근저당권부 채권양도와 계약양도의 차이점

OO화재가 신규임차시 담보확보용으로 2순위 OO생명(10억) 근저당권을 양도받으려고 합니다. OO생명과의 채권양도 후 당사와 건물주가 임대차계약을 하게 되면 근저당권 양도는 효력이 없다고 하는데 법률관계는 어떻게 됩니까? OO건물의 등기부등본상 설정순위는 1순위 OO생명 임차보증금 15억, 2순위 OO생명 임차보증금 10억, 3순위 OO전자 임차보증금 8억입니다.
 
답】
 
귀사가 기존 임차권자인 OO생명의 임차보증금반환청구권 2억과 함께 계약양도를 원인으로 하여 근저당권을 이전받으면 근저당권의 효력은 그대로 유지됩니다.
근저당권은 현재 존재하는 채권 뿐만 아니라 현재 채권이 모두 변제되고 난 다음 새로 발생되는 채권도 채권최고액 범위내에서는 담보가 되는 것이기 때문에 일단 계약양도를 원인으로 근저당권자의 지위를 취득한 다음 귀사가 직접 임대인과 임대차계약을 하였다 하더라도 근저당권의 효력은 그대로 유지된다고 봅니다.
그러나 귀사가 근저당권을 이전받을 때 원인이 근저당권부채권양도로 되어 있는 경우에는 양도받은 채권이 모두 변제되면 근저당권은 그 효력을 상실하고 맙니다. 다시 말하면 근저당권부채권양도는 그 채권을 보호하기 위하여 근저당권이 따라갔다가 채권이 모두 변제되면 근저당권은 임무를 완수하여 소멸되는 것이고, 계약양도는 근저당권의 기초가 되는 기본계약상 채권자 지위의 양도이기 때문에 현재 발생된 채권 뿐만 아니라 장래 새로운 채권을 발생시킬 수 있는 권리까지 함께 양도되는 것입니다.
즉, 근저당권부채권양도가 순수 채권양도라면 계약양도는 근저당권양도+채권양도라 할 수 있습니다.
계약양도에는 기존 근저당권자는 계약관계에서 완전히 탈퇴하고 계약양수인만이 근저당권자로서의 지위를 갖는 ‘계약양도’와 기존근저당권자도 기본계약상 당사자지위를 일부 유지하고 있으면서 채권자지위의 일부를 제3자가 양도받는 ‘계약의 일부양도’가 있습니다.
귀사의 경우는 계약의 일부양도를 원인으로 근저당권을 이전받아야 할 것으로 사료됩니다.