부동산펀드 투자시대 활짝 열렸다.
*=> 투자자들의 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 들어 오는 수익금을 돌려 주는 게 부동산 펀드다
부동산 간접투자 시대가 우리곁으로 성큼 다가섰다. 지금도 리츠(Reit)나 부동산투자신탁을 통해 부동산에 간접적으로 투자할 수는 있다. 리츠 회사의 주식을 사거나 은행이 판매하는 부동산투자신탁 상품에 가입하면 된다. 그러나 리츠와 부동산투자신탁은 상품이 그리 발달해 있지 않다. 특히 은행이 투자금을 모아 부동산 사업 시행자에게 대출해 주는 부동산투자신탁은 발매 몇 초 만에 동이 날 정도로 인기는 높지만 간헐적으로 발매되는 데다 앞으로는 상품 출시마저 어려울 전망이다. 금리와 부동산 경기의 안정세로 투자신탁을 이용한 자금조달이 많치 않을 것으로 예상되기 때문이다.부동산펀드가 이런 틈을 비집고 부동산간접투자 시장에 새로운 돌파구를 마련할 것으로 예상된다. 500억원 이상의 자본금을 채워야 하는 덩치 큰 리츠보다 작은 형태로 구성이 가능하다. 또한 아파트 건설 대출에 국한된 은행권 부동산투자신탁에 비해 아파트는 물론 상가 오피스텔 펜션 빌라 등 다양한 부동산을 개발, 분양 임대 등 다양한 형태로 투자가 가능하기 때문이다.
◇부동산 펀드 이렇게 이뤄진다
자산운용사들이 상품을 기획하고, 은행이나 증권사 창구를 통해 팔게 된다. 펀드의 투자 대상은 다양하다. 아파트나 빌라 등 주거형 부동산이나 펜션이나 오피스텔 등 수익형 부동산 등 다양한 개발사업에 투자할 수 있다. 대부분의 리츠회사가 투자하고 있는 것과 같이 기존 빌딩을 사서 임대수익을 얻어 투자자들에게 되돌려 줄 수도 있고, 부동산 관련 유가증권에 투자해 수익을 낼 수도 있다. 주식 편입비중 등에 따라 위험과 수익이 반비례 하듯이 부동산펀드도 마찬가지다. 빌딩 임대수익은 안정적이지만 수익이 많치 않은 반면 개발사업은 사업 위험이 크지만 수익이 클 수도 있다. 주식 관련 펀드처럼 원금보존형, 고수익추구형 등 다양한 내용의 상품으로 출시될 전망이다.
◇고수익 안정 상품 쏟아진다
최근 미국 금리인상 우려와 고유가, 중국의 긴축정책 등에 따른 주가폭락으로 연초부터 수익을 내던 주식형펀드들마저 수익이 마이너스로 돌아섰다. 이는 펀드의 수익과 주가와 연계되는 특성 때문이다. 부동산펀드 또한 위험하기는 마찬가지다. 임대한 빌딩이 경기악화로 공실이 늘어나면 수익 하락이 불가피하고, 개발사업이 실패할 경우에는 원금손실마저 피할 수 없기 때문이다.하지만 처음 출시되는 부동산펀드들은 이런 위험을 해소한 상품이 주류를 이룰 것으로 보인다. 자산운용사들은 주식형과 달리 위험은 낮으면서도 수익은 비교적 높은 부동산펀드 구성에 박차를 가하고 있다.
맵스자산운용이 파주 출판단지에서 추진하는 빌라단지개발 부동산펀드가 대표적인 사례. 개발사업이면서도 위험을 거의 해소한 것이다. 빌라 개발사업에 투자하는 펀드이지만 사업 인ㆍ허가 지연 등으로 인한 손실을 줄이기 위해 사업 인ㆍ허가가난 상태에서 투자하며, 시행자의 부도 등에 대비해 시공사의 채무인수 및 공사완료 조건을 달았다. 개발사업으로 인한 높은 수익을 얻으면서도 위험을 분산할 장치를 만들어 놓은 것이다.초기 펀드형태는 맵스펀드와 같이 안정장치를 갖추거나 안정적인 수익이 가능한 곳에 투자될 전망이다.
한국투자신탁운용은 내달 발매를 목표로 프로젝트파이낸싱이나 안정적인 임대형 부동산 개발 사업을 준비하고 있다.
삼성투자신탁운용도 6월초나 중순 2000억원 규모로 첫 펀드를 구성한다는 방침이다. 연 6~7%의 예상수익률로 안정적인 사회간접자본(SOC) 건설공사에 투자한다는 계획이다.
머지 않아 부동산펀드 상품이 봇물을 이룰 전망이다. 다른 자산운용사들도 속속 준비작업에 착수하고 있기 때문이다.
마이다스에셋자산운용은 부동산펀드 준비를 위해 경험이 많은 외부 부동산 전문회사와 접촉하고 있다.
