[펌] 토지신탁 개발

1. 토지신탁방식의 개념

          -토지신탁개발은 토지나 건축물 등의 소유자가 개발자금이 없거나 개발절차, 방법 등을 잘 몰라서 방치하고 있는 토지 등을 신탁기관이 대신 개발하되, 그 토지 등의 원형을 유지하면서 소극적으로 관리, 처분하는 단순한 토지신탁과는 달리 용지조성이나 건축물 건설 등과 같이 적극적으로 토지를 개발하고 개발후 임대나 매각등의 수익사업을 시행하여 그 수익을 토지 등의 소유자에게 되돌려 주는 개발 방식.

        -초기에 신탁은 금전이나 증권 형태의 재산을 대상으로 신탁관계가 형성되었으며, 1960년대 초 「신탁법」 및 「신탁업법」에 의하여 토지신탁개발이 제도화되면서 점차 토지나 건축물 등의 재  산을 대상으로 하는 신탁 관계가 형성. 신탁관계가 적극적인 토지개발의 개념으로 발전한 것은 90년대 초.

        -1990년대 들어서면서 국공유지에 대한「국유재산법」이 개정되어 사유지뿐만 아니라 중앙 및 지자체의 국공유지 개발에 폭넓게 적용될 수 있는 여건을 갖추게 되었고, 국공유지의 신탁개발이 지역개발 촉진과 재정수입 확대의 성과를 거두면서 점차 신탁개발에 대한 전망이 밝아짐에 따라 최근 공사나 금융기관 등이 출자하여 설립하는 부동산신탁개발전문화사가 늘고있음. 뿐만 아니라 토지신탁개발의 유형도 택지개발이나 주택건설 등 단순한 형태에서 아파트 단지, 상가, 사무실, 스포츠센터, 복합빌딩 등으로 다양.

        -토지신탁개발의 유형은 개발후 임대할 것이냐 양도할 것이냐에 따라 임대형과 처분형(분양형)으로 나뉘며, 이에 따라 사업방식, 토지소유자의 수익배당방식과 개발된 부동산 관리여부 등이 달라지게 됨. 

 

 

2. 토지신탁의 종류

 (1) 토지신탁의 종류

  ■ 임대형 토지신탁

       - 임대형 토지신탁이란 토지소유자가 토지의 최유효사용을 목적으로 토지를 신탁회사에 위탁하고 수탁자가 된 신탁회사는 신탁목적에 따라 임대사업을 수행하며 여기서 발생하는 사업이익을 토지소유자(수익자)에게 되돌려주는 행위를 말함.

    [ 건물건설 임대형 토지신탁 ]

       - 신탁회사가 건설회사에 부지조성 및 건축공사를 발주하여 공사를 실시하며 금융기관으로부터 소요자금을 조달

       - 건물이 완성되면 신탁회사는 수요자에게 건물을 임대, 관리하는 방법으로 공급하고 대금을 받아 차입원리금 등을 상환하고 수익자에게 신탁배당을 지급함.

         - 이  방식은 일본에서 일반적으로 이용되며 임대주택공급 등을 추진하는 유용한 방법이 되고 있음

 

 

 

 
 

[용지조성 임대형 토지신탁 ]

       - 주거용이나 공장용 등의 용지를 조성한 후 수요자에게 임대/관리를 하는 방법으로 공급하고 그 대금을 받아 배당

       - 이 방식은 택지를 조성하여 토지만을 임대한다는 면에서 건물건설형과 차이가 있음

 

 

 

 

 

■ 분양형 토지신탁

       - 분양형 토지신탁이란 토지소유자가 토지를 신탁하고, 수탁자인 은행이 건물건설 및 택지조성 후에 분양(처분)을 하고 분양대금에서 제경비를 차감한 잔액을 신탁배당으로 수익자에게 교부하는 형태

  [ 용지매수형 토지신탁 ]

       -수탁자가 토지소유자(복수)로부터 토지를 수탁받아서 개발업자에게 일괄 양도하는 방법임

     -신탁회사는 개발허가시까지 개발업자에게 토지를 임대하고 임대료를 받아 수익자에게 신탁배당을 하며 개발허가 후에는 개발업자에게 일괄매각하고 매각대금을 받아 필요경비 및 신탁보수를 차감하고 배당

 

 

 

 
 

 

[ 건물건설 분양형 토지신탁 ]

       - 수탁자가 토지소유자(복수)로부터 토지를 수탁받아 건물을 지어 수요자에게 건물 및 부지를 매각하는 형태로서 단기간에 많은 이익을 추구하는 경우에 이용 

[ 용지분양형 토지신탁 ]

      -주거용이나 공장용 등의 용지를 조성한 후 수요자에게 매각하는 방법으로 신탁회사가 토지를 수탁한 후 건설회사에 조성공사를 발주하고 조성완료 후 토지를 인도받아 매각하는 방식임 
 



 

 ■ 혼합형 토지신탁

   [차지권부 건물분양형 신탁 ]

      - 차지권은 건물 등을 지을 목적으로 남의 토지를 빌려 사용하는 임차권을 말함

      - 용지조성임대형과 건물건설분양형을 응용한 형태로 수탁자가 토지소유자로부터 신탁을 받아 그 토지에 건물을 지어 매각하고 건물부분에 대응하는 토지는 임대하는 방법임

       - 업무절차는 다른 신탁의 경우와 유사하나 완성된 건물은 수요자에 매각하고 대지는
  임대하는 방법

 

 

 

 [등가교환조합형 토지신탁 ]

      -이 방식은 재개발사업 등에서 토지소유자가 토지를 제공하고 완성된 건물의 일부를 등가교환(토지/건물의 교환)에 의하여 취득할 때 이용하는 방식으로 등가교환방식은 토지신탁의장점을 조합한 개발수법임 
 

 

 

 

 

 

-출처

1. 서울특별시, 2003.「도심형 재개발사업 모델개발」.

2. 서울특별시, 2001.「도시계획 용어집」

3.  양윤재, 이인성, 최막중. 2004. “신탁형 재개발방식 연구 : 임대차 이해관계 조정을 중심으로”.
한국도시설계학회지 제5권 제2호

4. 세운상가4구역 도시환경정비사업 홈페이지(http://www.sewoon4.co.kr)