1. 부동산교환절차 / 유의점 집-땅 함부로 맞바꾸면 낭패 | |
| [중앙일보] 2006-02-19 18:41 | |
이씨는 "골칫거리였던 '나홀로 소형아파트'를 처분하고 대신 땅을 거머쥐는 데다 현금까지 받는다는 기쁨에 취해 현지 시세를 제대로 확인하지 않은 게 화근이었다"고 말했다. 부동산 거래시장이 얼어붙으면서 부동산 물물교환이 다시 늘고 있으나 곳곳에 함정이 도사리고 있어 주의가 요구된다. 부동산 교환을 주선하는 중개인과 교환전문업체로 변신한 기획부동산(땅을 싸게 사들여 비싼 값에 쪼개 파는 업체)의 농간에 소비자가 피해를 보는 경우도 잦아졌다. ◆ "집 줄 테니 땅 주세요"=교환거래는 부동산을 사고 파는 당사자가 각자 갖고 있는 부동산을 바꾸고 차액만 현금으로 결제하는 거래 방식이다. 부동산시장이 침체돼 거래가 잘 이뤄지지 않을 때 빈번하게 나타나는 데 외한위기 이후 사라지다시피했다 최근 다시 성행하고 있다. 교환 거래를 잘 활용하면 애물단지인 부동산을 빨리 처분하고 원하는 부동산을 골라 잡을 수 있다. 서울 강남의 대형 중개업소인 H공인에는 맞교환을 원하는 물건이 50~60건 쌓여 있다. 지난해 이맘때보다 두 배 이상 늘었다. 중개업소 관계자는 "환금성이 떨어지는 오피스텔.상가 점포.연립주택.다세대주택 등이 대부분"이라며 "최근엔 다주택자 중 양도세 중과를 피하기 위해 비인기지역 소형주택을 내주고 지방 토지나 상가와 바꾸려는 고객이 부쩍 늘었다"고 말했다. 서울 강남권과 종로 일대에서 성업 중인 200여 곳의 부동산 교환전문업체들에도 물건이 쌓인다. 서울 상암동 SK컨설팅 강상민 부장은 "회사 사이트에 올라오는 매물만 하루 평균 40~50건으로 지난해 말보다 두 배가량 늘었다"고 전했다. ◆ 기획부동산의 '먹잇감' 우려=8.31대책에 따른 세금 중과조치로 연립.단독.다세대 등을 보유한 다주택자들이 규제가 적은 땅으로 바꾸고자 하는 교환거래 수요가 늘면서 소비자들의 피해가 늘고 있다. 교환거래 전문업체로 '변신'한 기획부동산이 다급한 수요자들을 노려 가치없는 땅을 제시하고 주택이나 상가를 챙기는 사례가 부쩍 늘었다. 서울 영등포구 당산동에서 치킨집을 운영하는 김모씨는 이달 초 가게 임차권(권리금 4000만원. 보증금 3000만원)을 경기도 연천군의 250평짜리 농지와 맞바꿨다. 김씨는 "장사가 안 돼 월세 내기도 벅찰 때 알짜배기 땅을 잡았다고 좋아했더니 기획부동산 직원이 제시한 개발 계획은 없고 땅값도 시세보다 훨씬 비싸 손해가 크다"고 말했다. 서울 강남권과 종로 일대에서 활동 중인 기획부동산은 200여 곳. 이 가운데 상당수는 요즘 활동 영역을 땅 팔기에서 교환거래로 바꾼 것으로 알려졌다. 3월부터 농지나 임야 등 비도시지역의 토지 분할이 허가제로 강화되는 등 영업 차질이 예상되자 헐값에 사 둔 땅을 서둘러 처리하기 위해서다. 교환전문업체로 둔갑한 기획부동산이 보유한 토지의 대부분은 개발이 어려운 땅이다. 대신 이들이 노리는 물건은 주로 수도권 외곽 나홀로 소형 아파트.연립주택.다세대주택.오피스텔 등이다. 해밀컨설팅 황용천 사장은 "기획부동산이 시세를 속였더라도 계약을 무효처리하거나 사기 혐의로 소송해 승소하기는 쉽지 않다"면서 "직접 발품을 팔아 대상 물건의 가치와 시세를 꼼꼼히 파악하는 게 중요하다"고 말했다. |
2.교환거래의 명암
부동산거래시장의 침체로 교환거래가 증가하고 있다. 교환거래는 급박한 사정에 처한 매물이거나 토지 등 환가성이 낮은 매물이 시장에 나오는 것이 일반적이나 최근엔 환가성이 높은 아파트마저 거래가 어려워지면서 시장에 방매(放賣)되고 있다. 당사자간 이해관계가 맞아떨어질 경우 경기침체기에 환가성이 없는 물건을 처리하는데 더 없이 좋은 방법이다. 다만 부등가(不等價)교환을 그 속성으로 하므로 자칫 일방이 손해보는 경우가 발생한다. 능사가 아닌 것이다.
