기획부동산 - 무엇이 문제인가?

부동산 투자는 커다란 자본이 움직이는 시장이다. 올바른 투자는 타 재테크 수단에 비해 높은 수익성을 가져다 주지만, 허위정보로 사기를 당하여 피해를 보는 사례가 종종 발생한다. 허위정보로 개인투자자를 기만하는 사람들이 사라지지 않는한, 투자를 하려는 사람이 피해유형은 먼저알고 대비하지 않으면 안된다. 2~3만원 짜리 물건을 살 때도 최소한 2~3곳의 가격정도는 알아보고 구매하는 것이 일반적인데, 수천.수억이 움직이는 부동산 시장에서는 어떻게 사실 확인도 제대로 하지 않고 과감한 배팅을 하는 이유는 수년 이내에 시세의 몇배차익이 확실하다는 말에 잠시 현혹되어 사리판단을 잠시 잃은 사이에 발생하는 것일 것이다. 최근에 문제가 되고 있는 기획부동산으로 인해서 많은 소액투자자들이 피해를 입고 있다. 이로 인해 정직하게 영업하는 회사들까지 같은 취급을 당하는 사례가 있기에 본인이 실무경험을 통해 체험한 사례들을 예시하며 다른점을 비교해 보려한다. 가장 큰 구별법은 땅을 가지고 개발이 가능하고 건축이 가능한 땅을 주변시세의 가격으로 판매하면 좋은 회사이고, 건축허가나 개발자체가 불가능한 땅을 시세보다 비싸게 판매하는 회사가 기획부동산이다. 이러한 구분을 초보 투자자는 쉽게 판단 하기가 쉽지 않기에, 초보투자자의 입장에서 이해가 가능하도록 최대한 쉽게 설명해 보겠다. 아래의 도표에서 예시하는 내용들을 참고하여 비교해 보겠다.

"기획부동산과 개발부동산의 차이점"    기획부동산  개발부동산  등기 지분등기 개별등기  분할/도로 단순분할(도로없슴) 지적도상 분할(도로있슴)  미등기전매 미등기전매 해당회사로 등기이전후 판매  다운계약서 다운계약서 작성 실거래가 작성  토지이용 계획확인서 용도지역상 건축불가지역 용도지역상 건축가능지역 개발이슈 사실확인이 어려운 정보 언론사등을 통해 확인가능

	2005년 8.31 부동산 종합대책 발표 이후 언론에 부동산투기 관련 기사와 불법행위에 대한 기사가 자주 보도되고 있다. 기획부동산에 의해 피해를 본 많은 기사들이 보도되면서 정상적으로 정직하게 영업을 하는 업체들도 기획 부동산처럼 같은 취급을 당하는 사례가 있기에, 본인이 직접 현업에서 느낀 기획부동산과 그렇지 않은 법인 회사와 비교를 해보려 한다. 본인에게 문의 했던 이모씨에 의하면 1. TM(텔레마케팅)으로 영업하는 형태는 기획부동산 이다. 2. 토지를 분할해서 판매 하는것은 모두 기획부동산 이다. 라고 주장하는 분이셨는데, 나의 설명에 이해를 하시게 되었다. 1. TM(텔레마케팅)은 영업형태의 일부분일뿐 TM(텔레마케팅) 만으로 기획부동산이다 아니다를 구분하기에는 다소 무리가 있다.(실제로 보험회사나 쇼핑몰 등에서도 TM 영업을 한다.) 2. 또한 단순하게 토지를 분할해서 파는 형태만으로 기획부동산이다 아니다를 단정 하기에는 모순이 있다. 커다란 평수의 토지는 필요에 따라서 작은 필지로 분할해서 판매해야 하는데 토지를 분할하는 형태에 따라 우선은 구분할 수 있다.

일반적인 토지거래의 절차는 아래와 같다.

