| 전원주택 단지개발 절차와 입지 |
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전원주택개발은 주로 농가주택 등의 소규모 농지전용으로 개발돼 왔으나 지난94년부터 준농림지역내 토지 전용허가가 완화됨에 따라 단지형태의 전원주택 개발이 늘게 됐다. 그러나 97년부터 개발가능한 농지전용면적이 1천㎡(303평) 이내로 축소되고 개별적으로만 농지를 전용할 수 있게 됨에 따라 임야를 형질 변경한 단지 중심이 증가하기 시작했다. 이후 개별건축 방식의 전원주택개발이 늘어나자 준공 및 필지 분할 등 행정규제가 완화됐다. 전문업체에서 개발하는 전원주택단지는 교통, 의료 및 편의 시설 등의 입지 조건을 갖춘 곳이 많다. 또한 방범상의 문제나 이웃과의 융화, 부재중 관리 등이 상당부분 해결된다. 이와 함께 전문업체를 통해 단지내 부지를 분양 받으면, 준 농림을 구입하는 개인이 전용허가나 토목공사를 거치는 부분에서 겪어야 하는 어려움을 덜 수 있다. 그러나 택지 분양금액 중 개발업체의 이윤이 포함되는 것은 감안해야한다. ▲단지개발절차 전원주택 단지개발은 부지선정 →사업계획 →설계 →허가신청 →부담금납부 →허가증수령 →토목공사 →건축 → 지적분할→지목변경 → 소유권등기 등의 과정을 거친다. 부지를 선정할 경우 △수요층을 어디에 둬야 할 것인지 △개발 가능한 면적은 어디까지인가 △건축을 할 수 있는 면적은 어느 선인가 등을 구체적으로 알아봐야 한다. 설계에 들어가면 피해방지계획도, 구적도, 토지 이용 계획도, 토지현황도 등을 작성하게 되다. 인·허가 설계비에 소요되는 경비는 농지가 1㎡당 1,500원, 임야는 1㎡당 2,798원이다. 10년 이상의 고목이 있을 때 입목현황 조사의뢰비는 따로 지불해야 한다. 전용면적에 대한 건폐율은 해당 지역 내 행정관청의 조례와 개별법규에 따라 다르게 적용되나 일반적으로 일선 행정관청에서는 25∼30% 이상의 건축을 적용하고 있다. 허가신청은 2002년까지 농지는 소재지 관할 면사무소 농지관리위원회에서 맡았으나 2003년부터는 면사무소에서 담당한다. 농지(임야)전용허가를 신청할때는 사업방치에 대해 관할 관청의 우려를 줄일 수 있는 방향으로 작성신청서에 따로 전용목적 등을 기재한 사업계획서를 첨부하는 것이 좋다. 관할 시장, 군수는 농지전용허가를 한 경우는 신청인에게 허가통지를 하고, 신청인은 대체 농지조성비와 농지전용부담금을 납부한 후 허가증을 교부 받아야 한다. 대체농지조성비 및 임야의 대체조림비의 단위당 금액은 농림수산부 장관이 농지별로 결정 고시한다. (전용부담금은 2002년도부터 대체 조림비, 대체 농지 조성비와 통합되었다.) 농지를 전용허가 받아 개별 필지마다 건축이 이루어졌거나 임야를 형질 변경해 기반시설이 완공되면 준공이 가능하고 준공 후 지목변경이 가능하다. 개발부담금 50%(현행 25%) 부과개시시점은 사업시행자가 개발사업의 허가 등을 받은 날로 한다. 개발 부담금이란 도시계획외 지역에는 500평 이상, 도시계획지구내 지역에는 300평 이상의 토지를 전용 또는 형질변경후 환수하는 제도이다. 또한 토지지가가 정상지가보다 높게 상승할 경우 개발이익의 25%를 개발부담금으로 부과, 환수한다. ※개발부담금= 개발사업 종료시점의 지가 - (개발사업 개시시점의 지가 + 개발사업 기간중의 정상 지가 상승분 + 개발비용) (개발부담금은 수도권 지역은 2004년까지 존속되며, 개발이익 25%가 부과된다. 