[BETTER LIFE - 4부 : 은퇴이민(4)] 거점은 한국에 남겨둬라..부동산 처분말고 `수익형` 교체를
집과 부동산을 언제,어떻게 처분해야 하나.
은퇴 이민을 고려하고 있는 5060세대의 최대 고민거리다. 이민자들은 필요 자금의 상당 부분을 부동산 매각 대금 등에 의존할 수밖에 없는 게 현실.하지만 이민의 성패가 불투명한 상황에서 국내에 있는 모든 부동산을 처분하고 떠나기에는 왠지 찜찜한 것 또한 현실이다.
전문가들은 국내 부동산을 일시에 모두 처분하고 떠나는 것은 위험하다는 데 의견을 같이 한다.
해외에서 일거리를 찾는 게 사실상 어려운 상황임을 감안할 때 일정분의 수입을 국내에서 발생시키는 것이 안전하다는 게 첫 번째 이유다. 자칫 이민에 실패하고 귀국할 경우에 대비해 근거지를 남겨둘 필요가 있다는 뜻도 담겨 있다.
박상언 유엔알컨설팅 사장은 "1주택자라면 국내의 집을 매각하고 현지 주택을 구입하는 것보다,국내 집을 월세 계약을 통해 매달 임대료를 받아 현지에서 생활하는 게 나을 수 있다"고 지적한다.
물론 임대는 3년 이상 장기 계약이 바람직하다. 다만 2주택 이상 보유자는 보유세가 큰 주택을 매각해 은퇴자금으로 활용해도 괜찮다는 게 그의 조언이다. 종합부동산세 부담이 만만치 않은 데다 외국에서 일일이 관리하기가 쉽지 않다는 게 그 이유다.
따라서 다주택자의 경우 장기적으로 가격 상승 가능성이 점쳐지는 재건축 아파트나 재개발 주택 등으로 포트폴리오(자산 배분)를 단순화할 것을 전문가들은 권하고 있다. 또 매달 고정 수익을 낼 수 있는 수익형 부동산으로 갈아 타는 것도 바람직한 전략이다. 특히 단지내 상가와 역세권 오피스텔의 경우 임대료가 안정적으로 나오기 때문에 현지에서 연금 대용으로 활용할 수 있다. 향후 투자수익까지 노려볼 수 있는 이점도 있다.
그러나 수익형 부동산 중에서도 경기에 민감하게 영향을 받는 쇼핑몰이나 복합상가 등은 피하는 게 낫다. 고준석 신한은행 부동산재테크팀장은 "은퇴 이민자라면 매달 임대료가 안정적으로 나올 만한 역세권 상가나 소형 건물,오피스텔 등이 유용하다"면서 "요즘에는 해외에서도 금융 거래가 가능해 매달 임대료를 은행계좌로 손쉽게 송금받을 수 있다"고 말했다.
국내에 아파트 상가 오피스텔 등을 남겨 놓는다면 반드시 관리인을 따로 지정해 두어야 한다. 그렇지 않을 경우 부동산 임대관리를 위한 출입국 비용이 만만치 않게 들어간다. 자녀와 친인척을 활용하면 관리비용을 줄일 수 있고 상대적으로 안전하다. 믿을 만한 부동산 중개인에게 의뢰하는 것도 하나의 방법이다.
요즘은 은행 PB(프라이빗 뱅킹) 센터가 은퇴 이민 후 각종 계약 갱신 업무와 공과금 납부까지 대행해주기 때문에 주거래은행에서 제공하는 관련 서비스를 활용해도 된다. PB센터가 아니라도 은행 해외이주센터에서 해외 거주자를 위한 부동산 절세요령과 해외 금융거래법 등을 알려주고 있는 만큼 은퇴 이민을 앞뒀다면 반드시 상담을 받아보는 게 좋다.
부동산 임대계약을 맺는다면 임차인과 협의,가급적 장기로 계약해야 한다. 임대차 계약서에 자동 갱신 조항을 달아놔도 괜찮다. 물론 국내 은행계좌와 보유 중인 신용카드는 그대로 유지해야 한다.
(조재길 기자 road@hankyung.com)
[BETTER LIFE - 4부 : 은퇴이민(4)] 귀농.도심 노인홈으로 U턴...일본 지금은
일본은 선진국 중에서도 손꼽히는 고령화 사회다. 올 상반기 말 현재 65세 이상 고령자는 2640만명으로 전체 인구의 20.7%에 달했다. 내년부터는 1947~1949년 사이에 태어난 '단카이(團傀·일본판 베이비 붐) 세대'의 정년 퇴직이 본격화한다. 이들은 고도 경제 성장기의 주역으로 주머니 사정이 넉넉해 새로운 소비 주력층으로 부상하고 있다.
