일반적인 부동산 원론책에는 중개업소 선택시에는 “허가된 중개업소인지,공제조합에 가입되어 있는지 ,그 지역에서 오래 영업했는지 확인하고,계약시에는 매도자의 신분증과 등기부등본을 대조하고,등기권리증까지 철저하게 확인하라”는게 정석이다라고 써 있다.
하지만 일반인들이 이런 점을 인식하고 부동산 거래에 임하더라도 부동산 사기를 치기로 맘을 먹은 사기꾼들에게는 원론적인 이론이 별다른 문제가 안 된다
사기꾼은 마음만 먹으면 등본 위조,신분증 위조,권리증 위조는 누워서 떡먹기다. 그리고 중개업자와 매수자를 안심시키기 위해 집을 보여줄 때 화목한 가족으로까지 위장하고자 가짜 아내와 아들,딸을 내세우기까지 한다
1.매도자가 이사온 날짜를 확인해라
매수자는 무언가 좀 꺼림직하면 일단 살려는 집 이웃집에 가서 집을 내 놓으려고 하는
분들이 언제 이사왔느냐고 물어본다. 최근에 이사 왔다고 하면 일단 경계한다.
2.재산세 영수증을 확인해라
거래하고자 하는 중개업자에게 시켜 반드시 계약하기 1시간 전에 매도자에게 전화를 하게 한다, 그래서 이렇게 말하도록 요청한다.“사장님 죄송하지만 최근에 낸 재산세영수증이나 다른 공과금 영수증 좀 있으면 가져와 보시겠습니까”라고... 그래서 공과금영수증에 나와 있는 이름과 현재 매도자의 신분증을 대조해 보자
왜 계약 1시간 전을 강조할까? 왜냐면 그들에게 좀 더 시간적 여유를 줬다간 미리 공과금
영수증마저 위조할 가능성이 있기 때문이다
스캔장치를 이용하여 정교하기로 첫 번째로 꼽히는 지폐조차 위조하는 세상이기 때문이다
3.거래 전 일단 돈 얘기를 하면 경계하라
최근에 많이 일어나는 또 다른 사기유형은 생활정보지를 이용한 입금사기행각이다.
중개수수료라도 아끼기 원하는 서민들은 중개업소에 집이나 소규모상가를 내놓기 보다 생활정보지에 매물을 내놓는 경향이 있다.사기꾼들은 바로 이점을 이렇게 악용한다.
5년간 식당을 운영한 서울 성동구 행당동에 사는 박모(45)씨는 최근 황당한 경험을 당했다
00 컨설팅 김부장 : 사장님,00 컨설팅 김 00인데요 식당 생활정보지에 내놓으셨죠?, 사장님이 내놓은 가격보다 2천만원 더 비싸게 식당 팔아줄 테니까.. 서류발급비용이 우선 필요하거든요
의뢰인 박 사장 : 2천만원 더 받을수 있다고요 그런데 왠 ,서류발급비요?
00 컨설팅 김부장 : 구입 희망자가 외지에 있어 시세를 몰라 ‘시세감정서’를 요구합니다. 서류 발급에 40만 원이 필요합니다.
의뢰인 박사장은 좀 미심쩍었으나 잠시 후 텔레뱅킹으로 서류발급비를 송금했고
그뒤 김부장이라는 사람은 감정서 발급비용,손해공제보험납입비용등을 포함해 500만원을 더 요구했다
컨설팅사 김부장은 요구한 금액을 모두 송금받자마자 연락을 끊어버렸고
장사밖에 몰랐던 박사장은 꼼짝없이 당할 수밖에 없었다.
조금이라도 더 받을려는 매도자의 심리를 이용하거나 합법적 부동산 거래를 가장한 사기가 전국적으로 극성이며 위 사례는 일부분에 불과하다.
특히 초보자들은 수수료와 발품을 아끼려 손쉽게 생활정보지나 인터넷에 소중한 자산을 맡기려 하는 경향이 있다.
