◐ 인구 변화로 본 신도시 앞날은? ◐

자료출처: 오윤섭의 부자노트

상당수 지방 도시는 인구 고령화 단계에 도달했으며 머지않은 장래(이미 시작된 지역도 있을 것이다)에 인구 감소기에 들어갈 것이다. 인구정체 및 감소기에 신도시를 건설할 경우, 중심 시가지의 공동화를 초래한다. 게다가 신도시를 유지하기 위해 도로-학교 등 인프라 투자를 해야 한다. 인구가 전반적으로, 정체 내지 감소하는 상황에서 신도시 건설은 지자체에 엄청난 재정적 부담이 된다. 더군다나 지방 도시에서 중심 시가지 쇠퇴는 지방 도시의 세원 감소, 지역 경제의 위축을 의미한다. 간단하게 말하면 신도시정책은 인구 성장기의 정책이라는 것이다. 따라서 인구 저성장기에 신도시를 건설하는 것은 중심 시가지의 쇠퇴를 불러오고 도시 유지비용의 증가로 이어진다는 게 이들의 주장이다. 이 때문에 OECD 국가들은 신도시 개발보다는 중심 시가지 재개발에 힘을 기울이는 것이다. 차학봉의 ‘일본에서 배우는 고령화 시대의 국토-주택정책’ 중에서(삼성경제연구소, 66쪽)

인구 변화에 따른 일본 신도시 문제를 주목해야 하는 것은 머지않아 우리에게 닥칠 난제이며 개인의 자산가치 변동을 뛰어넘어 국가 경쟁력과 직결되기 때문입니다. 이번 오윤섭의 부자노트 칼럼에서는 최근 참여정부가 집값 안정을 위해 적극적으로 개발하고 있는 수도권 신도시의 앞날을 일본과 비교해서 조명해보고자 합니다. 먼저 1960년대 이후 개발된 일본 수도권(도쿄권) 신도시의 문제점을 차학봉 기자가 쓴 위 책 내용을 중심으로 살펴보겠습니다. 첫째 신도시에서 세대규모 축소, 저출산에 따른 인구감소가 진행되고 있습니다. 다카시마다이라, 나리타 신도시는 2000년부터, 성공적인 신도시 모델로 꼽히는 다마(9백만평, 인구 30만명)도 2004년부터 인구가 본격적으로 감소하고 있습니다. 둘째 신도시 고령화 현상이 도심보다 빠르게 진행되고 있습니다. 반면 취학 연령의 어린이 인구는 저출산으로 급감해 ‘올드도시’로 전락하고 있습니다. 다마의 경우 2001년 19개 학교중 4곳이 폐교됐으며 이에 따라 초등학생 자녀를 둔 청장년층의 U턴이 가속화되고 있습니다. 일본의 수도권 신도시 인구감소 요인으로는 종신고용이 사라지면서 ‘샐러리맨 전업주부 자녀’라는 가족 모델이 ‘맞벌이 부부 자녀’로 변하고 있기 때문이라는 분석이 가장 설득력 있게 제시되고 있습니다. 즉 기혼 여성의 취업이 중요한 열쇠를 쥐고 있다는 것입니다. 취업 기회가 몰려 있고 효율적인 출퇴근을 위해선 신도시를 떠나 도심을 선택할 수밖에 없다는 것입니다. 이와 관련 2005년 현재 일본 여성 경제활동인구(15세 이상 노동인구 중 일을 하거나 구직활동을 하는 사람)는 58% 수준으로 한국(51%)보다 7%포인트 높습니다. OECD 30개국 평균 60%. 한편 인구 변화로만 볼 때 한국은 일본을, 20년 안팎 시차를 두고 따라가고 있습니다. 통계청에 따르면 일본이 1994년에 진입한 고령사회(65세 이상 노인인구가 14% 이상)에 한국은 24년 뒤인 2018년에 진입할 것으로 예상하고 있습니다. 초고령화사회(노인인구가 20% 이상)는 일본이 2006년에 진입했으며 우리나라는 20년 뒤인 2026년에 진입할 것으로 전망하고 있습니다. 한국의 고령화 속도는 일본에 비해 고령화사회에서 고령사회로 가는 데는 6년, 고령사회에서 초고령화사회로 진입하는 데는 4년이 빠릅니다. 국가 생존이 달려있는 인구 감소는 일본은 당초 예상보다 2년 빠른 2005년에 시작됐으며 한국은 일본보다 14년 뒤인 2019년에 도래할 것입니다. 한 나라의 경제성장과 직결되는 생산활동인구(15~64세)의 비중은 일본이 1991년에 정점에 이른 반면 한국은 24년 뒤인 2015년이 될 전망입니다. 자산시장에 가장 큰 영향을 미치는 쌍봉세대(40~50대)의 비중이 가장 높은 시기는 일본은 1990년이었으며 한국은 2015년이 될 것으로 예상됩니다. 일본과 한국 신도시는 차이점이 있습니다. 첫째 우리나라 신도시는 정부(주공 토공 등) 주도로 단기간 개발돼 먼저 주택이 한꺼번에 입주하는 반면 일본은 블록별로 녹지 전철 도로 관청 편의시설 등 도시기반시설을 완비한 후 주택단지를 조성, 입주가 30년 이상 장기적으로 이뤄졌습니다. 둘째 인구밀도가 한국 1기 신도시는 일본(90∼100인/ha)보다 2배 정도 높게 고밀도로 개발됐습니다. 셋째 한국의 수도권 인구집중이 일본보다 훨씬 높다는 것입니다. 2006년 현재 한국이 47.9%이고 일본은 32.6%입니다. 인구 정체기를 맞아 일본은 1980년대 이후 대규모 신도시 개발을 포기했으며 다른 OECD 국가들도 고령화 등을 이유로 신도시 건설에 매우 신중한 입장을 취하고 있습니다. 반면 우리 정부는 수도권에서 1기 신도시 80년대 조성에 이어 2기 2000년대, 3기 2010년대에 조성(아파트 입주 기준)을 적극적으로 추진하고 있습니다. 한국은 과연 신도시 몰락이라는 일본의 전철을 밟을 것인가? 밟지 않을 것인가? 30대 이상 중산층 소비자가 실제로(희망이 아닌) 경제 교육 문화 인프라가 뛰어난 서울과 주거환경이 쾌적한 신도시중 어느 곳을 선택하는가에 달려있다고 봅니다. 부자노트 독자께서도 한번 판단해보시기 바랍니다. 우리나라는 2015년에서 2020년까지 인구 변화에 따라 부동산 등 자산시장에 대변동이 일어날 것입니다. 행복한 노후를 위해서라도 끈기 있게 관심을 갖고 대비를 해야 할 것입니다. 부동산 투자도 단기 시장변동은 무시하고 인구 변화에 주목하며 10년 뒤를 내다보는 가치투자를 해야 할 것입니다.