[부동산]1·11 부동산대책

기사 입력시간 : 2007-01-11 오후 8:19:24
민간 아파트도 분양원가 공개   9월부터 민간 아파트에 대해서도 7개 항목의 분양원가가 공개된다. 또 민간에 대한 분양가 상한제가 9월부터 도입되면서 판교 중대형 아파트처럼 민간의 중대형 아파트에도 채권입찰제가 시행된다. 하지만 채권 매입 상한액은 주변 시세의 90%에서 80%로 낮아진다. 민간 아파트에 분양가 상한제가 적용됨에 따라 5~7년의 전매 제한 기간도 새로 생긴다. 정부는 서울과 경기도의 4개 민간 택지를 대상으로 분양가 상한제를 적용해 모의 실험한 결과 실제 분양가보다 가격이 15~25%가량 하락했다고 밝혔다. <주요 내용> .민간에 분양가 상한제 9월 도입 .민간 아파트 분양원가 공개(7개 항목) .공공택지 원가 공개 항목 61개로 .재개발.재건축.주상복합도 채권입찰제 .공공 25.7평 초과 전매제한 7년으로 .민간 25.7평 초과 전매제한 5년 신설 .민간 25.7평 이하 전매제한 7년 신설 .채권매입 상한액 주변 시세의 90%에서 80%로 .투기 지역 아파트 대출은 '1인1건' .청약가점제 9월에 앞당겨 시행 .후분양제 시행은 내년으로 1년 순연     여당 정치논리에 '권오규 시장경제' 백기 9월부터 민간 아파트의 분양원가가 공개된다. 그동안 이에 반대해 오던 정부가 결국 정치권의 줄기찬 요구에 '백기 투항'한 것이다. 정부는 투기과열지구에 한해 7개 항목의 원가만 공개한다고 밝혔다. 하지만 집값 상승 압력이 높은 서울과 수도권 등은 대부분 투기과열지구에 포함돼 민간 아파트의 분양원가 공개는 사실상 전면 시행이나 다름없다. 또 8년 만에 도입되는 민간에 대한 분양가 상한제와 2008년으로 예정돼 있던 청약 가점제도 9월에 일제히 시행된다. 정부와 열린우리당은 11일 국회에서 김근태 의장과 강봉균 정책위의장, 한명숙 총리, 권오규 경제부총리, 이용섭 건설교통부 장관 등이 참석한 가운데 고위 당정 협의를 열고 이 같은 내용의 부동산시장 안정을 위한 제도 개편 방안에 합의했다. ◆처음엔 시장논리 주장=지난해 12월 27일 열린우리당 부동산특위와의 당정 협의에서 권오규 부총리는 "분양가 상한제를 도입하기로 했기 때문에 분양원가 공개는 지나친 규제"라고 밝혔다. 원가 공개에 대한 반대를 분명히 한 것이다. 이날 회의 뒤 강팔문 전 건교부 주거복지본부장도 "분양가 상한제만으로도 충분하다"며 당의 요구에 반대하는 건교부의 입장을 기자들에게 설명했다. 원가 공개를 논의하기 위해 정부가 만든 분양가 제도개선위원회도 반대 의견을 냈다. 새해 들어서도 강봉균 정책위의장이 정부 입장을 두둔한 가운데 박병원 재경부 차관도 두 차례에 걸쳐 반대 입장을 공개적으로 드러냈다. 하지만 열린우리당의 부동산특위는 이를 경제논리보다는 정치공세로 몰아갔다. 지난해 말 김근태 의장은 "민간 아파트 분양원가 공개를 확고하게 추진하겠다"고 공언했고, 이미경 특위 위원장도 "원가 공개 방안을 반드시 관철시킬 것"이라고 강조했다. 부동산값 폭등으로 여당의 지지도가 떨어진다고 판단, 무리를 하더라도 대통령 선거 이전에 즉효를 낼 대책을 내놓겠다고 의욕을 보인 것이다. ◆결국 청와대가 교통정리=지난해 12월 26일 당정 협의가 끝난 뒤 청와대는 분양원가 공개에 대한 입장을 밝히겠다고 했다. 