수도권 외 지역은 2002년도에 폐지됐다.) ▲전원주택 입지여건 우선 대도시와 연결되는 도로여건을 확인해야 한다. 특히 도로 신설 또는 확포장 계획이 있는 곳이라면 이미 땅 값이 올랐다 하더라도 도로개통과 함께 한 차례 뛰기 때문에 투자가치가 높은 편이다. 출퇴근 수단이 승용차라 하더라도 전철노선이 있거나 계획중인 것을 택하는 것도 좋은 방법이다. 전철노선이 생기면 고속도로 등 간선도로가 건설되기 마련이기 때문이다. 최근엔 주변 경관을 중시해 산과 강이 보이는 곳을 찾는 사람이 많지만 이 같은 조건을 모두 갖춘 곳은 드물고 가격도 높기 마련이다. 마을이 한눈에 내려다보이는 곳은 마을 사람들이 거부감을 가질 수 있기 때문에 자유로운 전원 생활을 즐기기에 어렵다. 산비탈에서 약간 비켜선 곳이나 마을 가장자리가 좋다. 또한 마을에서 멀리 떨어져 있는 곳도 피하는 게 유리하다. 방범, 방재에도 어려움이 있지만 시장에 나가기도 불편하고 응급환자 발생 시 곤혹을 치러야 하기 때문이다. 마을 중심에서 반경4km 이내에 있는 땅이 좋다. 이밖에 진입로를 확보할 수 있는 땅인지 주변에 오염원은 없는지 확인해야 한다. 길이 나 있어도 사유지라면 통행을 사전에 허가 받아야 하고 새로 길을 내야 하는 경우라면 땅을 파는 사람에게 토지사용승낙서나 합의각서를 받아두는 게 뒤탈이 없다. 75년부터 폭 4m 도로를 현황도로라고 한다. |
| 토지구입시 용도지역 관련 숙지해야 |
| 용도지역은 1994년까지 10개 지역으로 나뉘어 있다가 5개 지역으로 변경 단순화되어 이때부터 준농림 지역이라는 용도지역이 토지이용계획상 분류되었다. 그러나 국토이용관리체계가 2001년 하반기부터 도시계획법, 국토이용관리법, 국토건설종합계획법 등 토지이용관리법 3가지를 국토계획·이용 및 관리에 관한 기본법으로 통합되어 일관성 있는 토지개발 행정체계를 구축 올해부터는 현행 5개 지역 용도리역이 3개 지역 용도로 전면 개편된다. 국토이용관리법상의 용도지역 국토이용관리법상의 용도지역은 도시지역, 준도시지역, 농림지역, 준농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉜다. ·도시지역:도시계획법상의 도시계획에 의하여 당해지역의 건설, 정비, 개량 등을 시행하였거나 시행할 지역과 택지개발예정지구, 국가공업단지, 지방공업단지, 전원개발사업구역 및 예정구역으로 지정하여 개발하였거나 개발할 지역. ·준도시지역 : 도시지역에 준하여 토지의 이용과 개발이 필요한 주민의 집단적 생활근거지, 국민여가선용과 관광휴양을 위한 체육 및 관광휴양시설용지, 농공단지, 집단묘지, 기타 각종 시설용지 등으로 이용되고 있거나 이용될 지역 ·농림지역 : 농업진흥지역 및 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위한 지역 ·준농림지역 : 농업진흥지역 외의 지역의 농지 및 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림보전을 위하여 이용하되 , 개발 용도로도 이용할 수 있는 지역 ·자연환경보전지역 : 자연경관, 수자원, 해안, 생태계 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호 · 육성을 위하여 필요한 지역 국토이용관리법은 이러한 용도지역을 정함과 동시에 각 용도지역 안에서의 여러 가지 행위제한사항을 규정하고 있다. 