부동산 안정화를 최우선 과제로 내걸었던 참여정부가 출범한지 어느덧 4년이 흘렀다.
아파트시장에서 그랬지만 분양시장 역시 참여정부 4년 동안 많은 변화가 있었다. 분양에 관련된 정책만 하더라도 분양가상한제, 채권입찰제, 공공물량공급확대 등 매우 많았다.
하지만 정부의 정책 계획대로 진행되는 경우는 매우 많지 않았으며, 강남집값 안정을 위한 개발한 판교는 분양시장 과열이라는 폐해를 낳았다.
부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)는 참여정부 4년째를 맞아 지금까지 분양시장의 대표적인 변화를 살펴보고 그에 대한 이유 및 현상을 분석하고 향후 분양시장의 변화를 예측했다.
◆ 서울 분양공급물량 크게 줄어들어
서울지역의 공급물량이 심각할 정도로 줄어들고 있다.
참여정부 이후 2003년 서울지역의 분양물량(아파트, 주상복합)은 4만1천9백90가구였지만 매년 약 40%정도의 물량감소를 보이면서 2006년에는 1만8백1가구만이 서울지역에서 분양됐다.
경기, 인천 및 지방광역시 대비 서울지역의 분양물량 감소 폭은 매우 높은 실정으로 수요세력을 감안 한다면 공급물량부족은 매우 심각한 상태이다.
입지로 볼 때 서울지역은 경기, 인천 및 지방광역시와 달리 주택을 공급할 수 있는 공유지 확보가 쉽지 않기 때문에 상대적으로 주택공급에 어려움이 있다.
하지만 지금처럼 공급물량이 매년 40%정도 감소하고 있는 주된 이유는 재건축규제 및 뉴타운 사업추진의 지연 때문.
정부는 강남 재건축단지를 집값 폭등의 주범으로 판단해 이들 단지의 사업추진을 정책으로 원천봉쇄하여 재건축으로부터 공급될 신규물량을 차단하였다.
또한 뉴타운사업을 본격적으로 추진하다고는 하지만 아직까지 길음 뉴타운을 제외한 다른 사업지역에서는 이렇다할 움직임을 보이고 있지 않기 때문으로 풀이된다.
향후 은평뉴타운 및 재정비촉진지구등의 빠른 사업추진으로 공급물량이 다소 증가될 수 있겠으나 재건축사업과 병행되지 않는 한 많은 서울수요층을 감안 했을 때 공급물량부족은 계속될 것이다.
◆ 수도권과 지방의 분양시장 양극화 현상 심화
분양시장에 있어 수도권과 지방의 양극화 현상이 갈수록 심화되고 있다.
2004년(12월 기준) 미분양 물량은 △수도권 7천1백34가구 △지방광역시 5천3백75가구 △지방 8천5백16가구로 큰 차이가 없었으나 2006년(12월 기준) △수도권 1천87가구로 84%가 줄어든 반면 △지방광역시는 222%(1만7천3백25가구) △지방 192%(2만4천8백90가구)는 큰 폭으로 증가했다.
수도권에서는 사업부지 확보가 어려워 주요 건설사들이 지방으로 사업을 추진함에 따라 지방은 수도권과 달리 꾸준히 공급물량이 증가되고 있어 미분양 물량이 증가하고 있다.
하지만 양극화현상이 심화된 주된 이유는 단순 물량 증가뿐만 아니다. 이외에도 2가지 이유가 지방양극화가 심화되는데 촉진제 역할을 했다.
먼저 2004년 10월 행정수도이전이 위헌판결을 받으면서 행정수도는 물론이고 각 지방에 개발될 혁신도시에 대한 개발기대심리가 크게 위축되었기 때문.
두번째로 수도권일대 아파트 값이 큰 폭으로 상승하면서 수도권 청약자는 물론이고 지방 청약자들 역시 수도권으로 몰렸기 때문이다.
향후 혁신도시의 사업추진이 본격적으로 이뤄지며, 대선을 앞두고 지방발전에 대한 기대심리가 높아질 것으로 보이는 만큼 지금보다는 지방으로의 관심이 높아질 것으로 보인다.
따라서 현재 양극화현상은 올해를 전후로 다소 줄어들 것으로 예상된다.
◆ 수도권 분양가의 높은 상승률
참여정부이후 수도권 분양가는 매우 높은 상승률을 보였다.
서울지역은 참여정부 직후인 2003년(1~12월)에 평당 분양가 7백55만원에서 1천85만원(43.7%)으로 가장 높은 상승률을 기록했으며, 경기지역은 2006년(1~12월)에 평당 7백65만원에서 1천65만원(39/3%)으로 가장 높은 상승률을 보였다.
