1. 건물주인A와 세입자B는 전세계약을 체결하고 전세금 230백만원에 대해 97. 1. 21. 전세권 설정등기를 하였습니다. 97. 1. 24. 세입자 B의 대출취급(230백만원)시 위 전세권설정분에 대해 담보제공키로 하고, 전세권부 채권양도계약서 작성하여 공증사무실에서 사서인증을 득하였으며, 이 때 건물주인 A가 채권양도, 양수를 승낙하고 인감증명서를 첨부하여 사서인증 서류에 승낙의 의사표시를 하였으며 전세권 등기필증은 당 금고에서 보관중입니다. 채무자A는 부도로 당 금고에서 건물소유자A에게 전세금의 반환요청을 하자 건물주인A는 세입자B에게 돈을 빌려주고 못받은 돈이 있고, 월 관리비도 연체중이라 전세금을 반환할 금액이 없다고 하며 전세금 반환을 거절하고 있습니다. 당 금고에서는 우선 전세권의 해지를 방지코져 처분금지 가처분을 하고 건물에 방문결과 세입자B는 건물을 비우고 행불상태이며, 동 전세권에 대해 타 채권자의 가압류가 있고 동 건물은 소유자가 A에서 C명의로 매매가 되어 소유권 이전된 상태입니다.
1. 건물주인 A가 세입자 겸 채무자인 B에게 빌려준 돈과 건물관리비 연체액을 가지고 채권양수인인 당 금고에게 대항할 수 있는지 여부 2. 사서인증을 받은 전세권부 채권양도계약서에 의하여 동 건물에 대한 경매를 신청하여 독점적 만족을 구할 수 있는지 여부에 대해 문의 드립니다.
답】
1. 채무자가 이의를 보류하지 아니하고 채권양도의 승락을 한 때에는 양도인에게 대항할 수 있는 사유로써 양수인에게 대항하지 못합니다. 따라서 아무런 조건없이 양도를 승낙한 경우에는 채무자가 양도인에게 대여금 채권이 있다든가, 월 관리비가 연체되고 있다든가 하는 사유로써 양수인에 대한 지급을 거절할 수 없습니다. 이와 관련하여 판례도 「채무자는 채권양도를 승락한 후에 취득한 양도인에 대한 채권으로써 양수인에 대하여 상계로써 대항하지 못한다」라고 하고 있습니다(1984. 9. 11 선고 83다카 2288).
2. 전세보증금반환청구권이 양도된 후 전세권 부채권가압류의 부기등기가 경료된 경우 가압류는 무효입니다
(1999. 2. 5. 선고 97다 33997).
3. 전세권부채권양도계약서를 가지고 전세권이 설정된 건물에 대하여 임의경매를 실시할 수 있는가라는 질의의 대하여 결론적으로 말하면 할 수 없다는 것입니다. 전세권부채권양도는 전세권의 양도가 아니라 전세기간이 만료되었을 때 반환받을 전세보증금반환청구권의 양도로서 그 성질은 전세권에 의하여 담보되지 않는 무담보채권을 양도받는 것이 됩니다
(1997. 11. 25. 선고 97다 29790).
따라서 귀사는 구소유자에게만 전세보증금지급청구소송을 제기할 수 있을 뿐 현재의 소유자에게는 보증금반환청구를 할 수 없다고 봅니다. 설정등기된 전세권 그 자체를 담보로 취득하는 방법은 전세권 자체를 이전받는 양도담보 또는 전세권에 근저당권을 설정하는 형태가 되어야 합니다.