미운 오리에서 백조로 탈바꿈한 임대아파트
최근에 건설교통부는 서울 강남구 세곡동(세곡2지구)과 강동구 상일.하일동(강일3지구) 일대의 그린벨트를 해제해 7500가구의 국민임대아파트를 짓는 계획에 대해 중앙도시계획위원회(중도위)가 개발 부적합 결정을 내렸다.
정부가 2002년부터 추진한 그린벨트 내 국민임대주택 건설계획에 대해 중도위가 부적합 판정을 내린 것은 이번이 처음이다.
하지만 건교부는 서울시의 협조아래 정부의 국민임대주택 100만 호 건설의 큰 밑그림 안에 대체부지를 조만간 선정해 내놓을 전망이다
따라서 정부의 큰 밑그림하에서 임대주택 공급은 차질없이 진행될 것으로 본다
그린벨트 내 임대주택이 포함된 송파신도시 건설계획은 이미 중도위에서 도시계획변경을 승인 받았기 때문에 예정대로 추진될 전망이다.
분양아파트와 별반 차이 없는 임대아파트
과거 임대아파트라고 하면 왠지 모르게 규모가 작고 품격이 떨어진다는 속설이 있었다. 하지만 현재 공급되는 임대아파트는 외형상으로 일반 분양아파트와 차이점을 발견하기 힘들고 대부분 계단식 설계로 공간효율을 향상시켰고 초고속 정보통신망 등의 설치로 있어 분양아파트와 크게 다를 바가 없다.
신도시에도 임대아파트 봇물… 집값 안정 기여 예상
택지개발지구내 공동주택 용지를 조성할 때 국민임대주택용지를 20% 이상 반드시 배정하도록 의무화하기로 했다.
따라서 택지개발지구 안에 건립되는 아파트의 20%는 반드시 전용면적 18평이하의 국민임대주택으로 지어야 한다.
2009년 하반기 분양예정인 송파 신도시도 총 가구 수의 40%에 해당하는 2만가구를 전용면적 18평 이하의 국민임대아파트로 건립할 예정으로 알려지고 있다.
따라서 25.7평 초과 중대형 아파트 2만가구 중 30%인 6,000가구를 포함한 최소 2만6,000가 구가 임대아파트로 공급된다. 중대형 임대아파트는 전세형 임대, 10년 후 분양전환 임대등이 섞여 공급된다.
나머지 1만가구는 전용면적 18평 이상 25.7평 이하 주택으로 공급하며 공급방식은 아직 결정되지 않았다. 이후 분양전환 임대, 민간임대 등 임대아파트가 추가 도입될 경우 송파 신도시 내 임대아파트는 52% 이상 늘어나게 된다.
김포 및 파주신도시도 물론 판교신도시에도 저소득세입자를 위한 전용면적 18평이하의 국민임대주택이 충분히 들어설 전망이다.
김포신도시(7만가구)에는 1만4천가구,파주신도시(4만7천가구)에는 9천4백여가구의 임대주택이 각각 들어서게 된다
당장 내년초 부터 파주 운정신도시에서 공급되는 임대 아파트를 노려볼만하다
파주 운정신도시는 총 285만평 규모로 조성되며 일산신도시 및 교하, 금촌 등과 인접해 서북부 최대의 주거벨트를 형성하게 된다.
신도시 내 민간업체는 이번 달 말일부터 공급하는데 반해 주공은 분양 일정을 확정하지 못했으나 내년 초에 공급이 이뤄질 전망이다.
시행자인 주택공사는 2단계사업으로 나눠 총 4만6054가구를 건립한다. 1단계에서는 국민임대 9109가구, 공공임대 3300가구, 일반 분양 1900가구를 공급할 예정이다
파주 운정신도시는 서울 도심에서 25km에 위치해 있다. 특히 서북부 광역교통망이 입주전에 설치된다. 마포 상암-강매-대화-운정신도시를 잇는 제 2자유로가 오는 2008년경 완공될 예정이다
또 내년에는 성산-문산간 경의선 전철 복선(39.6km)화가 완료되며 2009년에는 성산-용산간 2차 구간마저 개통된다.