이후 청와대가 공식적인 입장을 내놓진 않았지만 공개하는 쪽으로 정부를 다그친 것으로 알려졌다. 며칠 사이에 정부의 입장이 급선회한 것도 이 때문으로 풀이된다. 이에 따라 경제논리를 주장하며 원가 공개를 반대하던 관계 장관들의 입지가 결정적으로 좁아졌다. 결국 권 부총리를 비롯한 관계 장관들이 일제히 평소의 소신을 접고 원가 공개에 합의한 것이다. 이날 회의에서 열린우리당 건교위 간사인 주승용 의원과 정무위 간사인 신학용 의원은 "시장경제 논리에 맞지 않고, 당내에서도 부정적인 의견을 가진 의원이 많다"며 반대 의사를 나타냈지만 찬성론에 묻히고 말았다. ◆뒤늦게 합리화하는 정부=분양원가 공개 반대를 주장하던 권오규 부총리는 이젠 합리화를 위한 논리를 제시하고 나섰다. 그는 이날 "부동산 전문가나 업계에서 공급 위축 우려를 제기해 왔지만 일반 국민의 기대는 달랐다"며 "두 가지 상반된 요구 사이에서 합리적인 대안을 마련하기 위해 노력했다"고 말했다. 원가 공개 범위가 공공택지의 경우 7개에서 61개로 늘어나는 데 반해 민간은 7개 항목밖에 안 되고, 공개도 시.군.구마다 설치될 분양가심사위원회가 담당하는 간접 방식이어서 기업의 부담이 크지 않다는 것이다. 하지만 업체가 실질적으로 이익을 남기는 택지비와 가산비의 원가가 공개되기 때문에 권 부총리의 전망이 너무 낙관적이라는 게 시장의 반응이다. 또 분양원가 공개는 다른 제도와 달리 부동산 시장이 안정된 다음에도 쉽게 없앨 수 있는 제도가 아니다. 이 때문에 원가공개가 두고두고 정부의 부담으로 작용할 것이란 전망이 나온다. 김준현 기자   수도권 전매제한 10년까지 확대 정부는 올해 첫 부동산 시장 안정 대책도 기존의 대책들과 마찬가지로 집값을 인위적으로 내리는 데 집중했다. 먼저 공급 측면에서는 ▶분양가 인하▶공급물량 확대▶서민주거안정 등이 골자를 이루고 있다. 이 중에서도 핵심은 9월 1일부터 민간택지에 대해 도입되는 아파트 분양가 상한제와 분양원가 공개다. 분양원가는 수도권뿐 아니라 부산.대구.인천 등 지방의 주택투기과열지구도 포함되기 때문에 사실상 전국이 규제권에 놓인다. 수도권 내 신규 분양주택의 전매제한 기간을 최장 10년까지 확대하고 무주택자에게 청약가점제를 도입한 것도 투기수요를 차단하고 실수요자에게 주택공급을 확대하기 위한 조치다. 정부는 무거운 세금을 동원한 수요억제 정책이 전세가격 급등과 같이 서민의 주거안정을 되레 해칠 수 있다는 점도 고려했다. 이를 위해 국민임대주택과 다가구 매입임대 사업을 신속히 진행하고, 전.월세 대책도 별도로 마련했다. 그래픽 크게보기 한편으로는 과도한 주택담보대출과 수요억제 정책에 따른 집값 하락에 대비해 동일 차주가 주택투기지역에서 주택담보대출을 2건 이상 가지고 있으면 만기가 도래하는 대로 1건은 해소토록 유도키로 했다. 김동호 기자   당분간 집값 보합세 예상 실수요자 매수 시기 늦춰야 이번 대책으로 기존 주택시장은 당분간 약세를 보일 것으로 예상된다. 공급이 늘지 않더라도 수요가 많이 줄어들 것으로 보여서다. 새 아파트 분양시장은 상한제 확대와 청약가점제 조기 시행으로 북적거릴 것으로 보인다. 