 | * 상가 투자 |
| | | 상가 분양이란 | 상가 임대차 보호법 | 실전 ! 상가 분양 재테크 | 1. 테마쇼핑몰 분양시 체크 포인트 | | 2. 세대수에 따른 단지내 상가 적정 업종 | 3. 단지내 상가 분양시 체크포인트 |
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| | | | | ㆍ | 아파트 단지내 상가 : 아파트의 사업승인 후 분양 | | | ㆍ | 기타 상가 : 관련 규정 없슴(일반적으로 분쟁방지를 위해 건축심의 또는 건축허가를 받은 후 분양한다) |
| | | | | ㆍ | 등기분양 : 아파트 분양과 비슷하다. 상가를 계약하며 토지+건물에 대한 소유권이 넘어 오는 분양방식이다. 등기를 해주기 때문에 권리 확보면에서 안전하다. | | | ㆍ | 임대분양 : 상가에 대한 사용권을 갖는 분양 방식이다. 시행사(건물주)에게 상가의 일부분을 보증금으로 주고 일정기간 사용할 수 있는 권리를 부여 받는 것이다. |
| | | | | ㆍ | 선착순 수의 계약방식 : 먼저 계약하는 사람에게 동ㆍ호수 선택의 우선권을 주는 방식 | | | ㆍ | 추첨방식 : 추첨 일시를 분양 1주일 전에 공고한다. 분양일에 분양 희망자가 원하는 동ㆍ호수 별로 계약금과 동ㆍ호수를 적어 넣어 추첨 분양하는 방식 | | ㆍ | 공개경쟁 입찰방식 : 분양일시를 정해 분양 1주일 전에 공고한다. 분양희망자 중 분양일에 동ㆍ호수 별로 분양 받고자 하는 가격을 적어 가장 높은 가격을 써넣은 사람에게 분양하는 방식 |
| | | | | ㆍ | 시행사 : 시행사가 직접 분양
(가격산정은 원가에 의해 결정되는 경우가 많다. 요구사항 반영에 유리하다) | | | ㆍ | 시공사 : 대물변제 등 시행사와의 계약에 의해 시공사가 분양권을 가지기도 함 | | ㆍ | 분양사업자 | | | - 분양초기단계 부터 분양사가 대행하는 경우 : 인근 시세를 반영하는 경우가 많음
- 분양사업자가 총괄 매입 후 소유권자로서 분양하는 경우 : 가격 절충 가능성이 매우 큼 |
| | | | | | | 구분 | 내용 | 비고 | | 공포일자 | | 2002년 10월 14일 | 확정일자 신청 가능 | | 시행일자 | | 2002년 11월 01일 | 임대차 보호 효력 발생 | 기존 세입자
(02.11월 이전 세입자) | 신청방법 | 사업자등록정정신고서 제출 | 확정일자신청 겸용서식 | | 신청부서 | 관할세무서 | 징세과, 세원관리과, 조사과 | | 구비서류 | 사업자등록증 원본 | 원본만 해당 | | | 임대차계약서 원본 | 원본만 해당 | | | 임대 해당부문 도면 | 건물 일부를 임차한 경우 | | | 본인 신분증 | 주민등록증 및 운전면허증 | 신규세입자
(02.11월 이후 세입자) | 신청방법 | 사업자등록신청서 제출 | 확정일자신청 겸용서식 | | 신청부서 | 관할세무서 | 납세서비스센터 | | 구비서류 | 사업허가증 사본 | 사본 가능 | | | 등록증 사본 | 사본 가능 | | | 신고필증 사본 | 사본 가능 | | | 임대차계약서 원본 | 원본만 해당 | | | 임대 해당부문 도면 | 원본만 해당 | | | 본인 신분증 | 주민등록증 및 운전면허증 |
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| | | | | | | 구분 | 금액(만원) | 비고 | | 보증금액 상한선 | 서울특별시 | 24,000 | 서울특별시 25개구 | | | 과밀억제권역 | 19,000 | 수도권 중 서울시 제외 | | | 광역시 | 15,000 | 군지역 및 인천 제외 | | | 기타지역 | 14,000 | 기타 시군 |
⊙보증금액은 보증금과 월세를 합산한 금액(전환이율 연간 12%)을 기준으로 함.