자족기능도 풍부한데 . 인근에 파주 LG필립스LCD 공장, 파주 문발 출판단지, 통일동산 등과도 인접해 있다. 통일동산내에는 개성-파주 경제특구 유통물량을 처리하는 11만평 규모의 남북화물기지도 오는 2011년경 완공될 예정이다.
파주신도시는 각종 자족기능과 교통망 등의 확충이 이뤄짐에 따라 발전 가능성은 수도권 남부보다 높다.
서민 주거안정과 집값 안정의 두마리 토끼
현재 전체 주택의 2.5%에 불과한 임대주택 비율을 선진국 수준인 10~15%까지 끌어올린다는 계획이다.
최근에는 대한주택공사가 법정 자본금을 국민임대주택 공급 등을 위해 현행 8조원에서 15조원으로 늘렸을 정도다.
이는 2012년까지 건설할 국민임대주택 100만가구 중 80만가구를 맡은 주공의 재정 확충 때문이다
이처럼 임대 아파트가 판교,김포, 파주등 입지여건이 양호한 곳에도 충분히 공급됨에 따라 서민들의 주거안정 뿐만 아니라 주택시장 안정화에 크게 기여할 전망이다
임대주택 특히 국민임대주택은 서민들을 위한 현 정부 주택 정책이다. 정부 계획대로라면 지난 2003년부터 매년 10만 가구씩 건설, 2012년까지 100만 가구를 공급할 계획이다.
인기 치솟는 민간 임대 아파트
민간임대아파트의 인기가 치솟고 있다 분양아파트와 비교해 손색이 없을 정도로 품질이 개선되었기 때문이다.
현재 민간 임대아파트는 2년 6개월이 지나면 분양전환신청 할 수 있기 때문에 내집마련 과 재테크의 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 장점이 있다.
건설업체측도 일반분양 토지에 비해 낮은 가격에 토지를 매입하기 때문에 크게 손해 보는 장사는 아니다.
토공이 최근에 발표한 자료만 보더라도 정부가 추진하는 10년짜리 민간건설 임대주택의 수익률이 연 6.5~7.1%에 달하는 것으로 추정됐다.
민간건설 임대주택은 그 동안 건설사에서 5년짜리 임대주택을 공급해왔다,하지만 자금회수 곤란으로 어려움을 겪자 정부가 이번에 보험사 등 장기투자자에 조성원가 이하로 땅을 공급하는 혜택을 주면서 10년 이상 장기 임대하도록 한 것이다 .
정부가 용인 흥덕지구에서 시범사업으로 추진하는 10년짜리 민간건설 임대주택의 경우 1필지(1만평)를 평당 425만원에 공급한다. 분양가상한제 아파트의 택지 공급가격(평당 721만~754만원)에 비해 평당 300만원 가량 싼 수준이다 .
건축비용을 평당 259만원(표준건축비의 90%)으로 잡았을 경우 임대수익으로 보증금 3000만원과 월 임대료 35만원(전용면적 25.7평 기준)을 올릴 수 있다.
임대시점의 자산가치(아파트 값)는 2억5000만원이며 매년 3% 자산가치가 상승한다고 보면 10년후에는 3억7000만원이 될 것으로 토공측은 전망하고 있다.
일부 민간 임대아파트는 현재의 분양가격을 분양전환가격으로 확정해 분양자들이 향후 분양 전환신청시 시세 차익도 기대할 수 있게 되었다.
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얼마전 청약자들의 관심을 불러 모았던 화성 동탄신도시에 공급된 이지건설이 공급 한 민간임대아파트 ‘더원’은 예상대로 청약 1순위에서 조기 마감됐다.
회사측에서 확정분양가를 제시할 예정에 있어 사실상의 분양아파트나 다름 없는 것도 장점이다. 현재 동탄 시범단지 민간분양아파트는 30평대 같은 경우 1억5,000만원 정도 프리미엄이 형성되어 있어 민간 임대 아파트도 분양전환시 상당한 시세차익이 기대된다
화성 향남지구에서도 동시 분양된 민간분양아파트는 고전을 면치 못하고 있음에 반해 한국종합건설의 민간임대아파트 ‘아델리움’은 순위내 마감했다
10년 뒤에는 현재 향남지구 일반분양가 수준인 평당 670만~680만원 수준으로 분양될 예정에 있고 임대보증금을 9,000만원, 월 임대료 12만원선으로 대폭 낯춘 게 주효했다.
