◐ 상가임대차보호법 관련 Q&A ◑

[법률 Q&A] 1.상가임대차보호법의 적용대상과 보호금액은?
 
법시행일인 2002.11.1. 현재 존속중인 임대차에 대해서는 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물을 인도 받고, 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 대항력을 가지게 됩니다.

그러나 상가건물임차인 중에서 보증금이 일정금액 이하인 영세상인만이 이 법의 적용을 받습니다.
  

[법률 Q&A] 2.임대인이 재계약을 거부하는 경우에는?  
 
임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신 요구(내용증명 등 발송)를 하면 재계약이 가능합니다.

단, 이때 임대인은 다음 8가지 요건에 해당하는 경우에는 재계약을 거부할 수 있습니다.

① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 쌍방의 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우

⑧ 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 
[법률 Q&A] 3.임대차계약기간은 정해져 있나요? 

일정기준을 충족하는 상가건물임대차보호법 적용대상의 경우 임대차 계약기간을 보호를 받아 계약기간은 자유로이 정할 수 있습니다.

다만, 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게 됩니다. 이때에도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다.

임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

 
[법률 Q&A] 5.전차인도 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니까?

 

전차인은 전대인에게 계약갱신요구권, 차임 등의 증감청구권 및 월차임시 산정률 제한 등의 권리가 적용됩니다. 하지만 전대인에 대하여 권리를 행사할 수 있을 뿐 임대인에게는 그 권리를 주장할 수 없습니다. 다만 임대인의 동의를 받고 전차한 경우에는 임차인의 계약갱신 요구권 기간 내에서 임차인을 대위하여 계약갱신권을 주장할 수 있습니다.

그러나 확정일자의 부여대상은 아닙니다. 전차인은 제3자에 대한 대항력 및 우선변제권 등의 권리가 상가건물임대차보호법에 규정되어 있지 않습니다.

다만 전대인이 임차인으로서 사업자등록 및 확정일자를 받아 우선변제권을 득한 경우 임차인의 임대보증금에 대하여 민법 규정의 채권자대위권을 행사하여 적극적으로 채권(임차보증금)을 변제 받을 수 있습니다.

또한 업무처리 과정에서 전차인과 임차인을 구별할 수 없어 확정일자를 부여 한 경우에도 전차인은 대항력이 발생하지 않으므로 우선변제권을 얻을 수 없습니다.
 
 
[법률 Q&A] 6.부동산 중개수수료의 산정방법은? 

｛보증금액＋(월세금액×계약 월수)｝× 중개수수료율= 중개수수료

실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 비용으로 하되 중개업자가 영수증 등을 첨부하여 매도 임대 기타 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인에게 청구할 수 있습니다. 

 

 

 

[법률 Q&A] 7.상가분양회사가 업종제한약정을 위반한 경우에는?  
 
상가 등의 분양시 업종지정으로 영업권보호를 약정한 경우에 관련된 판례를 보면,

"주택조합이 상가일부층의 수분양자들과의 사이에 장차 나머지 층을 분양함에 있어 상가내의 기존업종과 중복되지 아니하는 업종을 지정·분양하여 기존의 영업권을 보호하겠다고 한 약정의 의미는,

주택조합이 상가일부에 관한 분양계약을 체결함에 있어 단순히 그 수분양자에 대하여 상가내의 기존점포의 업종과 다른 영업을 할 것을 구두로 고지하는 정도에 그치지 아니하고,

나아가 그 경업금지를 분양계약의 내용으로 하여 만약 분양계약체결 이후라도 수분양자가 경업금지의 약정을 위배하는 경우에는 그 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취함으로써 그 기존점포의 상인들의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다하여야 할 의무를 부담하는 것이다."라고 하였습니다.
(대법원 1995. 9. 5. 선고 94다30867 판결)

따라서 상가분양회사의 의무불이행으로 인한 손해배상청구 등을 할 수 있을 것으로 보입니다.