일반인들이 잘못 알고 있는 법률상식 중에 하나가 "주택임대차계약이 묵시적 갱신이 되는 경우 임대인도 이를 해지할 수 있다" 입니다.
법률적으로 주택임대차계약이 묵시적 갱신이 되는 경우, 임차인에게는 계약해지를 할 수 있는 권한이 있으나 임대인에게는 이러한 권한이 없습니다.
계약의 갱신에 관하여 주택임대차보호법 제6조 제1항 및 제2항에 의하면 "①임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.
②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다."라고 규정하고 있으며, 같은 법 제4조 제1항에 의하면
"기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 주택임대차보호법상 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 간주하고 있고, 기간의 정함이 없는 주택임대차는 그 기간을 2년으로 보고 있으므로, 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간은 2년으로 보아야 할 것입니다.
이에 관하여 판례를 보면, "주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 같은 법 제6조 제2항, 제4조 제1항에 따라 2년으로 된다"라고 하였습니다(대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결, 1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결).
참고로 주택임대차보호법 제6조의2 제1항 및 제2항에 의하면 "묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있다. 제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다."라고 규정하여 묵시적으로 갱신된 주택임대차에서 임대인이 해지를 원할 경우와 임차인이 해지를 원할 경우를 다르게 규정하고 있습니다.
다만, 임차인의 이와 같은 권리는 임차인의 의무를 다했을 경우에 누릴 수 있는 권리이므로 월세 등의 차임을 2회 이상 연체하는 등 임차인으로서의 의무를 위반한때에는 임차인의 권리를 행사할 수 없습니다.(민법 제640조 유추)