	투자자가 자금이 큰 경우에는 직접 부동산 회사의 역활을 하기도 하지만, 본 홈페이지는 소액 투자자를 위한 경우 이므로 소액 투자자가 거래 하는 경우만을 예시하고자 한다. 부동산 회사는 전국의 개발정보를 수집하고 분석하여 지역이 결정되면 해당지역의 토지를 구매하기 위하여 지주를 만나서 토지를 판매 할것을 요청하고, 지주가 승낙을 한다면 거래는 성사가 되게 된다.

 

구 분	비 고
불법적인  미등기 전매	미등기 전매란 위의 그림에서 부동산회사가 지주로 부터 토지를 구매하고 등기이전을 하지 않고 바로 투자자에게 판매하는 경우를 말한다. 보통 부동산 회사가 자본력이 취약할 경우 지주에게 계약금만을 지불하고, 또다른 투자자에게 판매를 하면서 거기서 발생하는 차액으로 경비를 사용하고, 토지 대금을 지불하는 방법으로 영업을 하는 형태이다. 지주와 부동산회사와의 관계가 돈득하다면 문제가 발생하지 않겠으나, 단지 계약금만을 지불한 상태에서 부동산 회사는 곧 바로 투자자에게 판매를 시작한다. 뒤늦게 지역의 개발정보를 입수한 지주는 위약금을 물고서라도 계약을 파기하게 되는 경우가 발생한다면 중간에 있는 부동산 회사는 아주 난처한 상황에 처하게 된다. 투자자들로 부터 등기를 이전해 달라는 요구를 받게 되는데 등기를 이전해 줄 방법이 없다. 이미 투자자로 부터 받은 토지 대금의 상당부분은 경비등으로 사용하였고, 이에 난감해진 부동산 회사는 문을 내리고 도망갈 수 밖에 없는 처지에 놓여 투자자들이 손해를 보게 되는 것이다. 법적으로도 미등기 전매는 처벌의 대상이 된다.
올바른 회사의 매매	위의 그림처럼 지주로 부터 계약금/잔금까지 모두 마무리 하고 등기이전이 완료되면 투자자들을 모집하여 토지를 분할하면서 도로계획을 지적도에 표시하여 투자자에게 판매한다. 등기는 지분등기가 아닌 개별등기로 해당필지별로 번지가 부여되므로, 잔금까지 납부 한다면 소유권이 투자자에게로 이전되는 것이다. 반드시 등기부등본을 확인하여 해당회사의 명의로 되어있나 확인후 계약을 하여야만 한다.

 

	위의 그림과 같이 도로에 접하고 있는 커다란 토지를 개발하려고 한다면 커다란 자본을 가진 사람이 일괄 매입하여 아파트나 대형상가를 짓는 경우가 아니라 소규모 단지로 개발하려면 토지를 분할하여 판매 하여야만 한다. 일단 지주로 부터 토지를 구입한후 단순분할(일명 깍두기 분할 또는 칼질) 한다면 아래 그림과 같은 형태로 분할하여 일반인에게 판매하게 된다.

 

	대량의 토지를 위의 그림처럼 분할해서 판매를 한다고 하면 200-1 ~ 200-4 의 토지처럼 도로를 접하고 있지 않은 토지를 맹지라고 부른다. 맹지 : 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지. 지적도상에서 도로와 조금이라도 접하지 않은 토지를 말한다. 맹지는 토지의 효용성이 없을뿐만 아니라, 맹지는 건축허가가 나지 않는다. 그래도 건축을 하려면 도로에 인접한 지주로 부터 토지사용 승낙을 얻어 타 지주의 토지를 사용하거나, 타 지주의 토지를 일부를 매입 하여야 도로로 사용하여야만 하는데, 타 토지의 지주가 합리적인 가격에 자신의 토지를 판매해 준다면 좋은데, 약점을 이용하여 터무니 없는 가격을 부르는 경우 부득이 응할수 밖에 없어 토지로서의 가치가 떨어진다. 언론에서 대부분 욕을 얻어먹는 기획부동산들이 바로 위의 그림처럼 토지를 단순 분할하여 판매 하기에 문제가 있는 것이지 분할하여 판매하는것 자체가 문제 있는것은 아니다. 위에서 200-1의 토지를 소유한 소유주가 건축을 하려고 하면, 우선은 도로가 없어서 건축허가 자체가 불가능하다. 할 수 없이 도로에 인접한 200-5 번지 주인에게 도로를 사용할 일부의 토지를 매입하여 도로를 개설할 수 있다면 다행이지만, 200-5 번지 지주가 연락자체가 불가능 하다거나 도로로 사용 하고자 하는 토지의 가격을 시세보다 몇갑절 비싸게 불러도 울며 겨자먹기 식으로 허락 해야만 하는 수 밖에 없다.