가급적 부동산 거래를 할 때는 그 지역에서 가장 오래 영업한 허가된 중개업소를 이용 하는게 상책이다.
당연히 보증보험증서나 공제에 가입된 중개업소를 이용해야 한다. 가끔 벽에 걸려져 있는 보증보험증서 기간이 만료된 중개업소도 있으니 반드시 한번 체크하시기 바란다
부동산을 잘사는 것도 재테크이지만 사기를 당하지 않고 좋은 가격을 받는 것도 재테크다
4.등기부등본을 직접 확인하라
부동산을 거래할 때 가장 먼저 해야 할 일이 등기부등본을 확인하는 일이다.
등기부등본은 표제부와 갑구, 을구로 구성돼 있다. 표제부에는 해당 주택의 위치, 면적 등에 대한 개괄적인 설명이 있고 갑구에는 가처분 등과 같은 권리제한과 소유권의 이동이, 을구에는 근저당과 같은 담보 내용이 각각 들어 있다.
거래를 할 때 중개업소에서 미리 등기부등본을 매수자에게 보여주기도 하지만 오래전 띄어 논 것일 수 있기 때문에 매수자가 직접 확인해야 한다.
대법원 홈페이지(www.scourt.go.kr)에서 등기부등본을 열람하는 누구나 쉽게 열람 할수 있다. 따라서 적어도 계약전과 중도금 지급전, 잔금전에는 반드시 확인하는 것이 좋다.
추가적으로 통상 집문서라고 불리는 등기권리증에는 소유자의 변동 내역이 기록돼 있다.
일반적으로 매도자가 잔금을 치를때 등기권리증을 가지고 나오는 경우가 대부분이지만 계약시점부터 이를 확인해야 한다.
5.매도자의 신분증과 인적사항을 확인하라
계약시 상대방이 등기부상의 명의인인지 반드시 확인해야 한다.
신분증이 위조가 되지 않았는지, 사진과 현재 모습이 일치하는지, 현재 주소가 어디로 돼 있는지 등을 확인해야 한다. 부득이하게 본인이 아니라면 인감증명서와 위임장을 받아둬야 추후 문제가 없다.
배우자 역시 부동산 처분에 있어서는 대리권이 인정되지 않으므로 배우자일 경우에도 위임장과 인감증명서를 꼭 받아둬야 한다.이혼을 앞두고 배우자가 몰래 상대방의 재산을 처분하는 경우도 있다는 점을 유의해야 한다.
6.은행이 쉬는 날은 되도록 계약을 삼가라
토요일과 일요일 등 공휴일은 가급적 계약을 하지 않는 것이 좋다.
등기부등본은 인터넷으로 확인이 가능하지만 근저당이 설정돼 있는 경우 이를 은행에 직접 문의할 수 없기 때문이다.
예를 들어 매수자가 대출을 받아놓고 등기부등본에 기재되기 이전에 매도를 하는 경우 일요일이나 공휴일에는 확인할 방법이 없기 때문에 이 사실을 모르고 계약을 하면 낭패를 볼 수 있다.
7.시세보다 가격이 낮은 급급매는 신중하라
시세에 비해 지나치게 가격이 낮은 물건은 한번쯤 의심해 봐야 한다.
시세보다 낮은 가격의 물건에 대해서는 매도자에게 왜 급매물로 내놓았는지, 무슨 사정이 있는지 확인해 보고 의심이 나면 다시 한번 등기부등본을 확인해야 한다.
8.기간을 지나치게 짧게 하지마라
부동산 거래시 계약금, 중도금, 잔금 등으로 나눠 매매대금을 지불하게 되는데 일반적으로 1~2달에 걸쳐 지급하게 된다.