이 때문에 은퇴자들의 주거 트렌드에도 새로운 변화가 일고 있다. 1980년대 버블(거품) 경제 후 붐을 이뤘던 해외 장기 이주는 인기가 시들해졌다. 해외 장기 거주는 1990년대 중반까지 미국 캐나다 호주 등이 인기를 모았다. 버블 경기 덕분에 재산을 모은 상류층들이 노년기를 선진국에서 풍족하게 지내려는 경향이 강했다.
그 뒤 거품 경제가 꺼지면서 2000년대 초반까지는 태국 필리핀 말레이시아 등 물가가 싼 동남아시아 지역이 새롭게 주목받았다. 연금만으로도 생활이 가능했기 때문이다. 그러나 동남아는 일본에 비해 생활 여건이 떨어져 2005년 이후 조기 귀국자가 잇따랐다. 여기다 올 들어 은퇴자를 노린 분양 사기 사건이 여러 건 적발되면서 해외 이주를 꺼리는 분위기가 퍼져 국내로 눈을 돌리는 은퇴자들이 늘고 있다. 그들은 농촌으로 내려가 전원생활을 하려는 계층과 도심의 유료 양로원(노인홈)을 찾는 계층으로 양분된다.
따라서 인구 감소를 겪고 있는 농·어촌 지역 지방자치단체들은 온갖 인센티브를 제공하며 은퇴자 유치에 적극적이다. 올 들어 아오모리현은 60대 이상을 대상으로 일주일간 전원 체험 투어를 실시,농가 민박을 제공해 실제로 현지 체험을 한 뒤 이주를 유도하고 있다.
시마네현은 도쿄에 사무실까지 내고 은퇴자 유치에 소매를 걷어붙였다. 유료 양로시설(일본명 노인홈)도 큰 인기를 끌고 있다. 도쿄 오사카 등 대도시 중심부에 고급 양로시설들이 입주자 모집에 한창이다. 그동안 유료 양로시설은 주로 도시 외곽 전원 지역에 들어섰으나 최근 도심으로 'U턴'하는 현상이 뚜렷하다. 노년층들이 병원이나 문화시설 등을 고려해 도심 거주를 선호해서다. 덕분에 노인홈은 7월 말 현재 2189개소로 6년 전에 비해 6배 이상 급증했다.
상당수 노인홈은 의사 간호사 등이 상주하는 고급 시설이다. 1인당 거주 공간은 20㎡ 정도로 50호 정도가 기본이다. 이용료는 일시금 50만~100만엔,월 10만~25만엔 수준.도쿄 시내 고토엔처럼 노인들의 심리적 안정을 위해 어린 아이들의 보육 시설을 함께 운영해 인기를 끄는 곳도 있다.
최근에는 뜻 맞는 사람들끼리 조합을 만들어 자신들이 원하는 지역에,원하는 형태로 공동 주거지를 만들어 입주하는 경향도 나타나고 있다.
도쿄＝최인한 특파원
[BETTER LIFE - 4부 : 은퇴이민(4)] 1주택자 출국 2년내 처분땐 비과세...해외이민 절세요령
은퇴 이민자들은 해외이주법에 따른 절세 혜택을 받을 수 있다. 해외이주법에 따른 이민은 △현지 이주 △연고 이주(혼인) △무연고 이주(고용) 등으로 나뉘는데, 영주권이나 장기 체류자격(거주 여권)을 얻어 떠나는 은퇴 이민의 경우 현지 이주로 분류된다.
은퇴 이민을 떠날 경우 출국한 날로부터 2년 내에 처분하는 주택에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 있다. 보유 기간(서울 기준 3년 이상) 및 주거 여부(2년 이상)와도 상관없다. 출국 전이라도 해외이주신고 확인서 발행일로부터 1년 이내에 세대원 전원이 출국한다는 전제 아래 똑같은 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 1가구 1주택자로 국내에서 다른 주택을 취득하지 않는다는 조건이다. 양도차익이 6억원을 초과하면 초과분에 대해 일정 비율의 양도세를 내야 한다.
따라서 1주택자의 경우 절세기간(해외이주신고 확인서 발급 후 1년,출국 후 2년 내)을 꼼꼼하게 따진 뒤 현지에서 1년 이상 생활한 후 매각하는 방법도 고려할 만하다고 전문가들은 조언한다. 하지만 해외로 이주하기 직전 양도차익을 목적으로 주택을 사놨다 나중에 되판다면 비과세 혜택을 받을 수 없다.
실제 A씨의 경우 1993년 뉴질랜드로 이주하기 하루 전 주택을 샀다 10년 후인 2003년 매각해 6771만원의 양도세를 냈다. A씨는 국세심판원에 심판을 청구했지만,소득세법상 납세자들이 '사전에 예측하지 못한' 해외 이주 등으로만 비과세 요건을 제한한다는 판결로 패소했다. 국내에 2주택을 보유한 상태에서 이민을 간 후 비거주자 신분으로 국내 주택을 순차적으로 매각할 때 역시 비과세 혜택을 받을 수 없다.
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