당사는 부동산임대업과 수출입업을 하는 업체로 금번 당사가 보유한 건물을 매각하여 98.1.14. 잔금을 받기로 하였는바 당 건물에 기 임차중인 임차인 A로부터 임차보증금을 제3자 B에게 채권양도한다는 채권양도통지서(내용증명)를 받았습니다.
당사는 당부동산 매각대금 중에서 기존의 임대차계약자들의 임차보증금을 제외한 금액을 매수자 C로부터 받기로 하였습니다.
1. 당사와 A의 임대차계약서중 『(전대·양도의 금지) 을은 갑의 서면상의 승인없이 본 재산의 사용목적의 변경, 전대, 임차입주권의 입질 또는 양도, 내부구조의 변경을 행하지 못한다』라는 문구가 있는데 A가 B에게 한 채권양도가 법적으로 성립하는가의 여부
2. 당사에서는 상기 전대·양도금지 규정을 이유로 A와 B에게 채권양도가 무효이며, 또한 동의할 수 없다는 내용의 내용증명서를 발송하려는바 이에 대한 법률적인 효력 여부?
3. 현재의 상황에서 당사가 매수자 C에게 취해야 할 행위는 무엇인지 여부?
답】
임대차계약서 임차인은 임대인의 동의없이 임차보증금을 제3자에게 양도하거나 질권의 목적물로 제공할 수 없다고 되어 있는 경우에는 임대인의 동의없이 채권양도가 이루어졌음을 이유로 양도무효를 주장할 수 있습니다. 그러나 귀사의 임대차계약서에는 임차권의 양도를 금지하고 있을 뿐 임차보증금 반환청구권 양도에 대하여는 명시적 언급이 없는 것으로 보여지기 때문에 원칙적으로 양도를 할 수 있는 것으로 보여집니다. 임차보증금 반환청구권 양도는 계약기간이 만료된 후 임차인이 명도를 하는 시점에 임대인이 임차인에게 반환할 금원이 있을 때 그 돈을 양도받은 양수인에게 지급을 하면 되는 것이기 때문에 채권양도가 있다 하더라도 임대인에게 불리한 것은 전혀 없습니다. 즉, 채권양도가 있더라도 임대인은 보증금에서 연체임대료, 손해배상채권, 명도소송비용 등 공제할 수 있으며 임차인의 명도시 보증금에서 각종 비용을 공제한 후 반환할 금원이 없으면 양수인에 대한 지급책임도 전혀 발생할 수 없습니다. 다만 임대인이 이 목적물을 제3자에게 매각하였고 그 보증금은 매수인이 인수하기로 하였다면 귀사는 매수인에게 임차인 OOO에 대한 보증금은 계약종료시 양수인 OOO에게 지급하여야 한다고 반드시 알려주어야 합니다.