KTB자산운용은 최근 메리츠증권 부동산팀으로 부동산투자운용팀을 구성했으며, KTB자산운용 안홍빈 부동산투자운용팀장은 "안정적인 고수익 상품이라는 점을 시장에 인식시키는 것이 중요하기 때문에 처음에는 보수적으로 운용할 계획"이라며 "특수 부동산 가운데 저평가된 부동산에 프로젝트파이낸싱을 통해 투자하는 상품을 준비하고 있다"고 말했다.KB자산운용의 베트남 펀드는 신도시 개발사업의 자금조달을 위해 발행한 채권을 매입해 수익을 올리는 방식으로 연 10% 수익을 기대하고 있다. KB자산운용은 미국과 필리핀 부동산펀드도 올해 안에 출시할 계획이며, 미국에 투자하는 펀드는 10여곳의 부동산에 분산 투자하는 방식을 검토하고 있다.한미숙 KB자산운용 부동산투자운용팀 차장은 “국내는 투자할 만한 부동산도 찾아보기 힘든데다 부동산의 매도가가 지나치게 높아 투자 매력이 떨어진다”며 “반면 해외 부동산의 경우 부동산 가격이 상승하는 곳이 많고 수요도 높아 매력적으로 떠오르고 있다”고 말했다. 26일 자산운용업계에 따르면 KB자산운용은 오는 5월중 베트남 하노이시 개발 사업에 투자하는 1000억원 규모의 부동산펀드를 내놓을 예정이다. 베트남에 투자하는 부동산펀드는 이번이 처음이다. 해외 부동산펀드가 연이어 출시되고 있다.
우리자산운용도 지난 2월 캐나다 부동산펀드를 내놓았으며 카자흐스탄과 베트남 투자도 활발히 검토하고 있다. 캐나다 부동산펀드는 캐나다에 산재한 물류시설 열 곳에 투자하는 방식이다. 우리자산운용은 작년 8월 부동산팀을 신설한 뒤 해외 부동산펀드 출시를 위해 적극적인 투자에 나서고 있다.
동양투신운용은 올해들어 해외 부동산펀드 두 개를 출시하는 등 해외 투자에 공격적이다. 동양투신운용은 지난달 말에 중국 청도와 곤산시에 투자하는 펀드를 내놨다. 둘 다 시행사에 자금을 빌려주는 PF형 부동산펀드이다. 청도 부동산펀드는 270억원 규모로 주상복합건물에 투자해 연 8%의 수익률을 기대하고 있다. 곤산시는 작년 KTB자산운용과 한국증권이 투자했던 곳으로 상해에 인접해 있으며 최근 신도시 개발이 한창인 곳이다. 맵스자산운용도 중국 상해에 위치한 오피스빌딩을 짓고 임대수익을 올리는 해외 첫 실물형 부동산펀드를 내놓을 예정이다.
한 자산운용사 부동산투자팀 관계자는 “작년에 해외 부동산펀드가 처음 출시된 이후 해외투자를 검토하면서 올해 결실을 맺고 있다”며 “아직까지 기관을 대상으로 자금을 모으는 사모형태가 대부분이지만 향후 해외 부동산투자가 더욱 활성화되고 안정성이 확보되면 공모방식도 추가될 것이다”고 설명했다.자산운용사들이 작년 정부의 부동산대책 발표 후 국내 부동산시장이 위축되면서 활로를 찾기 위해 해외 투자로 눈길을 돌렸기 때문이다.
부동산을 직접 투자하는 것과 부동산투자펀드의 차이는 쉽게 주식을 직접 투자하는 것과 펀드에 가입하는 것과 비슷하다고 보시면 틀리지 않습니다. 대부분의 부동산펀드는 땅을 매매하는 것이 아닌, 임대수익이 발생할 수 있는 건물을 짓거나 매입함으로써 이를 통한 수익을 투자자들에게 배당하는 형식이라고 볼 수 있습니다. 투자대상인 부동산을 매도하게 되면 펀드는 자연스럽게 청산되는 것이구요.
부동산사업에 투자한다는 것은 적게는 몇억에서 많게는 수백억이 필요한 대형사업이며 종전에는 반드시 이정도의 금액을 동원할 수 있는 기업이나 대주들에 의해 이루어졌지만, 부동산간접투자상품들이 활성화되면 일반 가계에서 몇십만원부터 몇천만원까지의 비교적 소액을 통해서도 대형사업에 참여하고 그 지분을 소유할 수 있게 되는 원리입니다. 다음은 신문기사 자료를 덧붙였습니다. 참고하시기 바랍니다.
최근 투신·증권사 등을 중심으로 부동산금융에 대한 열기가 뜨겁게 달아오르고 있다. 내수침체가 장기화됨에 따라 주식, 채권의 수익률이 예전만 못하자 금융기관들이 부동산쪽으로 시선을 돌리고 있기 때문이다.