그 외에도 꾸준히 소비자물가상승률보다는 약 3~17%이상 높은 분양가 상승률을 보였다.
2003년 서울 분양가가 높게 상승한 이유는 전반적으로 강남권, 도심권에 분양물량의 집중화 때문이며, 경기지역에서 분양가가 높게 상승한 이유는 판교분양 이후 판교에 실패한 청약자들이 민영분양 물량으로 몰렸기 때문이다.
2004년부터 2005년까지는 서울 및 경기권 모두 분양가의 큰 폭 상승은 없었다. 이는 이미 2003년에 한차례 높은 상승을 보였으며, 2003년 10.29 부동산대책으로 인해 분양시장이 다소 안정화되었기 때문이다.
하지만 10.29대책을 비롯해 8.31대책 등이 실패로 이어지면서 부동산시장은 다시 과열됨에 따라 물가상승률보다는 높은 상승률을 보였다.
향후 분양가상한제 및 분양원가 공개 등이 확대 시행됨에 따라 지난 2003년 및 2006년처럼 30% 이상의 분양가 상승은 힘들 것으로 보이지만 민영물량의 경우 이미 상승된 분양가에서 큰 폭의 분양가하락은 없을 것으로 예상된다.
◆ 수도권 공공택지 공급 비율 증가
참여정부 이후에도 수도권 공급물량은 줄었지만 상대적으로 택지지구 공급물량 비율은 높아졌다.
참여정부 이후 수도권공급 물량 중 공공택지지구에서 공급비율은 △2003년 26.2% △2004년 25.8% △2005년 35.1% △2006년 37.2%로 조사되었다.
2003년 10.29 부동산정책 이후 주요대책이 발표될 때마다 수도권내 공공택지공급확대를 언급한 만큼 점차 공공물량은 증가되고 있다.
11.13대책에서 공공택지 물량의 조기 확대할 방침으로 시간이 지날수록 공공물량의 공급물량비율은 더욱 증가될 것으로 보인다.
하지만 아직 전체물량 중에서 20~30% 전후로의 공공택지물량이 공급되고 있으며 상승폭도 높은 편이 아닌 만큼 분양가상한제 및 분양원가공개의 조기 시행에 따른 민영물량이 감소는 향후 주택공급에 큰 차질이 빗어질 것으로 보인다.
보도자료 통신사 뉴스와이어(www.newswire.co.kr) 배포
보도자료 출처:닥터아파트
아파트시장에서 그랬지만 분양시장 역시 참여정부 4년 동안 많은 변화가 있었다. 분양에 관련된 정책만 하더라도 분양가상한제, 채권입찰제, 공공물량공급확대 등 매우 많았다.
하지만 정부의 정책 계획대로 진행되는 경우는 매우 많지 않았으며, 강남집값 안정을 위한 개발한 판교는 분양시장 과열이라는 폐해를 낳았다.
부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)는 참여정부 4년째를 맞아 지금까지 분양시장의 대표적인 변화를 살펴보고 그에 대한 이유 및 현상을 분석하고 향후 분양시장의 변화를 예측했다.
◆ 서울 분양공급물량 크게 줄어들어
서울지역의 공급물량이 심각할 정도로 줄어들고 있다.
참여정부 이후 2003년 서울지역의 분양물량(아파트, 주상복합)은 4만1천9백90가구였지만 매년 약 40%정도의 물량감소를 보이면서 2006년에는 1만8백1가구만이 서울지역에서 분양됐다.
경기, 인천 및 지방광역시 대비 서울지역의 분양물량 감소 폭은 매우 높은 실정으로 수요세력을 감안 한다면 공급물량부족은 매우 심각한 상태이다.
입지로 볼 때 서울지역은 경기, 인천 및 지방광역시와 달리 주택을 공급할 수 있는 공유지 확보가 쉽지 않기 때문에 상대적으로 주택공급에 어려움이 있다.
하지만 지금처럼 공급물량이 매년 40%정도 감소하고 있는 주된 이유는 재건축규제 및 뉴타운 사업추진의 지연 때문.
정부는 강남 재건축단지를 집값 폭등의 주범으로 판단해 이들 단지의 사업추진을 정책으로 원천봉쇄하여 재건축으로부터 공급될 신규물량을 차단하였다.
또한 뉴타운사업을 본격적으로 추진하다고는 하지만 아직까지 길음 뉴타운을 제외한 다른 사업지역에서는 이렇다할 움직임을 보이고 있지 않기 때문으로 풀이된다.
