□□8.임대인의 동의 없는 임차권 양도․전대의 법률관계
임차인․양수인(전대인)간 | 양도, 전대계약은 유효. 단 임대인에게 대항할 수 없다. 임대인의 동의를 얻지 못하면 담보책임이 발생한다. | |
임대인․ 임차인간 | 임대인은 임차인과의 임대차계약을 해지할 수 있다(제629조). | |
해지하는 경우 | 임대인, 임차인간의 권리의무는 소멸한다. | |
해지하지 않는 경우 | 임대인의 임차인에 대한 차임청구권, 임차인의 목적물보관의무 등은 그대로 존속한다. | |
임대인․ 양수인 (전대인)간 | 양수인(전대인)의 점유는 불법점유로 되어, 임대인은 물권적 반환 내지 방해배제청구권을 행사할 수 있다. | |
해지하는 경우 | 직접 자기에게 반환청구 및 손해배상청구를 할 수 있다. | |
해지하지 않는 경우 | ⅰ) 직접 자기에게 반환할 것을 청구할 수 없고 임차인에게 반환할 것만 청구할 수 있다. ⅱ) 차임에 갈음한 손해배상을 청구할 수 없다(무단양도, 전대 후에도 임차인에 대한 차임청구권이 존속하므로 임대인에게 손해가 발생했다고 볼 수 없기 때문이다). | |
□□9.임대인의 동의 있는 임차권 양도, 전대의 법률관계
동의 있는 임차권 양도 | 임차권은 동일성을 유지하면서 확정적으로 양수인에게 이전된다. 지체차임채무나 의무위반에 의한 손해배상채무 등은 이전하지 않는다. | |
동의 있는 전대 | 임차인․ 전차인간 | ⅰ) 유효한 임대차계약이 성립하며, 전차인은 임차인과의 사이에서 임대차에 기한 권리, 의무를 가진다. ⅱ) 전차인의 권리의 확정 임대인, 임차인간의 임대차관계가 합의해지로 소멸해도 임차인, 전차인간의 관계는 존속된다(제631조). |
임대인․ 임차인간 | 아무 영향이 없고 임대차관계가 존속한다. | |
임대인․ 전차인간 | ⅰ) 편면적 의무규정 전차인은 임대인에 대하여 직접의무를 부담한다(제630조 1항). 그러나 | |
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| 권리는 취득하지 못한다. ⅱ) 전차인은 임대인에게 직접 차임을 지급할 수 있고 그 한도에서 임차인에 대한 지급의무를 면한다. 전차인은 임대인이 차임지급을 청구한 경우에 이미 임차인에게 지급하였음을 이유로 대항할 수 없다. | ||
전차인의 귀책사유로 목적물이 멸실한 경우 | 전차인 | 임대인에게 대하여 불법행위책임(제750조)을 부담하며, 채무불이행책임도 부담한다(제630조 1항에 의하여 적법전차인은 임대인에게 직접 의무를 부담하기 때문). | ||
임차인 | 소 수 설 | 이행보조자설 이행보조자의 행위에 대한 책임(제391조, 제390조)으로서 임대인에 대해 ‘채무불이행책임’을 부담한다(전차인은 임차인의 이행보조자에 해당한다). | ||
다 수 설 | 이행대행자설 전차인은 독립한 채무를 부담하는 자로서 이행보조자로 볼 수 없고, 임차인이 그 선임, 감독에 대해 과실이 있는 때만 책임을 부담한다. | |||
□□10.주택임대차보호법의 적용 범위에 관한 판례
‘주거용 건물’의 의미 | ⅰ) 겸용건물의 경우 주택의 일부가 비주거용으로 쓰이는 때에도 주거용 부분과 함께 동법이 적용된다(제2조 후문). 그러나 비주거용 건물의 일부가 주거용으로 쓰이는 때에는 동법이 적용되지 않는다(여관의 방 한 칸을 내실로 사용하는 경우, 다방에 주거용 방이 딸린 경우 등)(대판 1987.4.28 86다카2407, 대판 1996.3.12 95다51953). ⅱ) 주거용 건물인지 여부는 공부상의 표시나 허가 여부를 불문하고 실제로 주거에 사용되는지 여부로 결정된다. 계약 당시의 상태를 기준으로 하여 비주거용인 건물을 그 후에 임의로 주거용으로 개조했더라도 동법이 적용되지 않는다(대판 1986.1.21 85다카1367). |
