▶ 우선 가점제가 어떤 건지, 소개해 주시죠?
일단, 자기 집이 절실한 무주택 가구의 분양시장을 통한 내집마련 기회를 확대한다는데 초점이 맞춰져 있는데요~ 지금까지의 추첨식에서 부양 가족수나 무주택 기간 등을 고려해 항목별로 가점을 주는 가산점제로 바꾸는 내용이 주를 이루고 있습니다.
▶ 기존의 추첨제 청약 방식과 비교해, 어떻게 달라지는 겁니까?
이번 연구결과가 그대로 수렴되면 지난 28년간 이어져 오던 아파트 청약제도가 2008년부터는 크게 바뀌게 될 것으로 보여지는데요, 현재는 전용면적 25.7평형이하 민영아파트에 청약할 수 있는 청약예금/부금통장은 흔히, 뺑뺑이라고 얘기하는 추첨제 방식이었습니다.
물론, 투기과열지구에서는 만 35~40세 5~10년이상 무주택세대주에게 물량의 75%를 주는 무주택우선순위제도가 있었지만, 청약통장에 가입해 예치금을 넣어두고나 매월 불입해 2년이 되면 누구나 1순위자격을 주는 것이었죠~
▶ 언제부터 적용이 되고, 적용 대상은?
건교부가 이번 연구결과를 토대로 여론 수렴을 거쳐 10월까지 정부안을 확정한 뒤 '주택공급 규칙'을 개정, 2008년부터 중순이후부터 적용키로 한 상탠데, 우선, 공공택지에서 공급되는 85㎡이하의 민영주택 (청약 예․부금 가입자 대상)에 대하여는 2008년부터, 또 민간택지에서 공급되는 85㎡이하의 주택은 2010년부터 가점제를 적용키로 했습니다.
그리고, 공공택지내 25.7평 초과 주택은 현행 채권입찰제로 하되 2008년부터 동일 순위내 경쟁이 있을 경우, 부양가족, 무주택기간, 통장가입기간으로 순위를 가리는 가점제를 일부 적용할 계획입니다.
▶ 모든 주택을 가점제로 하지는 않았네요...해당이 안 되는 주택들에 대해서는 추첨제가 계속 적용되나요?
예~맞습니다. 민간택지내 25.7평 초과 주택은 가점제에서 빗겨갔기 때문에, 계속 추첨제가 유지됩니다.
▶ 그렇다면, 가점 항목이나 배정은...
우선, 85㎡이하 물량, 가점의 항목은 부양가족, 무주택 기간, 가구주 연령, 통장 가입기간 등 4개 항목으로 이뤄지고, 각 항목 단계별로 경우에 따라 1-5점까지 가점을 주고, 여기에 항목별 가중치를 곱해, 점수에 따라 당첨자를 가리게 됩니다. 가점제의 만점은 항목이 4개 일 때 535인데요~ 추후, 개인 자산 전산화가 완료되는 2010년부터는 가구소득, 부동산 자산도 가점 항목에 들어가고 가중치도 바뀌게 됩니다. 항목이 6개(2010년부터 적용)일 때는 만점이 523점입니다.
그리고, 공공택지내 25.7평 초과 주택은 채권입찰제를 통해 동일 순위내 경쟁이 있을 경우, 부양가족, 무주택기간, 통장가입기간으로 순위를 가리는 가점제를 일부 적용할 계획입니다. 25.7평 초과주택은 만점이 547점입니다.
▶ 이해를 돕기 위해 몇 가지 실례를 들어서 설명해 주신다면...
가구주가 34세(2X20)이고 무주택기간이 4년(3X32), 통장 가입기간이 5년(4X13), 자녀 1명(3X35)이라면 이 가구주의 청약가점은 293점이 되고…
40세(4X20)이고 무주택기간이 10년(5X32), 통장가입기간이 10년(5X13), 자녀 2명(4X35)인 가구주는 이보다 167점이 높은 460점이어서 당첨확률이 높아지게 되는 거죠 여기에 부모를 한명이라도 부양하고 있다면 이 가구주는 35점이 추가돼 "청약=당첨" 요건에 해당됩니다.
▶ 일부에선 주택 구입능력이 없는 계층에 너무 많은 인센티브를 주다보니까, 상대적으로 실수요층이 많은 핵가족이나 이혼 가구, 신혼부부에게는 불리할 수 있다는 지적도 있는데요...현재 가점제 시행과 관련해, 어떤 문제점들이 제기되고 있습니까?