⊙종교단체, 자선단체, 친목모임 사무실 등은 보호대상에서 제외. |
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| | | | | | | 구분 | 금액(만원) | 비고 | | 우선변제 보증금 범위 | 서울특별시 | 4,500 | 서울특별시 25개구 | | 과밀억제권역 | 3,900 | 수도권 중 서울시 제외 | | 광역시 | 3,000 | 군지역 및 인천 제외 | | 기타지역 | 2,500 | 기타 시군 | | 우선변제 가능 액수 | 서울특별시 | 1,350 | 서울특별시 25개구 | | 과밀억제권역 | 1,170 | 수도권 중 서울시 제외 | | 광역시 | 900 | 군지역 및 인천 제외 | | 기타지역 | 750 | 기타 시군 |
⊙우선변제 보증금 범위는 전체 임차인의 20%에 해당하는 금액을 기준으로 산정.
⊙우선변제 가능액수는 보호대상 보증금의 30%에 해당하는 보증금으로 규정.
⊙우선변제 가능 액수는 순위와 관계없이 무조건 담보 물권보다 우선하여 보호되는 금액을 의미. |
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| | | | | | | 변제순서 | 실시 이전 | 실시 이후 | | 1 | 국세 | 상가임대차보증금 | | 2 | 담보물권이 설정된 채권 | 국세 | | 3 | 상가임대차 보증금 | 담보물권이 설정된 채권 | | 4 | 일반채권 | 일반채권 |
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| | | | | | | 구분 | 내용 | | 계약유지권한 부여 | 계약 후 5년간 임대차계약 유지 권한 부여 | | 보증금 인상폭 제한 | 보증금 증가율은 연간 12% 내로 제한 | | 보증금의 월세전환폭 제한 | 보증금의 월세 전환 시 월세는 보증금의 15% 내로 제한 | | 제3자의 임대차계약 열람 | 임대차계약의 이해관계자도 계약내용 열람 가능 |
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| | | | | | | 구분 | 내용 | | 확인서류 | 등기부등본 | 계약시, 중도금 납부시, 잔금 납부 전 | | 도시계획원 | 수용, 재개발 여부, 업종제한 등 파악 | | 토지가옥대장 | 위치 확인 | | 계약서 필수 기재사항 | 임차인은 월세를 2개월 이상 체납하지 않는다. | | 성실관리의 의무손상시 손해배상, 계약 후 원상복구 반환한다. |
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| | | | | 단지 내 상가는 상가가 다 지어졌거나 인지도가 있는 건설업체에서 짓기 때문에 어느 정도 검증된 상품이다. 이에 비해 테마상가들의 대부분은 건축허가 후 곧바로 분양을 하는 경우가 많기 때문에 그 만큼 위험부담이 크다.
단지내 상가는 고정적인 임대수입을 올릴 수 있는 장점은 있지만 특별한 경우를 제외하고 투자가치가 높지 않다. 테마쇼핑몰은 상권의 활성화 여부에 따라 수익률이 크게 차이가 나 기 때문에 다소 공격적인 투자수단이다.