부동산교환은 당사자쌍방이 금전이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로 급부의무가 대금의 지급으로 행해지는 매매와 달리 금전 이외의 재산권으로 이뤄진다는 점이 매매와 차이가 있으나 그 외 매매의 규정이 준용되며 교환하는 목적물 내지 재산권의 가격이 균등하지 않을 때 그 차액을 보충하기 위해 지급되는 보충금(補充金)에 대해서는 매매대금에 관한 규정이 준용된다.
처분과 매입이 동시에 이뤄지는 교환은 부동산 침체기에 있어서 법정절차에 의해 이뤄지는 경매와 함께 시장기능을 보완해 생산적이기까지 하다.
아파트 토지·상가와 토지, 업소와 빌라, 오피스텔 등을 매개로해 이뤄지는 교환은 물건의 현황·권리분석·가격조사에 대한 신중한 접근이 요구된다.
대부분 시황에 관계없이 시장성·환가성이 낮은 물건이 대종을 이루며 급매에 대한 사정이 복잡하고, 종별·유형이 다른 물건의 객관적가치판단이 어렵기 때문이다.
교환절차는 대상물건에 대한 등기부등본 등 제공부를 발급받아 권리분석과 함께 현장답사로써 공부상의 제상황과 현황과의 일치여부를 확인하고, 종별·유형이 유사한 물건의 거래사례 등을 확인해 적정가격을 판단한 후, 교환계약을 체결하고 매매차액을 청산함과 동시에 소유권이전등기를 경료케되는 것이다. 문제는 교환거래에 개입하는 자가 객관성이 결여된 위치에 있는 자일 때, 특히 그가 일방물건에 대해 이해관계를 가진 자일 때 공정치 못한 부등가(不等價)교환으로 사기를 당할 수 있다는데 있다.
따라서 부동산교환절차에서 가장 중요한 것은 교환대상물건에 대한 가치 평가로 대상물건에 대한 권리분석과 사실관계 분석에 의한 가치를 시장에서의 거래가능가액이 거래사례로써 검증되어 타당성이 인정될 때 교환거래계약을 체결해야 할 것이다.
특히, 토지나 병원·모텔 등 거래사례가 드문 물건은 적정가치 파악이 어려워 이 때는 감정평가사에게 감정평가를 의뢰, 적정가치에 대한 검증을 받아야 할 것이고, 교환업자에게만 맡겨두어서는 안된다.
부동산교환시 유의해야 할 사항으로는
적정가격의 판단은 객관적 위치에 있는 자, 나아가 감정평가업자의 도움을 받도록하고 근저당권 등 담보물권의 승계여부와 권리금·임대차관계를 명확히하고 하자책임에 대한 단서조항을 명기해야 하며, 반드시 현장을 답사해 현황 및 시세를 직접 파악하고 토지의 경우 토지거래허가구역인지 체크해야 하며, 세부담 등 거래비용도 점검하되 절대 서두르지 말아야 한다는 것이다.
교환거래는 부동산에 대한 양도와 취득이 동시에 일어나는 거래방식으로 양도차익에 대해서는 양도소득세를 취득물건에 대해서는 취·등록세를 부담하게 된다.
교환거래시 중개수수료 산정에 있어서 거래가액은 교환대상물건 중 그 가액이 높은 것을 기준으로 하되 중개수수료율 적용은 동종물건끼리의 교환의 경우는 그 물건의 거래가액에 합당한 요율을 적용하면 되므로 문제가 없으나, 하나는 주택이고 하나는 토지인 경우와같이 중개수수료율 체계가 서로 다를 경우에는 거래당사자들이 교환대상부동산 중 하나는 매도하고 다른 하나는 매수하는 효과가 있으므로 중개수수료율이 높은 것을 적용하는 것이 합리적이다.
교환거래는 부동산거래시장이 침체기일 때 처분과 매입이 동시에 이뤄지는 등으로 강제적인 법정절차로써 행해지는 경매와 함께 시장기능을 보완해 생산적이라는 긍정적인 면이 있으나 거래사고의 위험이 상존하므로 특히 대상물건에 대한 객관적가치 파악에 유의해 접근해야 한다.
급박한 마음에 서두르다가는 돌이킬 수 없는 회한만 키우게 될 것이기 때문이다.
오죽 환가성이 없으면 교환시장에 던져졌겠는가?
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시가감정 없이 교환방식으로 매매된 부동산은 실지양도가액을 확인할 수 없는 만큼 기준시가를 바탕으로 양도소득세를 부과한 과세당국의 처분은 적법하는 판결이 나왔다.
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