 | * 재건축 투자 |
| | | 재건축의 개념 | 개전축 기준 | 재건축 대상 | 실전 조합주택 재태크 | 재건축 절차 | 도시 및 주거환경정비법 | | 실전!재건축재테크 | 1. 수익성 예상되는 재건축 아파트 고르기 |2. 시공사 선정할 때 이것만은 체크하자 | | 3. 재건축아파트 매매시기 | 4. 수익률계산하기 |
|
|
| | | | | ㆍ | 노후ㆍ불량주택의 소유자가 주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 조합을 설립하여 시공권이 있는 등록업자와 공동사업 주체가 돼 주택을 건설하는 사업 | |
| | | | | ㆍ | 노후ㆍ불량주택(대지포함) 소유자 | | | ㆍ | 복리시설(대지포함) 소유자 : 재건축된 복리시설에 한하여 공급 | | ㆍ | 임대용 주택 또는 사택을 보유하고 있는 법인 |
| | | | | ㆍ | 관할 시장ㆍ군수에 의하여 지정을 받은 안전진단 전문기관 또는 시설안전기술 공단 | |
| | | | | ㆍ | 2003년 5.23조치에 따르면 사업승인이 나더라도 80%이상 시공 후에 분양하는 '선시공, 후분양제'가 도입. | |
| | | | | ㆍ | 공동주택 : 각 건물별 구분소유자, 의결권의 2/3이상, 전체구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상 결의 | | | ㆍ | 단독주택 : 주택소유자의 80% 동의 |
| | | | | ㆍ | 훼손, 멸실돼 붕괴 기타 안전사고 우려가 있는 경우 | | | ㆍ | 주변 이용상황에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치한 경우 | | ㆍ | 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비해 효용이 크게 증가할 것으로 예상되는 경우 | | ㆍ | 도시의 미관 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노후화로 인한 구조적 결함 등 철거가 불가피한 건축물 | | ㆍ | 단독, 다세대 주택은 재해위험이 있다고 시장 등이 인정하는 경우 |
| | | | | 1)재건축 준비단계 | | | ㆍ | 재건축추진위원회 구성(조합설립 후 자동소멸)→재건축결의(주택단지 내의 전체 구분소유자 및 의결권의 2/3이상 결의)→안전진단 | | 2)조합설립단계 | | ㆍ | 창립총회→조합설립인가 신청(추진위원회a관할구청장)→조합설립인가(조합설인가 신청 후 10일 이내)→시공업체 선정 | | 3)사업승인단계 | | ㆍ | 사업계획승인신청(조합→관할구청장)→사업계획승인(신청 받은 후 30일 이내)→관리처분계획 | | 4)착공 및 완료 단계 | | ㆍ | 이주 및 철거, 착공→분양→사용검사(준공)→입주 및 조합해산(청산) |
 |
| | | | | 1)「도시및주거환경정비법」이란 | | | ㆍ | 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경 등이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후 불량건축물을 효율적으로 개량하기 위해 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함을 목적으로 하는 법 | | 2)시행 | | ㆍ | 2003년 7월 | | 3)제정이유 | | ㆍ | 현재 각각 개별법으로 규정돼 있는 재개발ㆍ재건축ㆍ주거환경개선사업을 통합해 일관성있고 체계적인 단일법으로 구성할 필요성 증대 | | ㆍ | 1970년대 이후 