| 해외부동산투자 핵심 정리 10 | ||
자녀명의 구입 NO 배우자는 YES 정부는 3월부터 기존 100만달러로 제한돼 있던 개인의 주거목적 부동산 취득한도를 완전 폐지하는 것을 골자로 하는 외환거래 규제완화 방안을 시행했다. 한도 폐지와 더불어 귀국일로부터 3년 이내 처분의무도 없애고, 국세청 통보금액을 기존 20만달러에서 30만달러로 상향 조정, 2년 이상 거주목적만 있다면 아무리 비싼 해외주택도 제한 없이 구입할 수 있게 됐다. 또 귀국하면 3년 이내에 해당 주택을 팔아야 하는 제한도 사라져 해외 부동산 취득에 대한 각종 규제가 대폭 완화됐다. 이처럼 해외 부동산 시장의 문이 본격적으로 열렸지만, 대부분의 투자자들은 아직도 잘 모르는 게 많다. 이에, 해외 부동산 취득과 관련, 투자자들이 주로 궁금해하는 것들을 정리해본다. (자료제공 : 루티즈코리아) Q 해외부동산 취득에 따른 세금 및 부대비용은 무엇이 있나? A 나라마다 세법의 차이가 있듯이, 부동산 취득 관련 세금과 부대비용에도 차이가 있다. 미국 캘리포니아주의 경우, 우리나라와 달리 부동산 구입에 따른 취득세와 등록세가 없다. 기타 거래비용으로는 에스크로우 비용으로 매매가의 대략 0.2%를 매도자와 매수자가 반반씩 부담한다. 이 밖에 주택보험료와 인지세 등을 합치면, 매수인의 경우 총 매매대금의 약 2%를 지불하게 된다. Q 양도차익이 생기면 어떻게 해야 하나? A 현지 국가의 조세체계에 따라 세금을 납부한다. 이중과세방지협약이 체결된 국가는 한 곳에서만 세금을 내면 된다. 영국의 경우, 실거래가를 기준으로 양도차익의 20% 또는 40%를 적용하며, 대부분의 경우 20%가 적용된다. 거주목적 1주택의 경우, 양도소득세가 면제된다. 호주도 해당부동산이 주거주지인 경우 양도세가 없다. Q 어린 자녀 명의로 주택을 구입해도 되나? A 물론 원칙적으로 증여세를 낸다면 가능하다. 하지만 대다수의 투자자들은 절세 방법 차원에서 이런 질문을 하는데, 증여세 없이 자녀명의 구입은 안 된다. 그러나 배우자 명의로 구입하는 것은 언제든지 가능하다. 재정경제부에서도 실제적으로 발생하는 자녀 조기유학의 현실을 알기 때문에, 실수요자 입장에서 배우자 명의 취득을 허용했다. Q 꼭 2년을 다 거주해야 하나? A 아니다. 연중 6개월 이상만 거주하면 1년 거주한 것으로 인정된다. 따라서 자녀의 방학기간에는 일시 귀국, 한국에서 생활하는 것도 무방하다. 하지만 2년 중 처음 1년을 해외에 거주하고 다음 1년은 국내에서 사는, ‘몰아치기’식 거주는 인정되지 않는다. 만일 실제 거주를 하지 않는 경우 개인의 직접투자제도를 활용하면 된다. 많은 사람들이 실수요가 있어야만 해외부동산을 살 수 있는 것으로 알고 있지만, 순수 투자용으로 해외부동산을 사려면, 이 제도를 활용하면 된다. 단 해외부동산 취득제도와 달리, 사전에 자금출처 소명자료를 제출해야 한다. Q 2채 이상 구입도 가능한가? A 해외 부동산 취득제도 상으로는 안 되지만, 위에 언급한 개인의 직접투자제도를 활용하면 여러 채도 살 수 있다. 또 현지에서는 1채로 기준돼 있지만, 실제로는 여러 가구로 구성된 주택 같은 경우 해외 부동산 취득제도로도 가능하다. 은행에서 서류 기준으로 신고서를 접수받고, 현실적인 답사가 이뤄지지 않기 때문이다. Q 해외 부동산을 구입하면 1가구 2주택에 해당되지 않나? A 주택보유수는 국내 보유 주택만을 기준으로 판단하는 것이다. 8·31 대책으로 고민하는 다주택자들은 이번 조치를 계기로, 국내 주택을 팔고 해외 부동산 시장에 관심을 가지면, 고민이 상당 부분 해소될 것이다. 외국은 1가구 다주택자에 대한 누진세가 없어, 투자자들에게 선호도가 높은 시장이 될 것이다. Q 분양권도 구입이 가능한가? A 해외 부동산 취득제도는 실수요에 목적을 두고 있기 때문에, 분양권 구입은 안 된다. 하지만 이 경우도 직접투자제도를 활용하면 가능하다. 실제로 현재 루티즈코리아에서는 오는 2008년 완공 예정인 라스베이거스의 호텔 객실의 선분양을 받고 있다. 물론 현지 부동산 법규상, 자금에 대한 관리가 제3자에 의해 이뤄지기 때문에, 리스크는 전혀 없다. Q 현지에서도 주택대출을 받을 수 있나? A 물론 가능하다. 현재 외국인에게 70% 이상의 비율로 주택대출이 이뤄지고 있다. 5억원짜리 주택을 구입할 경우, 약 1억5000만원만 있으면 현지에서 대출을 받아 주택 구입이 가능하다. 단 외국인에게는 가산금리가 좀 더 붙을 수도 있다. Q 부동산 구입에 따른 세금은 어떤가? A 나라마다 세법의 차이가 크다. 특히 미국의 경우 주마다 세법이 다르다. 한국인의 부동산 구입이 활발한 캘리포니아주의 경우, 부동산 구입에 따른 취득세와 등록세가 없고, 재산세는 연 1회 약 1%를 납부한다. 양도소득세는 1년 미만 보유자의 경우 일반소득과 합산 과세되고, 1년 이상 보유자는 최고 15%가 부과된다. 주거용 주택은 소유주가 최근 5년 동안 2년 이상 거주시, 결혼한 부부의 경우 양도차익의 50만달러, 독신자는 25만달러까지 양도세가 면제된다. 사업용 부동산은 교환할 때 세금을 연기해주는 혜택이 있다. 단 교환 후 2년 이내에 해당 부동산을 처분, 생긴 이익에 대해서는 소득세를 납부해야 한다. Q 해외 부동산 투자시 유의점은 무엇인가? A 우선 해당국가의 부동산 거래법규와 정책 방향을 정확하게 알고 접근해야 한다. 외국인의 부동산거래를 엄격히 제한하거나 절차가 복잡한 나라들도 있기 때문에, 이에 대한 사전조사가 필수적이다. 중국이나 베트남 같은 사회주의 국가들은 정부의 정책의도에 따라, 부동산 투자 환경이 쉽게 변할 수도 있다. 해외 부동산 취득시 친인척을 통하거나, 현지 브로커를 통하는 경우가 많다. 그러나 이 경우 부동산 거래에 따른 사고발생시 법적 구제를 받기 어렵다. 반드시 국내에 준거법을 둔, 공신력 있는 업체에 의뢰하는 것이 현명한 방법이다.
▷ 자료출처: 이코노믹리뷰 ♡ 자료정리: 부동산은행(http://www.realtybank.com) ▶ 보다 많은 파주시 고양시(일산)등 경기 서북부 부동산정보는→ 일산 부동산은행으로... |