향후 은평뉴타운 및 재정비촉진지구등의 빠른 사업추진으로 공급물량이 다소 증가될 수 있겠으나 재건축사업과 병행되지 않는 한 많은 서울수요층을 감안 했을 때 공급물량부족은 계속될 것이다.
◆ 수도권과 지방의 분양시장 양극화 현상 심화
분양시장에 있어 수도권과 지방의 양극화 현상이 갈수록 심화되고 있다.
2004년(12월 기준) 미분양 물량은 △수도권 7천1백34가구 △지방광역시 5천3백75가구 △지방 8천5백16가구로 큰 차이가 없었으나 2006년(12월 기준) △수도권 1천87가구로 84%가 줄어든 반면 △지방광역시는 222%(1만7천3백25가구) △지방 192%(2만4천8백90가구)는 큰 폭으로 증가했다.
수도권에서는 사업부지 확보가 어려워 주요 건설사들이 지방으로 사업을 추진함에 따라 지방은 수도권과 달리 꾸준히 공급물량이 증가되고 있어 미분양 물량이 증가하고 있다.
하지만 양극화현상이 심화된 주된 이유는 단순 물량 증가뿐만 아니다. 이외에도 2가지 이유가 지방양극화가 심화되는데 촉진제 역할을 했다.
먼저 2004년 10월 행정수도이전이 위헌판결을 받으면서 행정수도는 물론이고 각 지방에 개발될 혁신도시에 대한 개발기대심리가 크게 위축되었기 때문.
두번째로 수도권일대 아파트 값이 큰 폭으로 상승하면서 수도권 청약자는 물론이고 지방 청약자들 역시 수도권으로 몰렸기 때문이다.
향후 혁신도시의 사업추진이 본격적으로 이뤄지며, 대선을 앞두고 지방발전에 대한 기대심리가 높아질 것으로 보이는 만큼 지금보다는 지방으로의 관심이 높아질 것으로 보인다.
따라서 현재 양극화현상은 올해를 전후로 다소 줄어들 것으로 예상된다.
◆ 수도권 분양가의 높은 상승률
참여정부이후 수도권 분양가는 매우 높은 상승률을 보였다.
서울지역은 참여정부 직후인 2003년(1~12월)에 평당 분양가 7백55만원에서 1천85만원(43.7%)으로 가장 높은 상승률을 기록했으며, 경기지역은 2006년(1~12월)에 평당 7백65만원에서 1천65만원(39/3%)으로 가장 높은 상승률을 보였다.
그 외에도 꾸준히 소비자물가상승률보다는 약 3~17%이상 높은 분양가 상승률을 보였다.
2003년 서울 분양가가 높게 상승한 이유는 전반적으로 강남권, 도심권에 분양물량의 집중화 때문이며, 경기지역에서 분양가가 높게 상승한 이유는 판교분양 이후 판교에 실패한 청약자들이 민영분양 물량으로 몰렸기 때문이다.
2004년부터 2005년까지는 서울 및 경기권 모두 분양가의 큰 폭 상승은 없었다. 이는 이미 2003년에 한차례 높은 상승을 보였으며, 2003년 10.29 부동산대책으로 인해 분양시장이 다소 안정화되었기 때문이다.
하지만 10.29대책을 비롯해 8.31대책 등이 실패로 이어지면서 부동산시장은 다시 과열됨에 따라 물가상승률보다는 높은 상승률을 보였다.
향후 분양가상한제 및 분양원가 공개 등이 확대 시행됨에 따라 지난 2003년 및 2006년처럼 30% 이상의 분양가 상승은 힘들 것으로 보이지만 민영물량의 경우 이미 상승된 분양가에서 큰 폭의 분양가하락은 없을 것으로 예상된다.
◆ 수도권 공공택지 공급 비율 증가
참여정부 이후에도 수도권 공급물량은 줄었지만 상대적으로 택지지구 공급물량 비율은 높아졌다.
참여정부 이후 수도권공급 물량 중 공공택지지구에서 공급비율은 △2003년 26.2% △2004년 25.8% △2005년 35.1% △2006년 37.2%로 조사되었다.
2003년 10.29 부동산정책 이후 주요대책이 발표될 때마다 수도권내 공공택지공급확대를 언급한 만큼 점차 공공물량은 증가되고 있다.
11.13대책에서 공공택지 물량의 조기 확대할 방침으로 시간이 지날수록 공공물량의 공급물량비율은 더욱 증가될 것으로 보인다.
하지만 아직 전체물량 중에서 20~30% 전후로의 공공택지물량이 공급되고 있으며 상승폭도 높은 편이 아닌 만큼 분양가상한제 및 분양원가공개의 조기 시행에 따른 민영물량이 감소는 향후 주택공급에 큰 차질이 빗어질 것으로 보인다.
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