‘법인’에 적용 여부 | 법인에게는 적용되지 않는다. 동법은 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 개정된 것으로서 법인을 보호대상으로 하고 있지 않으며, 법인은 애당초 동법 제3조1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없기 때문이다. 따라서 법인의 직원이 주민등록을 마쳤더라도 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없으며, 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장할 수 없다(대판 1997.7.11 96다7236). |
□□11.주택임대차의 대항요건에 관한 판례
대항력의 존속요건 | ⅰ) 주택인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니라, 대항력을 유지하기 위해서는 계속 존속하고 있어야 한다. 따라서 후에 주민등록을 이탈한 때에는 점유를 계속하고 있더라도 대항력을 상실한다(대판 1987.2.24 86다카1695). ⅱ) 전출했던 임차인이 다시 임차주택의 소재지로 주민등록을 이전하였다면 대항력을 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 발생한다. 다만 재전입의 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받지 않더라도 재전입 이후에 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다(대판 1998.1.23,97다43468, 대판 1998. 12.11,98다35484). |
점유보조 자의 주민 등록 | 배우자, 가족 등의 주민등록 역시 대항력 있는 주민등록에 해당하므로, 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만이 일시 주민등록을 딴 곳으로 옮긴 때에도 대항력은 그대로 유지된다(대판 1989.1.17 88다카143). |
전차인의 주민등록 | 임대인의 동의를 얻어 임차권이 적법하게 양도, 전대된 때에는 원래의 임차인이 주민등록을 퇴거했어도 전차인이 기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유하고 있으면 대항력은 존속된다(대판 1994.6.24 94다3155). |
지번, 호수 기재 착오의 경우 | ⅰ) 다세대주택(연립주택, 아파트)의 경우에는 번지수를 옳게 기재하여도 호수를 잘못 기재하면 유효한 공시방법이 될 수 없고, 우선변제권도 인정되지 않는다(대판 1995.4.28 94다27427). ⅱ) 반면 다가구주택(단독주택)의 경우는 번지수가 같고 호수만을 잘못 기재한 경우에도 유효한 공시방법으로 인정된다(대판 1997.11.4 97다29530). |
□□12.주택임대차의 존속기간에 관한 판례 및 개정법
2년 미만의 약정 기간을 정한 경우의 존속 기간 | 개정전 | 임대인은 2년미만의 약정기한을 주장할 수 없다(제4조1항). 그러나 임차인은 2년의 존속기간 또는 그보다 짧은 약정기간을 주장하여 보증금반환을 청구하는 것도 가능하다. : 주택임대차보호법 제4조 1항은 임차인의 보호를 위한 규정으로서 위 규정에 반한 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효로 보아야 하기 때문이다(대판 1995.5.26 95다13258). |
개정법 | 이러한 판례의 내용이 개정법에 반영되었다. 즉, 임대차기간을 2년 미만으로 약정하는 경우 임차인은 2년의 존속기간 또는 약정기간을 선택적으로 주장할 수 있게 하였다(개정법 제4조1항 단서 신설). | |
| 개정전 | 법정갱신된 임대차의 존속기간에 대하여 종래 견해가 대립되었다. ⅰ) 일반원칙인 제635조가 적용된다고 보는 설 -기간약정 없는 임대차로 서 양당사자는 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 통고 후 6월 또는 1월 경과 후에 임대차는 종료한다. |
