[펌] 부동산 계약 상식 - 부동산 임대

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* 부동산 임대 상식     주택임대차보호법 주요 내용 | 임대차계약 단계별 확인사항 | 임대차 권리 보호를 위한 안전장치 |   임차인의 권리 구제 1. 적용대상   주거용 건물의 전부 또는 일부를 임대차한 경우에 적용     ㆍ 사무실, 점포, 공장, 창고 등 비주거용 건물은 제외     ㆍ 등기하지 않은 전세계약 및 월세계약을 포함       ※ 건물의 일부(50%)가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 주거용 부분의 면적이 전체의 절반을 초과하면 전체에 대해 적용   2. 적용시기   ㆍ 세입자가 임차한 주택에 실제로 입주하고, 주민등록 전입신고를 마친 그 다음날부터 보호   3. 임대차계약 승계   ㆍ 임대차 기간 중 매매, 상속 등으로 소유자가 바뀌더라도 임대차 계약은 주택의 양수인에게 승계됨   4. 임대차계약 기간   ㆍ 기간을 정하지 않거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봄     ㆍ 계약기간 만료일에 집주인은 보증금을 돌려 줄 의무가 있고 세입자는 집을 비워 줄 의무가 있슴     ㆍ 임대차 계약기간이 종료한 경우에도 세입자가 보증금을 돌려 받을 때까지는 임대차 관계가 존속   5. 재계약   ㆍ 임대인은 계약의 갱신여부 및 조건의 변경 등에 대해 계약기간 만료일 6개월 전까지 통보해야 하고, 임차인은 계약기간 만료일 1개월 전까지 통보   6. 묵시적갱신   ㆍ 전세기간 2년이 지난 후 계약에 관한 특별한 말이 없었다면 계약기간은 자동으로 2년이 연장됨     ㆍ 임차인은 중도 해지가 가능. 단, 계약해지 3개월 전에 임대인에게 통보해야 가능   7. 임대료 인상 폭 한도   ㆍ 임대료 인상은 약정보증금 또는 임대료의 5%를 초과할 수 없슴     ㆍ 약정보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내는 다시 인상할 수 없슴   8. 우선변제권   ㆍ 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 보증금을 돌려 받을 수 있는 제도     ㆍ 임대차계약 후 실제 입주하고 주민등록 전입신고, 계약서상 확정일자(공증인사무소 또는 등기소)날인을 받아야 함   9. 최우선변제   ㆍ 보증금 일정액을 다른 담보권자 보다 최우선하여 변제 받을 수 있는 권리     ㆍ 최우선 변제금액은 주택가액의 1/2을 초과하지 못하며 임차인은 실제 입주하여 있고, 적어도 경매신청 등기이전에 주민등록 전입신고를 마쳐야 함     ㆍ 지역별 최우선변제금액       지역 보증금 최우선변제금액 서울,수도권 4,000만 원 1,600만 원 광역시(인천시 제외) 3,500만 원 1,300만 원 기타지역 3,000만 원 1,200만 원   1. 계약하기 전 확인사항   법원 등기과나 등기소에서 토지, 건물 등기부 등본을 발급 받거나 열람해 아래 사항을 반드시 확인해야 함     ㆍ 등기부등본 상의 소유자가 실제 소유자인지 계약체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인     ㆍ 등기부등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류, 압류, 가등기, 경매, 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용을 확인     ㆍ 등기부등본의 을구에 기재되어 있는 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는 지 여부를 확인한다.     ㆍ 등기부등본에 근저당 등의 권리가 등기되어 있는 경우 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는 전세보증금 등을 공제하고도 본인의 전세보증금의 회수가 가능한지 여부     ㆍ 임대차계약 체결 상대방이 등기부등본 상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인   2. 계약서 작성시 확인사항   ㆍ 계약서에 명시할 사항       - 부동산 표시란에 물건소재지와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분)       - 계약내용란에는 계약금, 중도금, 잔금지급일 기입       - 인적사항란에 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장날인     ㆍ 지급내역, 도장, 연월일 등기부등본상의 권리관계 변동사항   3. 