키는 지역 조건을 가진 공간적 넓이
② 상권의 계층 체계
- 소비자는 구매빈도가 많은 값싼 상품은 가까운 곳에서 구입
- 구매빈도가 적고 가격도 비싼 상품은 많은 상품이 있는 곳에서 구입
③ 상권의 종류
- 점포별 상권 : 개개의 소매점이 가지고 있는 상권
- 지구별 상권 : 상점가나 집단점포가 대상으로 하는 상권
- 총체적 상권 : 몇 개의 상점가나 집단점포군을 안고 있는 지역전체를 갖는 상권
※ 상권의 구분( 1차, 2차, 3차상권으로 구분할 수 있다.)
㉠ 1차상권 : 대표상품판매액 90% 판매지역. 점포판매액의 75% 판매지역
㉡ 2차상권 : 점포판매액의 15% 판매지역
㉢ 3차상권 : 나머지 10% 판매지역
(3) 점포의 분류
① 공간균배원리에 의한 분류
ⓐ 집심성 점포 : 도시의 중심지에 입지해야 유리 - 예 ) 백화점, 고급음식점, 보석가게, 고급의류점, 대형서점, 영화관 등
ⓑ 집재성 점포 : 동일업종이 서로 한곳에 모여 있어야 유리 → 집적효과 - 예) 가구점, 중고서점, 전자제품, 기계점, 관공서 등
ⓒ 산재성 점포 : 서로 분산입지를 하여야 유리- 예 ) 잡화점, 이발소, 세탁소, 대중목욕탕, 소매점포, 어물점 등
ⓓ 국부적 집중성 점포 : 어떤 특정 지역에 동업종끼리 국부적 중심지에 입지하여야 유리 - 예) 농기구점, 석재점, 비료점, 종묘점, 어구점
② 구매관습에 의한 분류
ⓐ 편의품 점 : 주로 가정용품, 고객은 주부가 다수, 늘 통행하는 길목의 상점, 상권은 도보로 10~20분, 인근지역에 많고 도심 상업지역에는 적다.
ⓑ 선매품점 : 상품을 여러 상점과 배교하여 구매하는 것, 편의품에 비해 가격수준이 높고 구매횟수가 적다, 고객의 취미가 반영되어야 하므로 표준화되기 어렵다.
ⓒ 전문품점 : 특수한 매력을 찾으려 하며 구매를 위한 노력을 아끼지 않음, 가격수준 높고 유명상표 상품을 갖춘 상점
(5) 상권의 측정 방법
① 현지 조사법
: 그 지역에 사는 세대와 소재하는 상점을 대표하는 표본 추출하여 면접 실시, 가구조사법, 가두면접법,우송법, 추적조사법, 고객 카드 분석법
② 경영학적 상권측정법
- 제1차 상권 : 고객이 55~70%가 거주하는 상권의 범위
- 제 2차 상권 : 고객의15~25%가 거주한는 상권의 범위
- 제 3차 상권 : 제1차 및 제2차 상권 밖의 나머지 고객이 거주하는 범위
③ 수학적 분석법
㉠ 레일리의 소매인력법칙
: 2개의 도시의 상거래 흡인력은 두 도시의 인구에 비례하고 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례
㉡ 컨버스의 모형 : 레일리의 소매인력법칙의 정확한 분기점을 찾는 것
㉢ Huff의 모형 : 어떤 지점에 입지하고 있는 소비자가 특정지역의 쇼핑센터를 갈 확률을 소비자와 행선지의 거래, 경쟁하고 있는 쇼핑센터의 수, 쇼핑센터의 크기로 결정한다는 가정
㉣ Stanley의 모형 : 점포의 이미지에 의해 선택
④ 회귀 분석법(30초)
: 매출액에 영향을 미치는 여러 가지 변수들을 설정하고, 이 변수들로 대상점포의 예상
< 매출액을 추정하는 방법 >
S(예상 매출액) = a(회귀 상수) + b(인구수) + c(소득수준) + … - n(경쟁점포의 규모) |
⑤ 비율법
: 다른 방법에 비해 주관 개입의 가능성이 크다
ⓐ 대상부지에 대한 구매권(가능거래지역)을 확정
ⓑ 대상점포에서 판매하는 상품이나 서비스에 대한 구매권의 지출 가능액을 산출
ⓒ 인구센서스 자료를 이용하여 주민 1인당 소득을 산출
ⓓ 지출 가능액이 가구당 또는 1인당 가처분소득에서 차지하는 비율 구한다
ⓔ 이 비율을 구매권의 가구수나 인구수에 곱하면 취급품목에 대한 총지출 가능액이 구해짐
⑥ 유추법
: 같은 회사내의 다른 점포나 유사점포를 대상으로 구매권과 고객에 대한 분석=> 이를 기초로 대상점포의 예상 매출액을 산정
(6) 가로의 조건
㉠ 동서로 된 가로 : 서쪽
㉡ 커브를 이룬 가로 : 내부쪽이 유리
㉢ 역, 정류장 등을 향한 가로 : 우측이 유리
㉣ 비탈길 : 하부가 유리
- 이 원리는 구체적인 업종에 따라 다름
ⓐ 변질상품은 서양이 불리
ⓑ 부인용품은 오후에 그늘지지 않는 곳이 유리
ⓒ 식료품은 강한 석양이 상품을 상하게 함
ⓓ 음식점은 양지바른쪽이 유리
ⓔ 양품점 · 서점 · 가구점은 도로의 남쪽 · 서쪽의 대지를 정하여 직사광선에 의한 상품의 퇴색을 피하는 것이 유리
㉤ 가로의 길이가 500m이상의 직선인 경우는 상가로서 유리한 위치가 못되지만 100m이내에서 끊어지는 경우도 불리함
㉥ 일일교통인구 : 5,000～6,000명정도, 보행인구 + 자동차인구 = (1만～12,000 명 정도)
㉦ 접면너비(바깥길이)
- 상품의 전시를 위하여 가급적 가로와 접한 폭인 바깥길이가 넓은 것이 유리
- 가로의 폭은 지나치게 넓지도 좁지도 않는 것이 유리
- 상업의 종류와 규모에 따라 광 · 협의적 정도가 다름
㉧ 지반의 고저 : 주거지는 가로보다 낮으면 마이너스요인이 된다. 상업지는 가로보다 높으면 마이너스 요인도 있음