간혹 `급한 사정이 있다'는 이유로 계약금과 중도금, 잔금의 지급기간을 짧게 해달라고 요구하는 경우가 있는데 집주인을 가장해 사기를 치는 경우 대부분 기간을 짧게 해 돈을 챙겨 달아나므로 주의해야 한다.
부동산 시장에는 많은 거짓 정보와 사기가 난무한다.
"뛰는 놈에 나는 놈 있다"는 우리 속담처럼 한 건 해서 수억 수십억을 버는 투기꾼도 사기꾼의 덫에 걸리면 파멸한다.
어떻게 생각하면 고소 당하지 않을 만큼의 사기를 동원해야 하는 점에서 투기는 사기의 또 다른 모습일지 모른다.
사기꾼은 투기꾼도 노리지만 내집마련을 하려는 순진한 사람들 역시 좋은 먹이감이다.
최근 가짜 서류를 믿고 아파트를 잘 못 산 사람이 중개업자를 상대로 소송을 낸 사건에서 법원은
중개업자가 손해 금액의 60%을 물어주라는 판결을 내렸다. 그래도 40%의 손실은 본인의 무지를 탓할 수 밖에 없다.
지나친 욕심에 제대로 확인을 하지 않고 섣불리 계약을 한다면 피해는 자기 자신을 넘어
자손 대대로 이어질 수 있음을 상기하자.
부동산 거래에서 사기를 당하지 않는 방법 10가지를 정리해 보았다.
상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿지 말라
등기부등본은 본인이 직접 떼어 보아야 한다.
사본은 더욱 의미가 없으며 요즘은 www.scourt.go.kr에서 실시간으로 확인할 수 있다.
한편 등기부는 계약금 지급, 중도금 지급, 잔금 지급시마다 그 직전에 확인하여야 한다.
계약금이나 중도금을 받고도 다시 이중으로 매도하는 수가 있기 때문이다.
복잡하게 여러 가지 담보물권이나 가등기,
예고등기가 설정되어 있는 것을 가급적 피하라.
단 시일 내에 권리자가 바뀌는 등 권리관계가 빈번하고 복잡한 것은 뭔가 문제가 있을 수 있다.
혹자는 권리관계가 복잡한 것이 하이 리스크 하이 리턴이라고 하지만 글쎄….
쳐다 보지 않는 것이 상책이 아닐까 ?
신문지상의 광고와 기사만을 토대로 그대로 믿고 경솔히 계약하면 안된다.
광고는 과장될 수 밖에 없으며 기사 역시 그대로 믿다가는 큰 코 다친다.
부동산을 싸게 팔아주겠다고 하면서 광고비 조로 돈을 부치라는 사기꾼의 전화는 속지말자.
토지대장, 임야대장, 건축물관리대장등 공부를 확인하라
토지대장, 임야대장, 건축물관리대장등 공부를 확인하여
등기부와의 일치여부를 알아보고 일치하지 않을 때는 그 이유를 알아본 후 결정해야 한다.
도시계획여부, 개발제한구역 여부 등도 확인하며 반드시 실지 확인을 거쳐서 현장과 일치하는지 확인하여야 한다.
매도인과 어울리지 않는 부동산을 조심하라
매도인의 나이, 사회적 지위, 직업 등이 대상 부동산과 맞지 않는 것도 일단은 의심을 가지고 확인하여야 한다.
한편 재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에는 그 이유를 알아보아야 한다.
토지를 사라는 전화에 대해 관심을 보이지 마라
이들은 흔히 큰 필지의 땅을 작게 나누어서 수배씩 부쳐서 파는 사람들이다.
수배가 남는 땅이라면 자기들이 사지 왜 전화를 하여 권유를 하는가 ?
매수 직전에 갑작스럽게 등기가 변경된 것을 의심하라
매수직전에 비로소 소유권 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은
전문 사기단일 수 있으니 일단 의심하여야 한다.
소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때도 조심하라
소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때도 패소판결 받은 사람을 찾아 사실여부를 확인하는 것이 좋다.