| | | 1)시행사 능력을 파악해야 한다. | | ㆍ | 상가는 아파트와 달리 분양보증이 되지 않기 때문에 시행사가 도산할 경우 투자자가 피해를 볼 수 있다. 따라서 시행사가 튼튼한 지를 먼저 확인해야 한다. 또한 시행사의 마케팅 능력도 점검해야 한다. 마케팅 능력이 있는 시행사를 골라야 상권이 조기에 활성화 될 확률이 높기 때문이다. | | 2)전문상가 보다 엔터테인먼트 기능이 있는 복합쇼핑몰이 유망하다. | | ㆍ | 단순 전문테마 상가로서는 타 상가 보다 우의에 설 수 없다. 대부분의 유명 상가들이 단순한 제품 판매에서 탈피해 볼거리, 먹거리, 놀거리를 제공하여 10대부터 30대 까지 다양한 계층의 고객들을 불러 모우는데 성공했다. | | 3)지역 특성에 맞는 업종에 투자하라. | | ㆍ | 구색을 맞추기 위한 업종보다는 그 지역의 특성에 맞는 업종에 투자하면 그 만큼 투자효과가 높다. | | 4)투자자보다 실수요자가 많아야 한다. | | ㆍ | 실수요자 즉, 장사할 사람(전문상인)이 많이 모이는 곳에 투자해야 한다. 전문상인들은 그 상가가 될 것인지 안될 것인지 훤하게 꿰뚫고 있다. | | 5)입점시점을 체크해야 한다. | | ㆍ | 입점시기가 빨라야 투자금 회수가 빠르기 때문이다. 분양에서 입점까지 보통 1년에서 길게는 2~3년 걸린다. 공사기간이 길면 길수록 상황변화가 있을 수 있으므로 늦어도 분양하는 해에 오픈하는 상가를 선택해야 한다. |
| | | | | | 세대수에 따라 필요업종이 반드시 한정돼 있다. 이 정도 업종이면 괜찮겠지하는 생각으로 창업했다가는 얼마 못가 보따리를 싸는 경우가 생길 수 있다. |
500세대 이하 | 미니슈퍼, 부동산, 비디오가게, 세탁소, 제과점, 중국집, 미용실 | | 500~1,000세대 | 문구완구, 열쇠수선, 치킨점, 종교시설 | | 1000~1,500세대 | 중소형 슈퍼, 반찬가게, 약국, 피아노, 가정의학 | | 1500~2,000세대 | 방앗간, 화장품, 미용실, 소아과, 속셈학원, 태권도, 헬스클럽 | | 2,000세대 이상 | 대형슈퍼, 편의점, 스택코너, 아이스크림, 패스트 푸드, 인테리어점, 스튜디오, 치과, 내과 |
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| | | | | 1)최소한 단지규모가 500세대 이상은 돼야 한다. | | | ㆍ | 단지규모가 적으면 가구 당 구매회전률이 낮아 매출에 상당한 영향을 끼치기 때문이다. | | 2)30평 이하의 평형대가 가장 좋다. | | ㆍ | 30평 대 이상은 주로 백화점이나 대형할인점에서 물건을 구매하는 경향이 많은 반면 소형평수의 아파트 단지는 소비의 대부분을 근거리에서 구매하는 경향이 높다. | | 3)적정 상가 규모는 아파트 배후 세대 수에 따라 다르다. | | ㆍ | 단지내 상가는 필수 업종만이 입점할 수 있는 최소면적의 상가를 선택해야 한다. 세대당 적정 상가 비율은 세대수X0.5평 이하가 적당하다. | | 4)상가는 단지입구에 위치한 것보다 주민 동선에 위치해야 한다. | | ㆍ | 아파트 설계시 아파트 배치 및 향을 우선 고려하고 그 다음 상가의 위치를 결정하므로 주이동선이 아닌 곳에 위치한 경우가 많다. 따라서 주민 동선에 상가가 위치하지 않을 경우 주변에 다른 경쟁 상가가 생길 가능성이 높다. | | 5)지하층이 있는 상가는 될 수 있으면 피해야 한다. | | ㆍ | 최근에 짓는 상가는 지하층을 거의 짓지 않는다. 지하상가는 상가활성화에 저해요소로 작용하기 때문이다. | 6)상가의 입지가 주동선에 가로로 길게 쩐
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