	올바른 부동산 회사들은 위의 그림처럼 모든 필지가 도로를 접하고 있어, 건축허가에도 문제가 없다. 다만 이런경우 도로지분이 빠지게 되는데 이를 감보율 이라고 한다. 감보율: 토지구획 정리사업에서 공용지(도로 ·공원 ·학교 부지 등)를 확보하고 공사비를 충당하기 위하여 토지를 공출(供出)받는 비율. 즉 자신이 100평을 계약 했을때 감보율이 10%라고 한다면, 자신이 실제 사용가능한 토지는 90평이 되고 10평은 공용 도로로 이용하는 것이다. 이런 경우 실제 사용 가능한 토지에 약간의 감소가 있지만, 건축 허가등의 인허가에 아무런 이상이 없게 된다. 위와같이 개별등기로 분할되고 도로가 접한곳의 토지라면, 주변의 시세를 알아보고 투자 한다면 적어도 손해는 입지 않게 된다. 또한 지목이 대지가 아닌곳에 건축을 하려면 전용허가를 내야 하는데, 기본적으로 도로를 접하고 있지 않은 땅은 전용허가를 낼수가 없기에 건축이 불가능 하다.

투자시 지분등기인지 개별등기 인지 반드시 확인..

투자시 가장 유의를 해야할점은 위의 200번지 토지에 공동으로 지분등기로 투자하는 경우이다. 예를 들어 200 번지의 총평수를 10,000 평이라고 할때 1,000 평씩 10명이 공동으로 소유하는 개념이다. 향후 해당지역이 발전하여 해당 토지를 개발하려고 할때 200 번지에 해당되는 10명이 모두 합의를 해야 하는데, 이민이나 사고 등으로 연락이 안되는 경우가 있거나 하여 상당한 골치를 썩게 된다. 경계가 구분 되어있는 땅이 아니기 때문에 공유지분자(나머지 9명)의 동의 없이는 건축을 할 수 없다. 지분에 대한 매매는 가능하지만, 쉽게 팔리지 않는게 지분등기 토지 이다. 한마디로 내땅은 분명한데 마음대로 사용할 수도 없고, 팔려고 해도 지분등기가 뭔지 잘 모르는 사람에게나 혹은 해당 토지 전체를 일괄 구매 하려는 사람이 나타나지 않는 한 판매하기도 힘들게 된다. 초보 투자자라면 지분등기에는 참여하지 않는게 좋다.

	다운계약서란 실제 거래하는 금액보다 적은 금액으로 기재하여 등기서류를 작성하는 경우이다. 당장이야 투자자 입장에서 소득세를 적게내니 유리하겠지만, 나중에 매도시 더 많은 피해를 보게 된다. 만약 해당지역이 투기지역으로 지정이 되고 매도를 하려면 실거래가 기준으로 양도세를 납부해야 하는데 처음에 아주싸게 산것으로 서류에 표기가 되어 있으니 양도차익을 대부분 세금으로 납부하게 된다면 투자에 무슨 의미가 있을까? 절세를 하는것은 합법이지만, 탈세를 하는것은 불법이다. 2006년 6월 1일이후 소유권 이전등기를 신청하는 경우에는 부동산 등기시 등기부에  실거래가를 기재하여야 한다. 따라서 토지매수시 매도인의 다운계약서에 응해 주었다 해도 다음에 본인이 매도시 매수인이 다운계약서에 응해주지 않을 확률이 많기 때문에 정직하게 신고를 하는 것이 유리하다.