따라서 우리가 만약 도시계획구역 외의 토지를 구입한다면 이러한 국토이용관리법상의 용도지역에 대한 지식을 사전에 숙지하여 토지취득의 목적을 달성할 수 있는지 그리고 각 용도지역의 차이가 가격에 적절히 반영되어 있는지 확인 후 거래해야 할 것이다. 용도지구는 취락지구, 운동휴양지구, 집단묘지지구, 시설용지지구, 산업촉진 등 계획지구, 온천지구로 구분된다. 도시계획 도시지역 내에 있어서 용도지역·지구제는 도시와 그 주변의 자연조건 및 토지이용경향을 감안하여 '주거, 상업, 공업, 녹지 등' 4개 용도지역으로 구분하는데 주거기능과 환경보호, 상공업 편익의 증진, 미관풍치의 유지, 공해방지와 도시안전성 확보, 스프롤(Sprawl) 방지 등이 목적이다. 지역이란 도시계획 기타 관련된 법률에 의해 일정한 공간적 범위 내에서 사회적 경제적 측면으로 토지에 미치는 영향을 기초로 이용의 효율을 높이거나 규제를 하여 무질서한 토지이용을 예방하기 위해 시행하는 제도이다. 이것은 서로의 효용이 증가될 수 있는 건물은 가능한 한 같은 지역에 입지시키고 입지조건이 상반되어 효용이 감소되는 용도건물은 가능한 한 다른 지역에 입지시킨다. 이 지역·지구·구역의 지정은 도시계획법, 국토이용관리법 등에 의해 지정을 받고 지역·지구·구역 내 건축제한은 건축법에 의한다. 자연녹지지역이나 일부 보전녹지는 도시계획법상의 용도지역 중 녹지지역의 세분된 지역의 하나로서, 녹지공간의 보전을 해하지 않는 범위 안에서 제한적 개발이 불가피한 때 지정하는 지역을 말한다. 도시생활과 가장 근접한 전원으로 건축허가를 지자체 건축조례에 의하기 때문에 서울 근교녹지는 거의 불가능하고 지방도시에서는 건축을 허용한다 그 동안 도시계획법은 용도·지구의 지정 근거만 있었을 뿐 실제 용도지역 지구 내에서의 행정제한은 건축법에 의해 규정되어 도시계획법 자체권은 토지이용규제 수단을 못 갖췄으나 2000년 7월부터 도시계획법과 건축법 개정으로 지역·지구내 행위제한 내용이 건축법에서 도시계획법으로 이관됐다. 도시계획법시행령 · 시행규칙 개정안의 주요내용 ①용도지역·지구제도 개선 ②개발행위허가의 대상 · 기준 절차 구체화 ③도시계획에 주민참여 확대 ④지방중심의 도시계획 운영 ⑤광역도시계획 수립규정의. 구체화 ⑥도시계획정보체계의 구축 ⑦시범도시의 지정 및 육성제도의 구체화 ◈부동산신문 |
| 군사시설내 건축 절차 간소화 |
농지 주택건립도 생각보다 수월 전원주택을 짓기 위해 부지를 물색하다 보면 농지나 군사시설보호구역 내의 땅도 물망에 오를 수 있다. 그러나 이런 곳은 다른 땅에 비해 규제도 많고 손에 넣기도 그리 만만치 않았던게 사실이다. 그렇다고 길이 없는 아니다. 지역이나 부지 성격에 대한 사전지식을 갖추고 발품을 좀 판다면 의외의 곳에 멋진 전원생활을 누릴 수도 있다. 군사시설보호구역 한수이북의 전원주택지 대부분은 군사시설보호구역이라고 해도 과언이 아니다. 군사보호구역은 통제보호구역과 제한보호구역으로 나뉘는데, 통제보호구역은 국방부 장관이 휴전선 남방 5∼20㎞의 범위 내에서 정하는 지역으로 전원주택지는 해당되지 않는다. 따라서 대부분의 군사보호구역은 제한보호구역인데, 이 군사시설보호구역에서 집을 지으려고 할 경우에는 일반적인 인허가 절차 외에 그 지역 관할 부대장의 승인을 얻어야 하므로 집을 짓기가 까다롭다. 그러나 최근 고양시나 파주시 등 한수이북 대부분의 시·군에서 관할부대장의 승인 사항을 행정관청에 위임하고 있는 추세이므로 군사시설보호구역에 전원주택을 짓기 위하여 부대장의 승인을 받는 경우는 상당히 줄었다. 