우리나라에서 부동산을 취득·보유·양도하는 경우 세금계산에 적용되는 가격은 무려 6가지의 다양한 가격이 있다.
이는 부동산을 바라보는 과세관청과 평가주체, 대상지역에 따라 동일한 부동산이 구미호처럼 둔갑술을 부려 여섯 가지의 부동산 가격을 형성하게 되는 것이다.
우리나라 부동산의 6대가격이란 개별공시지가, 국세청 기준시가, 지방세과세시가표준액, 주택 공시가격, 감정가액, 실지거래가액을 말한다.
개별공시지가
개별공시지가란 건설교통부에서 책정한 가격이라 하여 건설교통부가격이라고도 부르며, 전국 3,400만 필지 중 과세대상 2,700만 필지 가운데 가장 대표성이 있는 토지라 할 수 있는 표준지 45만 필지를 대상으로 건설교통부장관의 명에 의한 감정평가사들이 지가산정을 하게 된다. 이렇게 산정된 표준지 공시지가를 기준으로 구청 공무원들이 개별공시지가를 산정하게 된다. 이는 당해 년도 1월 1일자를 기준으로 6월 30일에 발표되는 가격으로 모든 토지관련 세금(취득세,등록세,종합토지세,양도소득세,상속·증여세)의 기준점이 된다.
국세청 기준시가
국세청 기준시가는 상속세,증여세,양도소득세 등 국가의 주요재원이 되는 국세를 부과하기 위해 국세청에서 평가하고 책정하는 가격이다. 토지에 대해선 개별공시지가를 적용하고 건물에 대해선 국세청 기준시가를 적용한다. 특별히 공동주택에 대해서는 토지와 건물을 구별하지 않고 공동주택 기준시가를 별도로 책정하여 매년 공동주택 가격변동 여부에 따라 통상 년 1 ∼ 2회 정도 발표하고 있다. 국세청 기준시가는 실지거래가액의 평균 70 ∼ 90% 정도의 가격이다.
건물기준시가 = 건물신축가격 기준액×구조지수×용도지수×위치지수×잔가율×면적×조정율 (2004년 460,000/㎡)
지방세 과세 시가표준액
지방세 과세 시가표준액은 취득세,등록세,재산세,종합토지세 등 시,군,구에 해당하는 지방자치단체에서 지방자치단체 살림재원을 조달하기 위해 지방세를 평가하고 책정하기 위해 평가하는 가격이다. 역시 토지에 대해서는 개별공시지가를 적용하지만 건물에 대해서는 지방세 건물 시가표준액을 적용한다. 여기서 국세청 기준시가와 지방세 과세 시가표준액이 상당한 차이를 보인다. 즉 국가에서 평가하는 건물평가액이 지방자치단체에서 평가하는 가격보다 3배가량 높은 가격으로 평가하여 높은 국세를 부가시키는 것이다. 지방세 과세 시가표준액은 실지거래가액의 평균 30 ∼ 40% 정도의 가격이다.
건물과세시가표준액
= 건물신축가격기준액×구조지수×용도지수×위치지수×잔가율×면적×가감산율 (2004년 180,000/㎡)
2004년부터 공동주택에 대한 건물시가표준액 산정시 가감산율 적용을 면적기준에서 국세청 기준시가기준으로 변경臼?공동주택에 대한 건물분 재산세가 전년대비 높은 세금이 부과되었다.
2005년부터는 부동산 거래세 및 보유세의 과세표준이 실지거래가액 및 기준시가 등으로 변경될 예정이므로 지방세 과세시가표준액은 적용되지 않을 것이다.
이는 부동산을 바라보는 과세관청과 평가주체, 대상지역에 따라 동일한 부동산이 구미호처럼 둔갑술을 부려 여섯 가지의 부동산 가격을 형성하게 되는 것이다.
우리나라 부동산의 6대가격이란 개별공시지가, 국세청 기준시가, 지방세과세시가표준액, 주택 공시가격, 감정가액, 실지거래가액을 말한다.
개별공시지가
개별공시지가란 건설교통부에서 책정한 가격이라 하여 건설교통부가격이라고도 부르며, 전국 3,400만 필지 중 과세대상 2,700만 필지 가운데 가장 대표성이 있는 토지라 할 수 있는 표준지 45만 필지를 대상으로 건설교통부장관의 명에 의한 감정평가사들이 지가산정을 하게 된다. 이렇게 산정된 표준지 공시지가를 기준으로 구청 공무원들이 개별공시지가를 산정하게 된다. 이는 당해 년도 1월 1일자를 기준으로 6월 30일에 발표되는 가격으로 모든 토지관련 세금(취득세,등록세,종합토지세,양도소득세,상속·증여세)의 기준점이 된다.
국세청 기준시가
국세청 기준시가는 상속세,증여세,양도소득세 등 국가의 주요재원이 되는 국세를 부과하기 위해 국세청에서 평가하고 책정하는 가격이다. 토지에 대해선 개별공시지가를 적용하고 건물에 대해선 국세청 기준시가를 적용한다. 특별히 공동주택에 대해서는 토지와 건물을 구별하지 않고 공동주택 기준시가를 별도로 책정하여 매년 공동주택 가격변동 여부에 따라 통상 년 1 ∼ 2회 정도 발표하고 있다. 국세청 기준시가는 실지거래가액의 평균 70 ∼ 90% 정도의 가격이다.
