적은 돈으로 내집마련도 하고 시세차익도 기대하고자 하는 사람이라면 어느 지역이 좋을까.
서울 송파신도시 예정지 바로 아래며, 판교신도시 바로 오른편에 위치해있고 분당 바로 위는 성남 구시가지가 어떨까.
성남 구시가지는 1968년도 청계천 철거민들이 이주하면서 생긴 동네이다. 당시 철거민들은 20평씩의 땅을 배정받아서 도시계획과 건축법과 상관없이 아무렇게나 집을 짓고 살았다. 아무런 도시계획없이 중구난방으로 집을 다닥다닥 짓고 살다보니 도로는 좁고 인구밀도는 엄청 높아졌다. 성남 구시가지(수정구, 중원구)의 인구는 무려 54만명으로 웬만한 시보다 많고 ha당 인구밀도는 전국최고 수준이다．
내가 볼때 성남 구시가지는 몇가지 점에서 투자가 유리해보인다.
첫째, 부자동네를 이웃해서 유망하다．부자가 되려면 "가난해도 부자의 줄에 서라！ "탈무드에 나오는 말이다．성남의 위치를 보면 부자동네에 둘러 쌓여있다. 위로는 송파신도시, 좌로는 판교 신도시，아래는 분당이 있다. 이처럼 부자동네에 둘러쌓여 있기에 성남구시가지 역시 부자동네가 되기 쉬운 위치에 있다. 아담스미스도 국부론에서 부자나라를 이웃나라로 둔 나라가 부자나라가 되기 쉽다고 했다. 게다가 성남은 돈의 물줄기인 경부고속도로 축에서 위치해있다．정말 최고의 위치이다. 한번은 청계산 정상에 올라서 내려다보고 성남의 위치가 정말 좋다는 걸 느꼈다．
둘째，성남 구시가지는 재개발지역이어서 유망하다．요즈음 주택정책은 낙후지역 개발에 초점을 맞추고 있다. 강남보다는 강북을 개발하고, 재건축보다는 재개발을 촉진하는 방향으로 주택정책이 잡혀있다．성남의 경우 서울과 비교하면 구시가지는 강북이요 분당은 강남이다. 서민이 사는 낙후된 성남구 시가지의 개발은 정부와 지방자치단체의 지원을 받을 수 있다．
셋째，성남 구시가지는 재개발 초기단계이므로 가격에 거품이 없다．그 동안 성남구시가지도 가격이 안 오른건 아니지만 앞으로도 꾸준히 오를 것이다．2005년 11월에 발표된 '성남시 도시주거환경정비기본계획(안)'에 따르면 성남구시가지는 약 20개의 지역으로 나누어서 ３단계별로 나누어서 재개발이 추진되고 있다．사업추진은 이제 겨우 １단계 시범지역인 단대동과 중３구역이 구역 지정되어 초기 단계이다．성남 구시가지는 사업초기 단계이므로 아직도 가격이 오를 단계가 많이 남아있다.
넷째，성남 구시가지가 뉴타운으로 개발될 가능성이 있다．서울에서 시작된 뉴타운 사업이 경기도에서도 시작될 것이다. 경기도의 뉴타운 유력 사업대상지중 하나로 성남시 수정구가 언론에 보도되기도 했다．성남시 수정구가 실제로 뉴타운으로 확정되기 위해서는 행정적 평가와 절차가 남아있어 불확실하지만 만약에 이곳이 뉴타운으로 개발된다면 파급효과는 성남구시가지 전체로 퍼져 갈 것이다．
성남 구시가지중 어디에 투자해야 하나？
성남시에서 발표한 성남시 도시주거환경정비기본계획(안)에 표시된 20개 구역이 우선 투자대상이다．20개 구역가운데 특히 ２군데가 최근에 주목을 받고 있다．한 곳은 뉴타운으로 개발될 가능성이 언급되고 있는 태평동이고, 또 한군데는 지난해 11월 처음으로 기본계획(안)에 편입된 중동 도시환경정비구역이다．
태평동은 그동안 성남 구시가지에서도 별로 주목을 못 받아서 상대적으로 가격이 싼 곳이어서 만약에 뉴타운으로 지정된다면 한차례 큰 폭으로 가격이 오를 가능성이 높다．
성남 구시가지에 투자할 경우 주의해야 할 점은？
1가구２주택에 대한 중과세 때문에 단기적 투기이익을 기대하기 어렵다． 장기적 관점을 가진 실수요자에게 투자하기 좋은 곳이다．성남시에서 추진하는 재개발사업과 ５군데 대공원조성，고도제한완화，성남종합병원건립계획，인근의 송파신도시등이 하나하나 가시화될 때 마다 성남 구시가지의 가격이 오를 가능성이 높다.