이와 함께 건설경기 침체로 인해 자금줄이 막힌 건설사들도 부동산펀드 등을 통한 자금유치에 열을 올리며 부동산 금융이 새롭게 각광받고 있다.
◇부동산펀드 러시
미래에셋 그룹의 계열사인 맵스자산운용은 지난 6월 중 450억원 규모의 ‘맵스프론티어 부동산펀드 1호’를 출시, 삼성중공업이 시공하는 파주 타운하우스 연립주택에 투자한 데 이어 이달 9일부터 300억원 규모의 ‘맵스프론티어 부동산투자신탁 2호’를 모집하고 오는 12일 펀드를 설정할 예정이다.이번에 모집되는 자금은 가야종합건설이 시공하는 천안직산 아파트와 원건축사사무소가 시공하는 충북오창 아파트에 프로젝트 금융 형태로 투자될 예정이다.
KTB자산운용도 지난 6월 부동산대출채권을 유동화한 ‘KTB 웰빙펀드’를 출시, 하루만에 목표액을 모집한 데 이어 지난달 말에는 여의도 오피스텔 건립사업에 투자되는 ‘아시아 넘버원펀드’를 출시해 196억원을 모았다.
한투자산운용은 6월 중 ‘하늘채 부동산 펀드’를 통해 모은 750억원을 코오롱건설이 시공하는 용인 삼가동 아파트사업에 투자했으며
마이에셋 자산운용도 이달 중순경 350억원 규모의 펀드를 출시, 임광토건이 시공하는 경기 화성의 아파트사업에 투자할 계획이다.
골든브릿지자산운용도 이달 중 200억원 규모의 부동산펀드를 출시해 애완동물 종합쇼핑몰 리모델링 사업에 투자할 계획이다.
이처럼 부동산 펀드가 봇물을 이루게 된 것은 최근 증권·채권 등 전통적 금융상품의 수익률 저하 이외에도 일반 투자자들의 호응이 크기 때문이라는 분석이다.
KTB자산운용 관계자는 “유사 상품인 리츠가 대부분 성공을 거둔 데다 펀드를 출시할 때 일반투자자들이 부동산의 안정성을 높이 평가함에 따라 투신업계는 부동산 금융 진출을 적극 모색하고 있다”고 말했다.이와 함께 펀딩과 수익률 예측 등 금융기법이 최근 비약적으로 발전함에 따라 우리나라도 선진국처럼 부동산펀드가 일상화될 것이며 지금이 그 초창기라는 것이 업계의 일반적인 평이다.
◇증권사도 PF 업무 개시
최근들어 증권업계에도 부동산금융 바람이 거세게 불고 있다.증권사의 기업투자 부문의 경쟁이 격화되며 ABS(자산유동화) 등에서 수익이 현저히 떨어지자 활로를 모색하기 위해 수익성이 비교적 높은 부동산금융에 눈길을 돌리고 있는 것.특히 전통적으로 은행의 영역이었던 프로젝트 파이낸싱(PF) 업무에 적극 뛰어드는 모습마저 보이고 있다
10일 증권업계에 따르면,
동원증권은 지난 6월초 전문가 5명을 영입, 기업투자본부내에 부동산금융부를 신설하고 본격적인 PF 업무를 개시했다.동원증권 부동산금융부는 신설된지 2개월만에 보험사와 캐피탈사를 대주단으로 한 △울산 무거동 동문건설 아파트사업 170억원 △원주 덕소 경남기업 아파트사업 140억원 △서울 마포구 창전동 한화 오벨리스크 주상복합 370억원 △ 부산 극동건설 녹산공단 화물터미널 사업 198억원 등 4건의 금융주선을 완료했다. 이와 함께 대구죽곡 아파트사업 등 현재 2건의 금융자문을 진행하고 있으며 부동산펀드, SOC 자산유동화증권, 리츠 등으로도 업무를 확대한다는 계획이다.
교보증권 역시 지난해말에 건설사와 토지신탁회사 등에서 4명의 전문 인력을 영입한데 이어 올 6월에는 자산유동화부를 프로젝트금융부로 변경하는 등 부동산금융쪽의 역량을 강화하는 데 전력을 기울이고 있다.그러나 교보증권은 현재까지 일반 투자자 대상 부동산펀드 사업은 하지 않고 있으며 당분간 프로젝트 파이낸싱 업무에만 주력한다는 방침이다.
대우증권 2년전부터 부동산금융팀을 만들어 부동산 관련 업무를 확대해왔으며 증권사 최초로 대전 엑스포 복합단지 개발사업에 자본을 직접 투자한 바 있다. .
업계의 한 관계자는 “최근 기업투자 부진이 심각한 상황에서 PF 사업은 매력적인 대안”이라며 “증권사들이 서둘러 이 분야에 진출하려는 분위기가 감지되고 있다”고 말했다.