건물기준시가 = 건물신축가격 기준액×구조지수×용도지수×위치지수×잔가율×면적×조정율 (2004년 460,000/㎡)
지방세 과세 시가표준액
지방세 과세 시가표준액은 취득세,등록세,재산세,종합토지세 등 시,군,구에 해당하는 지방자치단체에서 지방자치단체 살림재원을 조달하기 위해 지방세를 평가하고 책정하기 위해 평가하는 가격이다. 역시 토지에 대해서는 개별공시지가를 적용하지만 건물에 대해서는 지방세 건물 시가표준액을 적용한다. 여기서 국세청 기준시가와 지방세 과세 시가표준액이 상당한 차이를 보인다. 즉 국가에서 평가하는 건물평가액이 지방자치단체에서 평가하는 가격보다 3배가량 높은 가격으로 평가하여 높은 국세를 부가시키는 것이다. 지방세 과세 시가표준액은 실지거래가액의 평균 30 ∼ 40% 정도의 가격이다.
건물과세시가표준액
= 건물신축가격기준액×구조지수×용도지수×위치지수×잔가율×면적×가감산율 (2004년 180,000/㎡)
2004년부터 공동주택에 대한 건물시가표준액 산정시 가감산율 적용을 면적기준에서 국세청 기준시가기준으로 변경臼?공동주택에 대한 건물분 재산세가 전년대비 높은 세금이 부과되었다.
2005년부터는 부동산 거래세 및 보유세의 과세표준이 실지거래가액 및 기준시가 등으로 변경될 예정이므로 지방세 과세시가표준액은 적용되지 않을 것이다.
주택공시가격
2005년 4월부터 토지와 마찬가지로 아파트,단독주택,연립·다세대주택 등 모든 주택에 대해 정부가 건물과 부속토지를 일체로 평가해 그 가격을 공시하는 주택가격공시제도가 시행될 예정이다.
이에 따라 국세청 기준시가가 단계적으로 폐지되는 등 종합부동산세,상속·증여·양도세 등 주택에 대한 모든 과세 및 보상기준이 주택 공시가격으로 통합·일원화돤다.
아파트와 대형 연립주택의 경우 내년까지만 국세청 기준시가를 과표로 쓰고 그 이후부터는 공시가격이 과표가 된다.
감정가액
감정가액은 금융기관에서 융자를 위해 평가하거나 경매법원이나 자산관리공사에서 경매나 공매를 실행시키기 위한 평가,또는 국가에서 개발사업 등 이유로 수용하기 위해 부동산을 평가하는 가격이다.상속·증여세에서 부동산을 평가 할 때 실지거래가액을 알 수 없는 경우 2개 이상의 감정평가기관이 평가한 감정가액의 평균액으로 평가한다.
실지거래가액
실지거래가액은 부동산 매수자와 매도자가 수요와 공급의 원리에 의해 형성되는 우리가 일반적으로 “이 아파트가 얼마 짜리다.”라고 얘기하는 가장 일반적으로 회자되는 가격이다. 하자만 실지거래가액은 투기세력,정책,금리 등에 의해 움직이는 변동이 늘 심하고 부정확한 부동산의 가격이라고도 할 수 있다.
●실지거래가액이 적용되는 경우
♠ 양도소득세 : 1년 미만 보유 양도,1세대 3주택 이상 보유한 주택 양도, 투기지역, 고가주택 양도, 본인 신고 시
♠ 상속·증여세 : 상속일 전후 6개월 이내 상속 받은 부동산 양도 시(증여세는 증여일 전후 3개월)
♠ 취득·등록세 : 주택거래신고제가 적용되는 지역의 부동산을 취득 시
※ 현재 국회에 제출되어 있는 부동산중개업법개정(안)대로 2005년 7월부터 부동산중개업자에 대하여 부동산계약서사본제출제도가 시행되면 개인간 부동산 거래의 경우에도 실지거래가액으로 취득·등록세가 과세되나 내년 상반기 중에 지방세법을 개정하여 개인간 거래 시 실지거래가액에 따른 취득·등록세 부담 증가 분을 감면할 것으로 예상된다.
모르면 당하는 게 부동산이고, 모르면 두 배 내는 세금이 부동산 세금이라 했다.
어느 시기에 어떤 가격으로 내가 투자한 부동산이 평가되어 어떤 세금이 얼마가 나오고 어떤 방법으로 절세할 수 있는지를 대처하고 알기 위해 우리나라 부동산 가격을 이해하는 것은 부동산 투자에 있어 가장 기본이 되는 상식이라 하겠다.
| 구 분 | 적 용 | 관련 세금 | 시가대비 | 비 고 |
| 개별공시지가 | 토지 | 토지관련 모든 세금 | 70~80% | 건설교통부에서 매년 6월 30일 발표 |
| 국세청기준시가 | 토지, 건물, 공동주택 (토지,건물 합산) | 상속증여세, 양도세, 재산세, 종합부동산세, 취득세, 등록세 | 70~80% | 2005년부터 적용 |
| 지방세과세 시가표준액 | 토지, 건물, 주택 (토지,건물 각각적용) | 재산세, 종합토지세, 취득세, 등록세 | 30~40% | 2004년까지만 적용 |
| 주택공시가격 | 모든 주택 (토지,건물 합산) | 주택관련 모든 세금 | 70~80% 예상 | 2005년 4월 공시 예정 |
| 감정가액 | 모든 부동산 | 상속증여세, 양도세 | 실지거래가액을 알 수 없을때 적용 | |
| 실지거래가액 | 모든 부동산 | 상속증여세, 양도세, 취득세, 등록세 |
자료출처: 닥터아파트|민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책