설명에 앞서 토지이용계획확인서 사본을 첨부하여 이해를 돕도록 하겠다.

	위의 그림이 토지이용계획확인서 이다. 토지 투자를 한다면 반드시 확인 하여야만 하는 서류이다. 이것도 확인 안하고 매입한 토지가 잘못 되었다면 누구를 탓하기 이전에 게으르고 무지한 자신을 제일먼저 탓해야 할것이다. 상세한 내용 모두를 설명하기에는 주제와는 맞지 않음으로 꼭 필요한 부분만 설명을 하겠다. 적색으로 표시된 부분을 중점적으로 설명하고, 나머지 부분은 [해당없음]으로 표시된다면 이상이 없다. 그런데 해당사항이 있는 경우라면 무엇인가 규제가 있는 경우라고 여기고 전문가에게 문의 하거나 인터넷 검색을 통해 반드시 검색해서 내용을 알고 투자에 임하길 바란다.

 

구 분	비 고
지 목	토지의 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분하여 표시하는 지적법에 규정된 명칭을 말하는데 토지를 인위적으로 전.답.과수원.목장용지등 토지의 사용목적이나 성질 등에 따라 24개 종목으로 구분하여 필지단위로 지적공부에 등록하는 토지의 종류이다. 지목은 전·답·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대(垈)·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지 창고용지·도로·철도용지·제방·하천·구거(溝渠)·유지(溜池)·양어장·수도용지· 공원·체육용지· 유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지로 구분하여 정한다.
용도지역	ㅇ 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발.정비.관리.보전 등이 필요한 지역 - 주거지역(전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역) - 상업지역(중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역) - 공업지역(전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역) - 녹지지역(보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역) ㅇ 관리지역 : 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리 하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역 (생산관리지역,보전관리지역,계획관리지역) ㅇ 농림지역 : 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역  ㅇ 자연환경보전지역 : 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호.육성 등을 위하여 필요한 지역
용도지구	용도지구 : 토지의 이용 및 건축물의 용도,건폐율,용적률,높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증시키고 미관,경관,안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다. ⇒ 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보전지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 아파트지구, 위락지구, 리모델링지구
용도구역	용도구역 : 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정.관리 등을 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다. ⇒ 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역
토지거래	건설교통부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 제118조제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다)으로 지정할 수 있다

	용도지구,용도구역,토지거래등에 [해당없음] 이 아니라 무엇인가 기재되어 있다면 특히 주의 하여야 한다. 국가에서 법으로 규제 하는것을 제대로 확인 하지도 않고, 건축이 될수 없는 용도의 땅을 매입하여 건축을 하려 한다면 얼마나 어리석은 일인가? 일반적인 소액 투자자 라면 용도지역을 특히 눈여겨 보아야 한다. 도시지역은 이미 도시가 형성되어 있고 땅값 또한 상승한 상태라 소자본으로 투자하기 에는 적합치 않다. 농림지역은 건축이 가능 하기는 하지만 허가 조건이 상당히 까다롭다. 자연환경보전지역의 토지를 매입하여 건축을 하고, 영업을 하려는 사람이 있다면 돈 보따리를 길거리에 놓아두고 아무나 가져가라고 방치하는 것이나 다름없이 위험한 발상이다. 결론적으로 용도지역에서 가장 눈여겨 보아야 할것은 관리지역이다.

 

	관리지역 - 도시지역에 편입이 예상되는 지역또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용,개발을 하려는 지역으로 개발을 계획적 체계적인 관리가 필요한 지역

	토지매입전에 토지이용계획확인서를 확인하고도 사기를 당하는 경우가 있는데, 그것은 용도지역인 바뀔것이라는 말을 믿는것이다. 물론 용도지역이 바뀌는 경우가 전혀 없는것은 아니지만, 국가에서 하는 일이기에 언제 어떻게 될지 알수가 없다. 많은 자본을 가지고 장기적으로 묶어 두어도 상관없는 돈을 투자하는 경우라면, 차후에 개발이 진행되면서 용도지역이 바뀔것을 예상하고 미리 투자해 둘수도 있으나 그렇지 않은 소액 투자자라면 관리지역에 투자하는것이 가장 유리하다. 그중에서도 계획관리지역이 가장 무난하다.