법정 갱신의 경우의 존속 기간 |
| ⅱ) 주택임대차보호법 제4조 1항이 적용된다고 보는 설 -존속기간은 2년으로 의제된다. ⅲ) 판례 -존속기간이 2년으로 의제된다고 보았다(대판 1992.1.17 91다25017, 대판 1996.4.26 96다5551). |
개정법 | 개정법에서는 이를 명시적으로 규정하고 있다. ⅰ) 묵시의 갱신으로 성립한 임대차의 경우 ‘임차인’은 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 통고 후 3월이 경과하면 효력이 발생한다(개정법 제6조의2). ⅱ) 반면 ‘임대인’이 해지통고를 한 경우에는 제635조의 일반원칙이 적용되어 6월이 경과하면 효력이 발생한다고 해석된다는 견해와 동법 제4조 1항에 적용되어 2년의 기간이 보장된다는 견해가 있다. |
□□13.수급인의 담보책임
책임 내용 | 하자 보수 | 원칙 | 완성된 목적물에 하자가 있는 경우에 도급인은 수급인에 대해 상당한 기간을 정해 하자보수를 청구할 수 있다(제667조1항 본문). | |
예외 | 1) 하자가 중요하지 않은 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요하는 때에는 하자보수청구를 할 수 없다(제667조1항 단서). 이 때 손해배상청구권만을 행사할 수 있고, 손해배상의 범위는 하자보수에 갈음하는 손해배상이 아니라, 하자로 인하여 입은 손해배상만을 청구할 수 있다. 2) 따라서 하자가 중요하거나, 보수에 과다한 비용을 요하지 않는 경우에는 하자보수청구를 할 수 있다. | |||
손해 배상 | 원칙 | 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상청구를 할 수 있다(제667조2항). | ||
범위 | ⅰ) 이행이익 포함설 ⅱ) 신뢰이익 한정설 ⅲ) 일반적 손해배상 법리에 의한다는 설 대립 | |||
동시 이행 | 하자보수청구 및 손해배상청구권은 보수청구권과 동시이행관계에 있다(제667조3항, 대판 1991.12.10 91다33056 등). | |||
책임 내용 | 계약해제 | 일 완성 후 | 원칙 | 완성된 목적물의 하자로 인하여 계약목적을 달성할 수 없는 때에 해제할 수 있다(제668조 본문). |
예외 | 건물 기타 토지공작물의 경우는 해제할 수 없다(손해배상청구권 가능)(제668조 단서). | |||
일 완성 전 | 원칙 | 건물 기타 토지공작물이라도 완성 전에는 원칙적으로 채무불이행의 일반원칙에 좇아 해제할 수 있다. | ||
예외 | 공사가 상당 정도 진척되어 그 원상회복이 중대한 사회․경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 때에는, 도급계약은 미완성부분에 한해서만 실효되고 도급인은 공사 중단 당시의 기성고 비율에 따른 보수를 지급할 의무가 있다(대판 1986.9.9 85다카1751, 대판 1998.8.25 97다22737) | |||
존속 기간 | 원칙 | 1년(목적물 인도시)(제670조) - 목적물이 제3자에 양도되어도 담보책임은 존속 |
특칙 | 토지, 건물 기타 공작물, 지반공사의 경우는 5년, 석조, 석회조, 연와조, 금속 등 견고한 건물의 경우는 10년(제671조) | |
책임 면제 | 면책특약 (제672조) | 담보책임 배제특약이 유효하나, 신의칙에 반하는 경우 무효가 되고, 책임기간경감특약도 이와 같이 해석된다는 것이 판례이다. |
면책특칙 (제669조) | 목적물의 하자가 도급인이 제공한 재료의 성질 또는 도급인의 지시에 기인한 때에는 담보책임이 없다(제669조 본문). = 예컨대 도급인의 설계하자로 인하여 목적물에 하자가 생긴 경우 단, 수급인이 그 재료 또는 지시의 부당함을 알고 고지하지 않은 때는 책임이 있다(제669조 단서). |