민간 임대 아파트의 인기에 편승해 주공이 공급하는 공공임대 아파트도 청약자들을 불러모으고 있다. 최근 의왕 청계지구에서 분양된 공공임대 아파트는 모두 1, 2순위에서 청약 접수를 마쳤다. 지난 4월 판교 중소형 분양에서도 민간 임대가 추가 계약까지 받은 반면 주공에서 공급하는 임대아파트는 본 계약 기간에 입주자를 모두 채웠을 정도였다.
민간 임대아파트분양은 대형 건설사보다는 중견 건설사들이 주로 참여 하고 있는 실정으로
대형건설사들이 적극적으로 참여할 수 있는 방안도 연구되어야 한다.
신 평면 경연장 민간임대아파트
향남지구에서 유일하게 민간임대아파트를 공급한 한국종합건설은 34평형에 포켓 발코니를 터서 주방을 크게 만들었다.
발코니 확장 비용의 50%를 회사가 지원하고, 나머지 50%는 입주자가 5년 동안 나눠서 내도록 해 부담도 크게 줄였다
전 가구를 남향으로 배치해 자연 통풍이 가능한 탑상형의 외관으로 단지내에 생태연못, 파인힐코트 등 6개의 테마형 정원을 조성한다.
지상에 차 없는 단지를 구현한 점도 자랑거리. 단지 서쪽으로 초등학교가 인접해 있고, 중·고교도 도보로 이용할 수 있는 거리에 있다. 단지 바로 옆에 대규모 체육공원이 조성될 예정이다. 최근에 분양한 향남지구 민간임대아파트만 보더라도 어지간한 민간 분양아파트 품질을 훨씬 뛰어넘을 전망이다.
공공 /민간 /국민임대 차이점
공공임대는 전용면적 25.7평 이하로 5년 임대 후 분양 전환된다.
공공임대는 5년 동안 임차했던 세입자에게 분양우선권이 주어진다. 분양전환 가격은 건축원가와 감정가를 토대로 매겨지며 통상 주변 시세에 비해 10∼15% 정도 싸다.
반면에 민간임대란 2년 6개월후 분양 전환 신청자격이 세입자에게 주어진다.
분양전환가격은 공공 임대와 마찬기지로 주변 시세에 비헤 10~15% 저렴하며 애당초 분양시 건설업체에서 확정 분양가를 내세우기도 한다.
국민임대주택이란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사가 국가 또는 지자체의 재정 및 국민주택기금을 지원 받아 건설하는 공공건설임대주택을 말한다..
현재 국민임대주택의 입주자격은 전용면적 50㎡ 미만일 경우에는 도시근로자 전년도 소득의 50% 이하로 무주택 가구주가 대상이다. 50㎡ 이상일 경우에는 도시근로자 전년도 소득의 70%이하인 무주택 가구주로서 청약저축 보유자가 대상이 된다.
자산 소득기준으로 2200만원 이상 승용차 소유자와 개별공지가 5000만원초과의 토지를 보유하고 있을 경우 입주를 제한할 정도로 서민들의 내집마련에 초첨을 두고 있다.
먼저 임대를 받고, 일정기간이 지난 뒤 임대계약을 갱신하는 절차를 밟는다. 임대기간은 원칙적으로 2년이며 공공임대주택과 달리 분양전환이 되지 않는 게 특징이다
계속 거주를 희망할 경우 관계 법령에서 정한 입주자격 요건에 적합한 사람에 한하여 2년 단위로 갱신 계약을 체결할 수 있다.
임대료는 시중 전세값보다 20%-40% 가량 싸고 공공임대주택(5년)보다도 10%-20% 저렴하다.
또 국민임대에 당첨돼도 청약통장이 계속 살아있기 때문에 입주해 살면서 계속 청약저축을 부어가며 다른 분양이나 임대주택을 노릴 수 있다는 장점이 있다.
건교부는 전용면적 11평이하의 소형 국민임대주택에 대한 재정지원을 확대하고,주거비 부담이 큰 최저소득층(월소득 83만원 이하) 등 저소득 가구의 주거급여를 단계적으로 상향조정키로 하고 관계부처 협의를 거쳐 구체적인 지원방안을 마련할 예정이다.
