한남뉴타운 새주인 30% `버블지역` 주민

새 지분거래 100건 분석해보니...
 

뉴타운 투자는 누가 하고, 지분 가격(조합원용 아파트를 배정받을 권리)은 얼마일까.

뉴타운 중 가장 관심이 높은 한남뉴타운에서 최근 토지와 건물이 함께 거래된 100건에 대해 투자자와 가격을 분석했다고 매일경제신문이 19일 보도했다.

보도에 따르면 서울시는 민원처리 온라인 공개 시스템(open.seoul.go.kr)을 통해 20㎡ 초과 지분에 대한 거래 정보를 공개하고 있다.

불법 매입 많아

한남뉴타운을 비롯해 재정비촉진지구로 지정된 뉴타운 지역은 실수요자만이 지분을 구입할 수 있다. 정부가 20㎡(6평) 초과 토지에 대해서는 구청에서 거래허가를 받도록 했기 때문이다.

용산구 관계자는 "앞으로 3년 동안 실거주를 조건으로 허가를 내주고 있다"고 말했다.

그러나 매수자들의 주소지를 분석한 결과, 이들 중 상당수는 실거주 의사가 없는 투기 수요로 분석됐다.

대부분 매수자가 현재 시세가 높고 거주환경이 뛰어난 곳에 거주하고 있는 것으로 나타나 거주환경이 매우 열악한 한남뉴타운으로 이사올 가능성이 낮기 때문이다.

구체적으로 매수자들의 주소는 용산구가 14명으로 가장 많았고 서초구 9명, 강남구 8명, 노원구 7명, 성동구 5명, 분당 5명 등이었다.

서초ㆍ강남ㆍ분당과 함께 일명 `버블세븐` 지역으로 꼽히는 평촌은 3명, 목동ㆍ용인은 각각 2명으로 조사됐다. 전체 매수자 가운데 29%가 버블세븐 거주자다. 문제는 과연 이들이 한남뉴타운에 실거주할 의사가 있겠느냐는 것.

용산구청 관계자도 "한남뉴타운은 환경이 매우 열악해 중산층이라면 거주할 수 없는 곳이 많다"며 "실거주 여부를 조사하면 매수자 중 10~20%는 허위 신고로 적발돼 과태료 처분을 받을 것"이라고 예상했다.

중개업소들은 거주 의사가 없는 매수자 비율이 이보다 훨씬 높을 것으로 보고 있다. 한 중개업소 관계자는 "거래 허가를 받는 데 별다른 어려움이 없기 때문"이라고 설명했다.

실제로 용산구는 매수자가 기존 집을 팔고 한남뉴타운으로 이사올 계획이라고 밝히면 거래를 허가하고 있다.

6~7월 실거주 여부 일제 조사

일선 자치구에서는 6월과 7월에 실거주 여부를 일제 조사할 예정이다.

따라서 실거주하지 않는 투자자들은 8월에 잇달아 과태료 부과 처분을 받을 것으로 예상된다. 과태료 금액도 엄청나다. 해마다 매입금액의 10%를 내야 한다.

매입가액이 1억4000만~16억9000만원에 이르는 것으로 나타나 연간 과태료 금액만 수천만 원에 이를 게 확실하다.

용산구청 관계자는 "과태료 부과 시점이 오면 파장이 커질 것"이라며 "처음부터 입주 의사가 없었다고 판단되는 매수자는 검찰 고발과 국세청 명단 통보도 병행할 계획"이라고 말했다.

이처럼 정부가 실거주하지 않는 매입자에게 강경조치를 예고하고 있지만 일부 중개업소는 아랑곳하지 않는다.

보광동의 한 중개업소 관계자는 "전세를 끼고 사면 전세 만기까지는 입주할 필요가 없다"며 "투자자들이 몇천만 원의 과태료는 크게 신경쓰지 않는 것 같다"고 말했다.

이에 대해 용산구는 "과태료 부담은 결국 투자자 몫"이라며 "일부 중개업소가 거래허가를 받아주겠다며 매수를 유인하는 사례가 있으니 조심해야 한다"고 당부했다.

10평 미만 지분 평당 3874만원

100건의 거래를 토대로 평당 가격을 분석한 결과, 6~10평 미만 지분 값은 평당 평균 3874만원으로 나타났다.

10평대는 평당 3738만원, 20평대는 평당 2699만원, 30평대는 평당 2188만원, 40평 이상은 2015만원 등으로 조사됐다.

거래건수는 6~10평 미만이 19건, 10평대는 36건, 20평대는 19건, 30평대와 40평 이상은 각각 13건이었다.

재개발 사업 초기 단계에는 작은 지분이 거래도 많고, 평당 가격이 비싸다는 통설 그대로다.

사업 초기에는 사업 진행에 대한 불확실성 때문에 상대적으로 작은 돈이 들어가는 소규모 지분이 인기다.

다운계약서 의혹도

한남뉴타운은 지분 크기가 비슷해도 가격은 천차만별이다. 10평 미만 지분의 평당 가격 범위는 2204만~6735만원이다.

10평대는 1244만~5742만원이며 20평대는 1797만~4018만원 범위로 나타났다.

이에 대해 한 중개업소 관계자는 "같은 지분이라도 대로변이라면 위치가 나쁜 지분에 비해 가격이 몇 배씩 비쌀 수 있다"며 "그 같은 현상이 반영된 것"이라고 설명했다.

그러나 또 다른 한 중개업소 대표는 "과태료 부담을 줄이기 위해 거래금액을 실제보다 낮추는 다운계약서 때문"이라고 해석했다.

원주민은 급속히 빠져나가

매도자를 지역별로 보면, 용산구가 55명(55%)으로 최다였으며 이들 대부분의 주소지는 보광동(22명) 한남동(12명) 등 한남뉴타운 일대였다.

원주민들이 외지인에게 지분을 팔고 떠나고 있다는 뜻이다.

매수자 주소 역시 용산구가 14명으로 가장 많았지만 용산구 거주 매도자에 비하면 41명이나 적다. 강남구 거주 매도자는 5명, 서초ㆍ성동구는 각 4명이었다.

이들은 한남뉴타운 투자로 상당한 시세차익을 올렸을 것으로 보인다. 분당은 매도자는 없는데 매수자는 5명에 이르러 눈길을 끌었다.

 

저작권자: 중앙일보 조인스랜드   조인스랜드 취재팀  입력 2007/01/19