군사보호구내에 건축을 할 때는 우선 해당시·군·구청에서 토지 이용 계획 확인서를 떼어 군사시설보호구역인지 아닌지를 확인해 보는 것이 순서다. 하지만 군사시설보호구역으로 나올 경우에도 바로 포기할 필요는 없다. 건축가능 여부를 확인하려면 해당부대에 설치된 군사시설보호 민원상담실에 문의하면 된다. 특히 해당 시·군·구청에 관련 서류를 제출하기 전에 미리 군부대에서 건축 허가 범위 등을 상담하는 제도가 생겨 민원인이 시간과 노력의 낭비를 덜 수 있다. 사전 상담을 통해 건축이 가능한 것으로 판명되면 해당 시 군·구청에 건축허가신청 등을 하면 된다. 준비서류는 위치도, 사업계획개요서, 지적도등본이나 임야도 등본, 시설배치요도(평면), 시설단면요도(입면), 막도장(지주나 건축주)이며, 설계 사무소 의뢰 비용은 건축물 평수에 따라 허가구역은 평당 7만∼8만원, 신고구역은 건당 30만원 내외다. 군사시설내 건축 협의절차 설계사무소에 의뢰→준비서류 작성→ 시·군·구 민원실에 신청서 제출→시·군·구와 군부대간 협의 = 소요기간 30일 농지 농지를 구입하려면 우선 농지취득자격 증명이 필요하고, 농업 경영 계획서를 시 군 구 읍·면에 제출해야 한다. 따라서 농지취득자격증명 발급신청서와 농업경영계획서를 작성한 다음 해당 농지 소재지와 인접한 동네의 농지관리위원 2명(옛날)으로부터 확인을 받아 시·군·구·읍 면에 제출하면 된다. 농림지역내의 농지는 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분된다. 농업진흥구역은 농지조성사업 등으로 농지가 집단화되어 농업목적으로 이용하는 것이 필요한 곳을 말하며, 농업보호구역은 농업진흥구역을 제외한 농지로 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위해 필요한 지역이다. 일반적으로 농업보호구역내 농지가 준농림지역보다 규제가 많고 건축이 까다롭다고 생각하는 사람들이 많은데 용수원 확보와 수질보전에 지장이 없는 한 농지전용을 받는데 있어서는 준농림지역의 농지와 별다른 차이가 없으며 땅값은 오히려 준농림지역의 농지가격보다 싸다. 농지는 그 동안 도시민이 구입하기 여간 어려운 일이 아니었다. 농민만이 농지를 소유할 수 있기 때문이며 95년까지는 통작거리 20㎞ 밖의 농지를 구입할 수 없었으나 96년부터 통작거리 제한이 없어져 현지에 살지 않아도 농지를 구입할 수 있게 되었으며 특히 1년에 30일 이상은 영농을 하거나 주요 농작업의 1/3 이상 본인 또는 가족이 영농에 참여하면 농지를 가질 수 있도록 한 부분 위탁 경영 개념이 도입되었다. 그러나 굳이 농지취득자격증명을 받지 않아도 농지에 전원주택을 지을 수 있다. 토지 소유주에게 사용승낙서를 받아 농지를 전용하여 집을 짓고 지목을 바꾼 후 소유권을 이전하면 되는 것이다. 농업진흥구역은 소유상한이 없으나 농업 진흥 지역 외의 농지는 전 가족 소유면적이 합계 3만㎡를 초과할 수 없다. 다만 시장, 군수의 인정을 받아 5만㎡까지 소유할 수 있는데 초과분은 처분해야 한다. 농지전용시 주택지는 303평 근린생활시설은 151평까지 전용이 가능하나 지자체 조례에 따라 다르며 농업진흥지역은 606평 미만 농업 진흥 지역 외 농지는 1천815평까지 시장·군수가 전용 허가권자이며 이를 넘는 규모는 농림수산부 장관이 허가권자가 된다. ◈일요부동산신문 |