산업화, 도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후화됨에 따라 이들을 체계적, 효율적으로 정비할 필요성 증가 | | 4)주요내용 | | ㆍ | 현행 도시재개발법(재개발), 주택건설촉진법(재건축), 주민주거환경개선임시조치법(주거환경개선사업)을 통합 | | ㆍ | 사업시행절차 일원화 - 사업추진위원회→조합설립인가, 사업시행인가→관리처분계획인가→착공→준공검사(입주)→청산 | | ㆍ | 재건축사업 중 300가구 이상은 정비계획 수립대상에 포함 | | ㆍ | 사업추진위원회의 구성, 조직, 운영 등에 관해 명확히 규정해 사업추진단계의 분쟁과 비리요인을 미리 제거(추진위원회는 50% 이상의 주민 동의를 받아 신고) | | ㆍ | 주거환경개선사업의 시행자를 조합으로 제한 | | ㆍ | 조합과 건설업체가 공동 시행하면서 일부 조합임원과 건설업체가 유착해 비리가 생기는 것을 방지하기 위해 사업추진상 필요한 전문지식은 ‘전문사업관리자’를 이용하도록 함 | | ㆍ | 조합의 정관 및 관리처분계획에 사업비와 조합원의 부담 등 사업시행과 관련된 사항을 구체적으로 명시하여 조합과 시공자간 분쟁을 예방함 | | ㆍ | 사업시행인가 이후 시공사와 설계업체를 선정해야 함 | ■ 현행법과 제정법률(도시및주거환경정비법) 비교 |
|
법체계 | 개별법으로 규정
(재개발, 재건축, 주거환경개선사업) | 도시 및 주거환경 정비법으로 통합 | | 사업추진위원회 | 명문규정 없슴 | 근거,조직,기능을 명문화, 1개 사업장에
1개 주진위원회만 인정(주민동의률50%) | | 사업시행자 | 조합과 건설업체 | 조합 | | 전문사업관리자 | 규정없슴 | 신설(사업추진시 조합에 전문지식 제공) | | 시공사선정방법 | 조합 총회에서 선정(의무규정 없슴) | 사업시행인가 이후 선정 의무화 | | 시공보증 | 시공보증서 제출 규정 없슴 | 시공보증서 제출 의무화 |
|
|
| | | | | 1)조합주택은 분양가가 저렴하다 | | | ㆍ | 5층 이하 저층아파트가 좋다 : 층고가 높을수록 세대수(조합원)가 많아지면 대지지분이 적어지기 때문이다.세차익을 확보할 수 있다. 지역별 예치금액 차액의 납입 또는 인출은 청약신청시에 할 수 있다. | | ㆍ | 대지지분이 많아야 한다 : 조합원이 무상으로 분양 받을 수 있는 평형의 크기를 결정하는 핵심 요인이기 때문이다. | | ㆍ | 입지여건을 고려해야 한다 : 고지대거나 진입도로가 좁고 동네 한가운데 위치한 단지는 입지심의, 건축심의를 통과하기 어렵다. 단지로 통하는 소방도로가 없거나 단지로 진입하기 어려울 경우, 재건축 후에도 기존 진입도로를 넓히기 위해 주변 땅을 매입해야 한다.(조합원들의 개발이익은 줄고 부담은 가중) | | ㆍ | 땅값이 높은 지역을 골라야 수익성이 있다 : 땅값이 높아야 일반분양가가 높게 책정되고 개발이익이 많이 남기 때문이다. 개발이익이 많다는 것은 조합원들의 추가부담이 적어지는 것을 의미한다. | | ㆍ | 넓은 평수가 좋다 : 넓은 평형 세대수가 적은 단지 중 가장 큰 평수를 사면 재건축시 큰 평형을 분양 받을 확률이 높아지는 것이다. | | ㆍ | 대지 총면적이 3,000평 이상 되는 단지가 좋다 : 대지면적이 크면 지명도 있는 브랜드 건설업체가 수주 맡을 확률이 높기 때문이다. | | ㆍ | 주변환경을 돌아봐야 한다 : 단독주택단지가 형성된 곳은 피한다. 