25.7평 이하 주택의 청약을 하실 수 있는 예.부금 가입자가 전국에 400여 만명이나 계신데요~ 일단 이분들이 제도의 변화 가장 민감하실 것으로 보여집니다.
특히, 1가구1주택자로 갈아타기를 계획하셨던 분들이나, 가점이나 가중치 산정에서 밀리는 핵가족, 독신자, 35세이상 단독세대주, 젊은 신혼부부, 대학생 성년을 자녀로 둔 분들의 상당한 반발과 혼란이 예상됩니다. 추후에 가구소득과 부동산 자산까지 가산점 항목에 포함되면 맞벌이 부부들도 줄어든 당첨기회에 상당한 불만이 있으리라 보여집니다. 경우에 따라선 통장무용론으로 통장 해지를 하실 수도 있겠죠~
▶ 무엇보다 가점 계산도 너무 복잡하고 어려운 것 같아요?
복잡한 것도 문제지만, 현실성이 떨어진다고 보입니다. 우스개 소리로 가산점의 만점자를 계산해보면, 일단 부모님을 모시고 3명의 미성년자녀를 둔 45세 세대주로, 월소득 80만원의 청약통장 불입기간이 10년이상 된 10년이상 무주택자가 가장 높은 점수를 받습니다. 딱, 들으셔도 현실성이 떨어진다고 생각되실 겁니다.
가장 큰 문제점이 주택구입능력이 없는 계층에 과도한 인센티브를 부여했다는 점하고, 상대적으로 실수요층이 많은 핵가족 도시 근로자나, 신혼부부에게는 불리할 수 밖에 없어 현실성이 떨어진다는 지적이 많습니다. 자영업자에 비해 근로소득자가 소득이 투명하게 드러날 수 밖에 없어 불리하다는 말도 많습니다.
▶ 청약제도가 변경되면서 청약통장 가입자들의 내집마련 전략 수정도 불가피해질텐데요...우선 무주택자들은 최대 수혜자가 되지 않을까 싶어요?
반면, 부양가족이나 나이가 많고, 무주택 기간이 긴 세대주라면 당첨 가능성이 더욱 높아진 만큼 굳이 청약을 서두를 필요가 없습니다. 지금도 공공택지내 중소형 물량의 최대 75%까지 먼저 분양받을 수 있고, 가점제로 전환돼도 불리할 게 없기 때문인데요~ 대기중인 인기 단지가 많은 만큼 소신 청약하면 됩니다.
▶ 이미 주택을 소유한 경우나 이번 가점제가 불리한 사람들의 경우는...어떤 전략이 필요할까요?
중소형 청약예금.부금 가입자 중 유주택자이거나 나이 어린 신혼부부, 사회 초년병 등은 앞으로 당첨확률이 점점 낮아지는 만큼 청약제도 개편 전에 서둘러 통장을 사용하는 게 좋으니, 2008년 이전에 분양할 은평뉴타운, 용인흥덕,신봉,동천지구, 파주신도시, 아산신도시, 수원광교신도시 등 유망택지지구를 노려보시고요~ 추후 중대형 평형으로 통장 예치금을 증액하는 것도 고려할 만합니다. 참고로, 큰 평형으로 증액할 경우 1년 후에 청약 자격이 주어지므로 늦어도 2007년 초까지는 실행에 옮기는 게 좋겠습니다.
▶ 끝으로, 그 밖에 주택 청약과 관련해, 어떤 전략들이 필요한지...
전용 25.7평 초과 청약예금 가입자는 판교같은 공공택지내 인기 아파트를 노린다면 가점제 시행 전까지 청약을 서두시는 것이 좋습니다만, 채권입찰제가 적용되지 않는 민간 택지나 재건축/재개발 사업 등은 종전과 동일한 조건이므로 서두를 필요 없이 원하는 지역이나 인기지역부터 청약하면 됩니다.
청약저축 가입자는 이미 가점제를 적용하고 있기 때문에, 청약환경에 변화가 없습니다. 국민임대나 민영임대 등 청약 기회가 넓으니 임대아파트를 노리실 분은 적극 활용하는 것이 좋다고 보여집니다.
상기자료는 7월 26일 오후 2시 20분～4시 00분 KBS 춘천방송국 <“정보와이드”> 함영진팀장 출연 방송내용입니다.
자료제공: 함영진팀장, (주)내집마련정보사(www.yesapt.com)