기존 주택을 구입하거나 새 아파트를 분양 받으려는 주택 수요자들은 내 집 마련 전략을 다시 세워야 한다. ◆기존 주택시장 위축될 듯=분양가상한제의 민간택지 확대로 예상되는 도심 등 민간택지의 분양가 인하는 기존 주택 가격 상승세의 발목을 잡을 것으로 보인다. 지난해 은평뉴타운.파주 신도시처럼 고분양가가 기존 집값을 자극하는 악순환이 벌어지지 않을 것이기 때문이다. 피데스개발 김승배 부사장은 "높은 분양가로 인해 단기적으로 집값이 오를 가능성이 줄어들게 됐다"고 말했다. 서울 송파구 송파공인 최명섭 사장은 "분양가상한제 시행으로 재건축이나 재개발 사업성이 떨어질 것으로 보여 주인 중 일부는 이번 기회에 처분하려 할 것"이라고 전했다. 여기다 담보대출규제는 주택수요를 억누른다. 부동산퍼스트 곽창석 전무는 "올해 입주 물량이 예년보다 적은 상황에서 매매시장 위축은 중소형 주택 전세난을 낳을 수 있다"고 예상했다. 하지만 공급 부족에 따른 문제점도 지적된다. 대한주택건설협회 김홍배 부회장은 "민간택지 분양가상한제는 사업성 악화로 공급을 위축시켜 공급 부족을 낳을 수 있다"며 "장기적으론 집값을 더 불안하게 할 수 있다"고 주장했다. ◆신규청약은 상황 따라 선택=당분간 집값 보합세가 예상되기 때문에 기존 주택을 구입하려는 수요자는 매수 시기를 늦출 필요가 있다. 지난해 짧은 기간 너무 많이 오른 기존 집값도 부담스럽다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 "집을 구입해 양도세 비과세 혜택까지 생각한다면 3년 이상 보유해야 하는데 잇따른 공급 등으로 앞으로 3년간 집값 상승세는 크지 않을 것"이라며 "투자 목적의 구입은 불안하고 직접 거주할 실수요용으로 신중하게 판단해야 한다"고 말했다. 민간아파트를 분양받을 수 있는 청약예금.부금 가입자는 자신의 청약자격을 따져봐야 한다. 9월부터 무주택 기간, 나이 등을 감안한 청약가점제가 시행되기 때문에 유주택자 등은 청약을 서둘러야 한다. 청약저축 가입자는 청약제도 변경과 상관없다. 다만 청약저축가입액이 많지 않으면서 무주택 기간이 길고 나이 많은 세대주라면 청약예금으로 바꿔 가점제 시행 이후 민간 아파트에 청약하는 게 낫다. 안장원 기자     아파트 분양가 상한제 9월 시행하면 … 분양가 최대 25% 떨어질 듯 정부와 열린우리당이 11일 내놓은 '1.11 부동산 대책'은 부동산 시장의 틀을 크게 바꿀 것으로 전망된다. 민간 아파트에 대한 분양 원가 공개는 물론 분양가 상한제도 9월부터 시행된다. 여기에 청약 가점제, 채권입찰제 확대까지. 뭐가 어떻게 바뀌고 어떤 것을 신경 써야 할지, 이와 관련한 의문점들을 문답풀이로 정리했다. -민간의 분양원가는 건설업체가 직접 공개하나. "시공사가 사업장별로 공개한다. 택지비로 인정키로 한 감정 평가액과 지하주차장 공사비 등 가산비만이 공개 대상이다. 건축비에 해당하는 기본형 건축비는 정부가 가이드라인을 정해 준다. 그것을 기초로 각 시.군.구가 해당 지역의 실정에 맞게 다시 기본형 건축비를 공개한다." -분양가 상한제를 시행하면 분양가는 어느 정도 싸지나. "공공택지의 경우 25% 정도가 하락했다. 민간택지는 20% 정도 떨어질 것이란 게 정부의 전망이다. 