부동산의 입지선정
제 1 장 부동산 입지 선정
제 1절 입지 선정의 의의
1. 입지선정의 의의
(1) 부동산 입지 선정의 개념
- 어떤 부동산이 차지하고 있는 장소와 그 장소를 차지하고 있는 상태를 통합한 개념
- 부동산 활동을 수행함에 있어서 부동산을 분석하여 대상 부동산의 입지를 선정 작업
(2) 입지선정과 입지
① 입지선정 : 입지주체가 추구하는 입지조건을 갖춘 토지를 발견하는 것으로 동적 개념이며 공간적 개념을 말하며 또, 주어진 부동산에 관한 적정한 용도를 결정하는 것도 이에 해당된다.
② 입지(location) : 주택, 공장, 점포 등이 위치하고 있는 장소로서 정적 개념인 것
(3) 입지조건(입지목적의 달성조건, 입지선정기준)
① 주택지 : 쾌적성/편리성
② 상업지 : 수익성(매상고)
③ 공업지 : 생산성
④ 농업지, 임업지 : 생산성(기상/토양 등)
(4) 부동산 입지선정의 중요성
① 입지를 한번 선정하면 마음대로 위치를 바꾸기 어려운 비가역성
② 지리적 위치의 고정성 및 용도의 다양성
③ 입지 선정에 있어 경제적, 행정적 여건 변화를 예측해야하기 때문
④ 부동산은 당해 부동산이 속한 지역과 동질성이 있어야 가치가 높기 때문
⑤ 부동산의 거래활동에 있어서 용도 등으로 인한 차이는 이으나 입지선정과 무관한 거래활동은 거의 없다.
☆ 입지선정에 고도의 전문성이 요구되는 이유
① 위치가치는 그 유용성(쾌적성, 수익성)이 기초
② 외부성의 원칙과 적합의 원칙을 고려
③ 부동산 이용의 비가역성
(5) 입지론과 적지론
① 입지선정 : 토지이용의 결정 측면에서 입지주체가 추구하는 입지조건을 갖춘 적합한 장소 발견하는 활동(정해진 용도에 어떤 위치의 부지가 적합할까?)
② 적지론 : 그 토지가 존재하는 경우에 그것을 어떻게 사용하는 것이 최적인지 논의하는 것(주어진 토지를 어떤 용도로 이용함이 적합할까?)
(6) 입지 경쟁
▷ 입지 선정 과정에서 더 유리한 이용을 하려는 입지 경쟁 발생
▷ 발생 이유 : 입지 잉여가 높은 곳은 한정되어 있고 이 위치를 원하는 입지 주체가 많기 때문
① 지가와의 관계 : 입지 경쟁이 심할수록 지가는 상승하고 지가의 상승은 토지 이용을 집약화시킴
②토지이용의 집약도
▷ 의의 : 투입되는 노동과 자본의 양/토지의 단위 면적
▷ 집약적 이용 : 토지 이용의 집약도가 높은 이용 → 도시 토지이용(1차산업 < 2차산업 < 3차산업)
▷ 조방적 이용 : 토지 이용의 집약도가 낮은 이용 → 농촌의 토지이용(1차산업 > 2차산업 > 3차산업)