균열, 분진, 소음 등으로 민원발생이 우려되기 때문이다. | | 2)연립ㆍ단독주택 재건축 | | ㆍ | 가능한 진입로가 넓고 사방이 도로에 접한 연립을 선택한다 : 이미 도로가 개설돼 있기 때문에 그만큼 용적률을 높일 수 있어 일반분양분을 늘릴 수 있다. | | ㆍ | 같은 크기의 땅이라도 지가가 높은 곳이 투자수익성이 높다 : 땅값에 대한 감정평가금액이 높을수록 개발이익도 늘어나고 새로 입주할 아파트의 규모가 커진다. | | ㆍ | 대지모양은 반듯한 사각형에 가까울수록 설계도 쉽고 건립 가구수도 많다 : 면적이 같아도 땅 모양에 따라 층고가 달라지고 건립 가구수에 차이 나는 게 그 이유이다 | | ㆍ | 단독주택 밀집지는 피한다 : 일조권, 소음, 먼지 등으로 인근 지역 주민들의 민원발생 소지가 많기 때문이다. | | ㆍ | 조합원수와 조합원간의 응집력은 사업기간과 수익성에 막대한 영향이 있다 : 조합원수가 적으면 각종 동의절차도 간단하고 이주기간이 짧으므로 사업기간을 줄일 수 있다. | | ㆍ | 조합원 간 이질감이 없어야 한다 : 연립주택단지가 연합으로 재건축사업을 벌이는 곳은 피함-조합원간 대지지분이 동일하지 않고 같은 단지라도 지분이 다르면 조합원간 평형 배분에 문제가 생긴다. |
| | | | | ㆍ | 재건축아파트 시공경험 많은 건설사를 우선으로 한다. | | | ㆍ | 자금력이 풍부하고 자금 소통이 원활한 곳을 택한다. | | ㆍ | 입주 후 프리미엄이 보장되는 브랜드를 선정해야 한다. | | ㆍ | 경험, 돈, 명성이 있는 시공사 선택이 사업 방향을 좌우한다. |
| | | | | ㆍ | 재건축 추진위원회 구성단계에서 사서 사업계획승인 시점에서 파는 것이 좋다. | | | ㆍ | 사업추진단계별로 아파트값 변동이 있다.(재건축 추진위 구성 시만 해도 바닥점이라 할 수 있고 재건축 조합 설립인가가 날 때쯤 상승세) | | ㆍ | 사업계획승인 이후도 투자시기다. 추가부담금이 확정되면 돈을 마련하지 못해 지분을 팔려는 조합원이 상당수 나올 수 있어 이를 매입 하는 것도 방법이다. |
| | | | | ㆍ | 재건축의 투자수익은 많은 변수들에 의해 결정된다. 가령 5000만원의 초기비용 등 얼마의 자금이 들어갔는지 확실하게 결정이 나야 하고, 그런 다음 자신이 배정 받은 아파트와 주변 아파트 시세를 비교해서 가치를 판단한다면 그 다음에는 수익이 얼마가 났는지를 계산할 수 있다. 따라서 투자수익을 짐작하려면 조합과 시공사와의 계약 관계를 살펴 무상으로 공급되는 평형이 어느 정도인지 추가되는 평형에 부담되는 금액은 얼마인지 주변아파트 동일 평형 시세는 얼마인지를 확인해야 한다. 또한 공사기간동안의 금융비용, 즉 투자비용을 은행에 넣었을 때 받을 수 있는 이자비용을 빼야만 정확한 투자수익을 알 수 있다. |
대지지분 | B | 16 | 18 | 23 | | 무상지분율 | C | 120% | 120% | 120% | | 무상지분평형 | D=(BxC) | 19.2 | 21.6 | 27.6 | | 입주예정평형 | E | 23 | 30 | 37 | | 평당조합원분양가 | F | 550 | 550 | 550 | | 평당일반분양가 | G | 680 | 680 | 680 | | 추가부담금 | H=(E-D)xF | 2,090 | 4,620 | 5,170 | | 매입가 | I | 12,890 | 14,400 | 18,400 | | 총비용 | J=I+H | 14,890 | 19,020 | 23,570 | | 일반분양가 | K=GxE | 15,640 | 20,400 | 25,160 | | 총수익 | L=K-J | 750 | 1,380 | 1,590 | | 총수익률 | L/J | 5.04% | 7.26% | 6.75% |
| |
|
|
재편집,작성:
