| [2007-01-11] | 이영호 선임애널리스트 |
올해 처음으로 나온 1.11대책은 한마디로 분양가 인하를 위한 제도개선이 주요 요지입니다. 분양가상한제 및 분양원가 공개를 민간택지까지 확대하는 방안이나 마이너스 옵션제를 실시하는 것이나 채권입찰액 하향 조정 등은 모두 분양가 인하에 목적이 있는 것이기 때문입니다.
따라서 이번 대책이 9월 1일 이후부터 본격적으로 실시될 것이기 때문에 이번 대책이 즉각적으로 아파트값에 영향을 미치기는 힘들 것으로 보여집니다.
다만 9월 1일 이후 분양가상한제나 분양원가 공개에 적용되는 아파트가 본격적으로 분양에 나선다면 “고분양가 = 인근 아파트값 상승”의 고리는 일단 단절 될 것으로 전망해 볼 수 있습니다. 그런데 중요한 것은 전매금지 기간이 확대됐다고 하지만 인근 아파트값 보다 저렴하게 공급되는 만큼 신규 분양시장으로는 청약자들이 몰릴 것입니다.
또한 청약가점제 역시 민간택지에서 분양하는 25.7평 초과는 가점제 대상이 아니었지만 이번 대책으로 25.7평 초과도 분양가상한제 및 채권입찰제가 적용되는 만큼 가점제 대상이 될 확률도 높아 보입니다.
그렇다면 앞으로 내 집마련 전략을 어떻게 가져가야 할까요? 대상별로 이번 대책에 따른 내집마련 행동 요령을 알아봅니다.
부양가족 많은 무주택자 - 1가지 경우 생각 가능
청약가점제 조기 시행으로 가장 유리한 대상입니다. 특히 부양가족이 많고 무주택기간이 긴 청약자라면 기존 주택을 구입하기 보다는 가점제 시행 후 청약을 통해 아파트를 구입하는 것이 좋습니다.
다만 분양가 낮아지고 가점제 시행 전까지 청약을 미뤘던 청약자들이 대거 분양시장에 나올 것으로 보여지는 만큼 유망 지역의 경쟁률은 상상을 초월할 것으로 보입니다.
1주택 소유자 - 2가지 경우 생각 가능
가장 고민이 되는 대상입니다. 이 수요는 이미 집이 있는 상황에서 좀더 큰 평형대로 갈아타려는 수요가 대부분 이지만 주택 담보대출 규제로 갈아타기가 쉽지 않은 상황이며 가점제 역시 앞당지고 적용대상 역시 민간택지 25.7평 초과까지 확대될 것으로 보여지기 때문입니다.
올해 청약가점제가 9월 실시되면 1주택 소유자의 아파트 당첨확률은 거의 없습니다. 25.7평 이하나 초과 모두 무주택기간의 가중치 비율이 부양가족수 다음으로 높기 때문입니다. 또한 민간 건설사 역시 분양가상한제나 원가공개가 확대되기 전에 공급물량을 늘릴 공산이 크기 때문에 이 수요는 가점제 시행 전에 적극 청약에 나서야 합니다.
그나마 집을 아파트로 소유하고 있는 사람은 다행입니다. 다세대 등을 소유하고 있는 사람은 더욱 문제가 됩니다. 이번 대책에서도 주택의 소유만을 따질 뿐, 주택의 가격이나 평형 기준을 마련하지 못했기 때문에 이 사람들은 과감하게 집을 처분한 후 무주택기간을 늘려가야 할 것으로 보입니다.
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