	이정도의 내용만을 잘 숙지하고 토지 투자시 검토 한다면 충분하다고 애기하고 싶지만 아직도 점검해야만 하는 부분이 너무도 많다. 시간이 되는대로 내용을 정리하여 절약하며 소중하게 모은 돈으로 재테크를 하려는 투자자 들에게 도움이 되는 글로 계속 이어 나가려 한다. 최근에 한 분과 상담할 기회가 있었는데 투자 내용을 잘 모르시고 투자를 했는데, 상담을 하다보니 그곳은 보전임지인 곳 이었다. 보전임지인 것만도 황당한데 거기다가 지분등기로 매입을 한 상태였다. 그런곳을 매입하여 건축을 하여 사업을 할 거창한(?) 계획을 가지고 계신 황당하신 분 이었다. 이미 잔금까지 지불하고 등기 이전까지 된 상태이기에 도움을 드릴 수 없음에 안타까워 했지만, 1억이 넘는 돈을 투자하면서도 기초적인 사항도 확인하지 않는 투자자들의 무지와 기획부동산의 사기극에 분노를 느낀다.  산림에서 보전임지라고 한다면 나무 한 구루도 맘대로 훼손할 수 없는 지역이다. 지분등기는 해당지분 소유주 모두의 동의가 있어야만 건축이 가능하다. 일반적으로 토지에 대한 투자는 환금성은 떨어지지만, 손해를 보는 경우는 거의 없다.

 

	토지 투자로 손해를 보게 되는 경우는 1. 허위 개발정보 2. 시세보다 훨씬 비싸게 토지를 매입한 경우 3. 소개자의 거짓말 등의 경우가 아니라면, 크게 손해를 보는 경우는 거의 없다. 주식시장이 안좋을때, 모든 재산을 탕진한 사람이 투신을 했다는 기사를 가끔 보게 되지만, 토지에 투자했다가 모든 재산을 탕진하고 자살 했다는 기사가 없는 것도 이러한 토지의 특성 때문일 것이다.

 

	정부가 발표하는 개발지는 수용될 가능성이 많기 때문에 정보를 알아도 큰돈이  되지 않을 뿐만 아니라 수용당하면 오히려 손해를 보게된다.  따라서 개발지에 투자 하는것이 아니라 개발지 반경 5Km 부근에 투자하는  것이 가장 좋다.

	또한 토지에 투자를 할시 호재가 있는 지역에 직접 투자 하는것은 위험하다. 예를 들면 기업도시 반경 5 Km 이내 구역은 5년간 개발 제한이 되고, 공공기관 주변은 수용당할 가능성이 많기에 투자에 주의를 하는것이 좋다. 이상으로 간락하게 부동산 투자시 유의해야할 사항에 대하여 간단히 요약해 보았다. 이것으로 연재를 마치고, 앞으로 고객과 상담하면서 새로운 내용들을 발견하면 추가적으로 정리하여  올리도록 하겠다. 기타 피해사례 유형으로는...... 1. 실제 번지의 토지가 아닌 엉뚱한 토지를 보여주고 토지를 판매하는 행위 2. 잔금을 모두 지불 하고도 등기 이전이 지연되거나 안되는  경우 3. 허위 개발정보에 속아 시세보다 훨씬 비싸게 주고 매입하는 경우 4. 기타 등등. 100명이 한 사람의 도둑을 못 지킨다는 말이 있다. 그러나 투자라는것은 항상 위기와 기회를 동시에 가지고 있는 속성이 있다. 여러가지 자료와 정보들을 종합하여 투자할 마음이 결정되면 과감히 투자하는 결단성도 요구된다.