계약체결 후 확인 사항   ㆍ 발급 받은 등기부상 소유자의 인적사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 제시 받아 동일인 여부 확인     ㆍ 만일 대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부 확인       ※ 위임장에 명시할 내용 : 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일   1. 확정일자   ㆍ 의미       - 공증인, 법원공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자로 현재 해당문서가 존재하고 있다는 것을 증명하는 것     ㆍ 청구장소       -관할등기소, 공증인 사무소,동사무소     ㆍ 효력       - 전입신고가 돼야 효력발생       - 세입 기간 중 집주인이 변경해도 유효 (재청구하지 않아도 됨)     ㆍ 확정일자 받은 계약서 분실시       - 확정일자를 본래와 같이 다시 받을 수는 없지만 확정일자를 받았던 등기소나 동사무소에서 그 사실을 확인 받아 증명 가능함   2. 전세권 설정등기   ㆍ 조건       - 집주인의 동의와 인감증명이 필요할 때       - 시기에 제한 없이 언제든지 필요할 때 놓을 수 있슴     ㆍ 효력범위       - 전세보증금을 돌려 받지 못할 때 세입자가 직접 나서 집을 경매에 부칠 수 있슴       - 집주인의 동의 없이 보증금 확보 가능       - 효력이 큰 만큼 절차와 비용이 많이 필요함(전세금에 비례)       - 효력승계 및 집주인의 동의 없이 전전세 가능     ㆍ 등기 신청장소       - 관할 등기소     ㆍ 확정일자와 동일한 점       - 경매에 들어갈 때 후 순위 권리자나 채권에 앞서 변제를 받을 수 있다는 점   3. 임차권등기 명령제   ㆍ 개념       - 법원이 세입자가 제출한 서류를 검토하고 간단한 심문을 거쳐 1~2주내에 전셋집에다 임차권등기명령 결정을 내리고 직권으로 등기소에 등기하도록 하는 것     ㆍ 효력       - 임차등기를 해놓고 다른 곳으로 이사를 해도 종전의 대항력과 우선변제권은 인정됨       - 임차권등기가 설정되어 있으면 집주인은 은행에서 대출을 꺼리게 됨       - 집주인이 법원에 이의신청을 하면 법원이 재판을 해 임차권 등기명령의 적정여부 판단함     ㆍ 해제       - 집주인이 자발적으로 전세금을 내줄 경우 세입자로부터 등기명령취하서나 등기말소 관련서류를 받아 해제       - 경매를 통해 전세금을 받는 경우 법원은 일단 전세금을 공탁한 후 세입자가 집을 비워 줬다는 증명자료를 제출하면 전세금을 내주고 임차권등기도 말소. 배당금이 부족해 전세금을 모두 반환 받지 못한 경우 임차권등기는 그대로 유지     ㆍ 필요서류       - 확정일차 갖춘 임대차계약서, 임차인의 주민등록등본, 이웃주민의 실거주확인서 등 => 법원에 제출   1. 소액심판제도   ㆍ 개념       - 분쟁금액이 소액일 경우 사건을 심리한 후 판결을 내리는 제도. 민사소송보다 최소의 시간으로 재판을 끝낼 수 있슴 (1회에 끝나는 것이 원칙)     ㆍ 필요서류       - 임대차 계약서 사본, 도장, 소송장 (법원비치, 민사과에서 접수)       서류명 서울특별시 및 기타광역시 기타지역 임차인의 범위 보증금 3,000만 원 이하 보증금 2,000만 원 이하 우선변제금액 최고 1,200만 원 최고 800만 원         2. 민사조정   ㆍ 개념       - 분쟁 당사자들이 입장을 충분히 고려해 합리적인 해결방법을 찾아내는 화해제도 - 재판상 판결 같은 효력이 있어 쌍방의 동의 하에 조정안이 성립된 후 어느 한쪽이 이행되지 않을 때는 강제 집행함     ㆍ 효력       - 판결의 효력은 직접 당사자에게만 효력을 발휘하게 되며, 당사자 이외의 제3자에게는 효력 없슴 (민사 조정 중 집주인이 집을 제3자에게 매도할 경우 제3자 대상으로 민사조정을 해야 함)       - 이런 경우 채권자들은 대부분 본안소송에 들어가기 전에 그 판결 집행의 실효성을 확보하기 위해 상대방의 물적재산(부동산, 채권, 예금 등)에 대해 가압류 등의 보전처분을 해놓고 소송이나 조정 절차에 들어감     ㆍ 장점       - 비용이 저렴하고 시간이 적게 든다.- 비용은 소송의 1/5정도, 기간은 조정신청서 접수 이후부터 약 4주정도 걸리는데 길어도 두 달 안에 마무리 => 소송보다 훨씬 빠르게 해결     ㆍ 필요서류       - 임대차계약서 사본2통, 도장, 민사조정신청서(우편가능)

 

 

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