건설교통부가 모의 실험해 본 결과 사업장별로 15~25%의 인하 효과가 있는 것으로 나타났다. 하지만 25.7평 초과 중대형 주택은 주상복합아파트까지 채권입찰제가 적용되기 때문에 인하 효과가 크지 않게 된다. 이 때문에 채권입찰제 적용 아파트의 채권매입 상한액을 주변 시세의 90%에서 80%로 낮추기로 했다. 가격 인하 효과를 확실히 하기 위해서다." -마이너스 옵션제 때문에 분양가가 더 오를 수도 있지 않나. "그럴 수 있다. 마감재를 입주자 기호에 따라 선택하면 분양가는 낮춰지겠지만 자신이 직접 시공하거나 업체에 주문하면 가격이 그만큼 오를 수 있다." -민간택지에도 전매 제한 기간을 둔 이유는. "전매 제한 기간을 두지 않으면 투기 수요가 몰릴 수 있다는 게 정부의 판단이다." -모든 아파트에 청약가점제가 9월부터 시행되나. "공공택지 아파트에 대한 청약가점제는 9월부터 시행된다. 2010년부터 시행하기로 했던 25.7평 이하 민간 아파트에 대해서는 아직 시행 시기가 정해지지 않았다. 하지만 9월에 함께 시행할 가능성도 크다. 또 현재 공공택지의 중대형 아파트는 채권입찰액이 같을 경우 가점제로 당첨을 가리고 있는데 앞으로는 민간의 중대형 아파트에도 이 같은 방식이 적용될 가능성이 크다." -분양가 상한제가 시행되면 재건축에는 어떤 영향을 미치나. "지금까지 조합원이 싸게 집을 분양받기 위해 일반 분양분의 가격을 높게 받았다. 하지만 분양가 상한제가 시행되면 분양가를 마음대로 높일 수 없기 때문에 재건축이 크게 위축될 수 있다." -투기지역 내에 두 채의 집에 각각 한 건씩의 주택담보대출을 가지고 있다. 이 가운데 15일 이후 만기가 도래하는 대출이 있다면 무조건 상환해야 하나. "아니다. 10일 이전에 만기 연장 계약을 체결했다면 이번 규제의 적용을 받지 않는다." -15일 전에 만기가 도래하는 대출이 있어 상환 기한을 연장한다면 규제를 피할 수 있나. "안 된다. 반드시 10일 이전에 상환 기한 연장 계약을 한 대출만 규제를 피할 수 있다." -동일 대출인의 전체 담보대출 건수를 한 건으로 줄이지 않으면 어떤 불이익이 오나. "두 건 이상 담보대출을 했다면 최초 대출의 만기가 닥치는 시점부터 따져 1년 안에 전체 대출 건수를 한 건으로 줄여야 한다. 그러지 않으면 고율의 가산 금리를 물어야 한다. 가산 금리를 물고도 일정 기간 대출을 갚지 않으면 금융회사는 해당 아파트를 경매 처분할 수도 있다." -노부모나 취학 자녀를 위해 대출을 받아 또 다른 아파트가 있다면. "본인 명의의 다른 아파트에 노부모나 자녀가 실제 거주하고 있는지가 관건이다. 10일 현재 주민등록상 노부모 등이 실제로 거주하고 있다는 사실을 입증하면 관계없다. 11일부터 주소를 옮겨도 소용없다. 노부모의 경우 반드시 무주택자여야 한다." -아파트 한 채를 담보로 두 건 이상의 대출을 받은 경우에도 한 건으로 축소해야 하나. "아파트 한 채만 대출을 받았다면 상관없다. 같은 금융회사에서 시점을 달리해 두 건 이상의 대출을 받거나 여러 금융기관에서 대출을 받아도 마찬가지다. 규제 대상이 되는 것은 한 명이 두 채 이상의 아파트를 담보로 두 건 이상의 대출을 받은 경우다." 김준현 기자