SH공공에서 공급하는 공공임대 아파트의 경우는 청약저축이나 경쟁없이 "0순위“로 들어갈 수 있는 자격요건이 있다.
공공임대아파트 “0순위”입주의 자격요건은 도시계획(택지개발)철거 세입자, 국가유공자, 장애인이 있다. 이중 ‘도시계획철거 세입자’, 즉, 서울시 도시계획 사업으로 인해 앞으로 철거되는 가옥의 세입자가 되면, 가옥이 철거가 될 때, 50년 공공임대 아파트를 받을 수 있으며, 이때 서울시와 계약을 합니다.
▽민간 건설 공공 임대 아파트 보증금 안정성 강화
민간건설 공공임대아파트의 보증금 피해 방지를 위해 임차인들은 임대보증금 보증료를 반드시 납부하게 함으로써 안정성을 높였다.
현재는 사업자가 임의로 내는 임대보증금 보증료를 의무화해 사업자가 75%,임차인이 25%를 분담토록 했다. 사업자가 보증료를 임차인에게 전가하지 못하게 표준임대료 적용 범위를 현행 전용면적 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로 확대했다. 가구당 임차인이 분담해야 할 임대보증금 보증료는 월 2500원 정도다.
사업자가 소유권 보존 등기를 하는 신규 입주단지에 적용된다. 기존 단지는 1년간의 유예기간을 거쳐 내년말부터 의무화 대상에 포함된다.
▽민간/공공 임대 아파트 신청자격
공공임대아파트의 청약자격은 무주택 가구주로서 청약저축에 가입해 매월 불입액을 24회 이상 납입하면 1순위, 6회 이상 납입하면 2순위 자격이 주어진다. 1순위자 중에서는 5년 이상 무주택자로 불입 액수가 많은 사람에게 우선권을 준다.
민간임대아파트의 경우도 공공임대처럼 청약저축 가입자에게 신청 자격을 준다.
▽중대형 민간 임대아파트 등장할 듯
임대아파트 중에는 또 국민주택기금을 지원받은 민간 건설업체가 공급하는 민간임대아파트가 있다. 2년 6개월의 임대기간이 지나면 입주자들은 분양 전환으로 저렴하게 내집 마련 할 수 있다.
정부는 최근 40평형대 아파트도 임대방식으로 거주할 수 있도록 하는 중대형 임대아파트 사업을 준비 중이며 분양전환기간이 10년이 유력시되고 있다.
▽ 임대 주택 관심 단지
8월말 판교 신도시를 비롯해 올해 하반기에는 은평뉴타운, 화성 동탄 등 유망 택지지구에서 공급되는 민간, 공공임대 아파트에 우선 순위를 두어야 한다.
또한 연내 수도권 그린벨트내에서 지구 지정될 예정인 국민임대주택단지도 관심을 가져야한다. 서울에서는 서초구 내곡지구, 중랑구 신내3지구, 구로구 천왕2지구 등 3곳이 지정이 예고되어 있다.
서울시를 포함한 연내 지구 지정되는 단지에서는 국민임대 3만여가구와 분양주택 2만여가구가 공급된다.
분양주택은 2008년부터 순차적으로 공급되고 국민임대는 공정 40% 이후인 2009년께부터 공급될 예정이다.
서초구 내곡동, 신원동, 염곡동, 원지동 일원에 조성될 내곡지구국민임대 단지는 수요자들이 선호하는 강남권에 위치해 있는 게 특징이다
예정지구의 면적은 22만 3850평으로 5,276세대, 계획인구는 14,773명으로 잡혀져 있다.
중랑구 신내동 일원 에 조성될 신내3지구 국민임대단지는 뛰어난 주위 환경으로 인해 관심을 받고 있다. 지구 면적은 16만 7000평으로 7210세대에 계획인구는 13,754 명이다
마지막으로 비교적 적은 규모로 조성되는 구로구 천왕동 일원에 조성될 천왕2지구국민임대 주택단지는 8만 4095평, 1680세대,4435명 계획인구로 조성될 예정이다
자료출처 : 한경 | 부동산Plus | 박상언 칼럼