주거지의 입지선정
1. 주거지의 입지
(1) 주거지 입지 선정의 가정
주거입지는 거주의 편리성과 생활의 편리성 여부에 의해 주로 결정되며, 근래에는 주거에 소요되는 비용을 중시하는 경향이 있다.
㉠ 어떤 동질적인 평면상에 하나의 중심이 있고 모든 기업들은 이 중심에 위치한다.
㉡ 각 가구는 주어진 제약조건(소득, 가격)하에서 최대의 효용을 얻을 수 있는 곳에입지를 한다고 가정을 두고 있다.
(2) 예산의 제약과 주택서비스의 소비량
① 가정
ⓐ 개별가구의 목적 : 주어진 소득과 주택가격으로부터 효용의 극대화를 추구한다.
ⓑ 각 가구는 주어진 소득으로 주택서비스와 비주택재화라는 2상품만 구매한다.
② 조건
ⓐ 가격선과 무차별 곡선이 상호 접해야 한다.
ⓑ 한계 효용 균등의 법칙(주택의 MU/주택의 가격 = 비주택의 MU/비주택의 가격)
(3) 소득변화
ⓐ 소득↑ → 주택이나 토지의 소비는 증가 → 외곽으로 이전하는 것이 유리
ⓑ 주택소비↑ → 외곽에 이전함으로 생길 수 있는 금전적 유인의 절대량↑
ⓒ 교외거주자 = 주택에 소비↑, 다른 상품의 소비↓
(4) 교통비
ⓐ 교통비↓ → 가구나 기업은 외곽 이전 유리
ⓑ 교통비↑ → 주거지역을 도심 이전
(5) 한계주거비(MHC - )와 한계교통비(MCC + )
ⓐ 우하향곡선(도심 → 외곽에 이전 : 곡선은 하락)
ⓑ 전체 교통비는 외곽에 이전 → 상승
ⓒ 단위 거리당 주거비용의 감소액 > 교통비용의 증가액 = (외곽이전이 유리)
한계주거비용 > 한계교통비용 : 외곽이 유리
ⓓ 단위 거리당 주거비용의 감소액 < 교통비용의 증가액 = (도심으로 이전)
ⓔ 한계주거비용 = 한계교통비 : 최적의 주거입지
ⓕ 한계교통비용이 한계주거비용보다 도심에서는 크지만 외곽지역에서 먼저 0에 도달한다면, 최적주거입지점은 한계교통비용과 한계주거비용이 교차점이 된다.(O, X)
(7) 주택지 입지조건의 유용성
① 통근조건(접근성)
② 생활조건(이용의 편리성)
③ 환경조건(쾌적성)
(8) 입지 동기
입지 원리 | 입지 유형 | 해당 부동산 |
이익극대화 | 산업입지 | 공업용, 농업용, 상업용 부동산 |
효용극대화 | 주택입지 | 주거용 부동산 |
복지최대화 | 공공시설 | 학교, 공원 등 |
(9) 주거지의 입지조건 - 자연적 조건
① 지형과 지세
㉠ 남동은 트이고 완만한 경사, 북서쪽은 차가운 계절풍을 막아주는 산․숲이 좋다→ 앞이 낮고 뒤가 높은 곳이 좋다: 이유는 일조권과 여름철 통풍성↑
㉡ 터↓, 저습지는 지하수위가 높고, 일조↓, 장마시 수해가 우려된다.
㉢ 언덕바지나 절벽 밑은 붕괴위험↑, 바람받이가 되며, 그늘이 지기가 쉬워 불리
㉣ 우뚝 솟은 봉우리는 바람받이가 되어 나쁘고 움푹 파여 들어간 소형분지도 나쁨
② 토지의 성질과 지질 · 지반의 상태
㉠ 집터는 생땅(신선지)이 ↑, 지질은 습도를 알맞게 보존할 수 있는 점토와 사토가 적당히 섞인 토양이 좋다
㉡ 암석↑, 점토↑, 모래↑, 과거에논·수면· 늪을 매립한 경우, 쓰레기 매립장 → 지질이 좋지 않다.
③ 기상조건
풍향, 강수량, 일조시간, 기온과 습도의 변화 파악 → 주택의 쾌적성을 좌우함
(10) 주거지의 입지조건 - 사회적· 행정적 조건
① 공해 · 위험 · 혐오시설의 유무
ⓐ 공해, 위험시설(변전소, 가스탱크), 혐오시설(오물처리장, 쓰레기처리장), 공장 인접지, 공항, 고속도, 철도, 번화가 등의 인접지는 주거지의 조건에 부적합
ⓑ 도로 · 교통의 여건 : 도로 및 교통의 접근성을 고려
ⓒ 공공시설의 정비상태 : 교육시설, 의료시설, 문화시설, 구매시설, 스포츠시설과 상·하수도, 가스공급처리시설의 유무, 주차문제, 전파장애 등을 고려
ⓓ 공법상의 규제상태 : 도시계획법, 건축법, 국토이용관리법 등의 제약조건
ⓔ 지역의 사회적 환경 : 거주자의 지위, 직업, 소득, 연령 등
ⓕ 도심과의 거리 및 교통수단 상태
(11) 주거비용과 교통 비용의 변화에 따른 주거입지 선정
① 한계 교통 비용 : 단위 거리당 도심에 가까워질수록 감소하는 교통 비용
② 최적 주거 입지 : 한계 주거비용과 한계 교통 비용이 일치하는 d1지점
③ 한계 주거비용의 (-)가 의미하는 것 : 도심으로부터 멀어질수록 주거비용이 감소하는 것 의미
④ 전제 조건
- 모든 직장은 도심지에 위치하고 있으며, 그 수는 일정하다
- 모든 가구는 한사람의 직장인이 있다
- 주택의 질은 동일
- 교통 비용은 도심으로부터 거리에 따라 비례